Overensstemmende lån

Købe et realkreditlån? Nu er det tid til at sætte dig ind i en af de mest populære typer boliglån: et passende lån. Det er det foretrukne realkreditlån for låntagere med solid kredit og nok kontanter eller egenkapital til en betydelig udbetaling. På en markedsplads med masser af realkreditmuligheder er et passende lån standarden, og et godt sted at starte, når du leder efter finansiering.

Hvad er et overensstemmelseslån?

Overensstemmende lånedefinition

Et overensstemmelseslån er et realkreditlån, der er berettiget til at blive købt af Fannie Mae og Freddie Mac, de statssponserede virksomheder eller GSE'er, fordi det opfylder - eller overholder - deres standarder, herunder grænser for det beløb, der kan lånes.

Den 2022-konforme lånegrænse for et enfamiliehus er $647.200 på de fleste boligmarkeder. I områder med højere omkostninger er grænsen $970.800.

Et almindeligt eksempel på et overensstemmelseslån er et realkreditlån med 20 procent udbetaling, en 15- eller 30-årig løbetid, månedlige afdrag og rentebetalinger, ingen forudbetalingsbod, ingen ballonbetaling og ingen privat realkreditforsikring.

Hvad er i overensstemmelse med lånestandarder?

Fannie Mae og Freddie Mac køber konforme lån fra realkreditinstitutter og pakker dem sammen for at skabe pantesikrede værdipapirer (MBS), som derefter sælges til investorer. Ved at sælge konforme lån til Fannie Mae og Freddie Mac kan långivere få ny kapital til at finansiere yderligere realkreditlån.

Som sådan skal et realkreditlån overholde visse standarder for at blive betragtet som overensstemmelse og berettiget til at blive købt af virksomhederne. Realkreditlån, der er i overensstemmelse med Fannie Mae og Freddie Mac-kravene, er nemme for investorer at købe og sælge, fordi de opfylder disse standarder, som omfatter:

• Lånegrænse - 647.200 USD for et enfamiliehus på de fleste markeder og 970.800 USD i områder med højere omkostninger

• Kreditscore - Mindst 620

• Gældskvoter – Ideelt set en front-end ratio på 28 procent eller mindre og en back-end ratio, også kendt som debt-to-income (DTI) ratio, på 36 procent eller mindre

• Udbetaling/egenkapital - Ideelt set mindst 20 procent ned for et køb eller 20 procent egenkapital for en refinansiering; Fannie og Freddie støtter dog også konventionelle lån med så lidt som 3 procent ned

• Belåningsgrad (LTV) - Ideelt set 80 procent eller lavere; igen, Fannie og Freddie støtter også konventionelle lån med en LTV max på 95 procent til 97 procent, afhængigt af om det er et regulerbart eller fastforrentet realkreditlån, eller om du er en førstegangs boligkøber

Kan jeg stadig kvalificere mig med en lavere udbetaling?

Et passende lån kan have en lavere udbetaling, så længe låntageren betaler privat realkreditforsikring eller PMI. (I realiteten bytter du en stor udbetaling ud med støtte fra en stærk tredjepart.) Ved at betale for PMI kan du få et passende lån med kun 5 procent ned i mange tilfælde, eller så lidt som 3 procent ned, hvis du har en Konventionel 97, Fannie Mae HomeReady eller et Freddie Mac HomeOne eller Home Muligt pant.

Hvad er den mindste kreditscore, der kræves for at kvalificere sig til et realkreditlån?

Fordi en større udbetaling reducerer deres risiko, er långivere villige til at acceptere en låntager med en kreditscore så lav som 620 for et passende lån - men med to vigtige forbehold:

• Individuelle långivere kan og har deres egne, ofte højere kreditstandarder, foruden Fannie Mae og Freddie Mac krav.

• En 620 kredit score vil generelt ikke være nok til at få den laveste rente. Når de tilbyder den bedst mulige rente, leder långivere efter låntagere med højere kreditscore, som repræsenterer mindre risiko. Hvis din kreditscore er 780 eller højere, vil du være meget mere tilbøjelig til at få den bedst tilgængelige pris.

Hvordan vil mine gældsforhold blive evalueret?

For at kvalificere sig til et passende lån, vil långivere også se efter at sikre, at du har råd til dine månedlige afdrag på realkreditlån ved at evaluere dine gældsforhold. Der er to mål, nogle gange udtrykt som 28/36:

• Frontend-forhold: Front-end-forholdet måler, hvor meget af din månedlige bruttoindkomst, der allokeres til dit realkreditlån, inklusive den månedlige betaling (hovedstol og renter), ejendomsskatter, forsikringer og HOA-gebyrer (hvis relevant). Typisk leder långivere efter et front-end-forhold på 28 procent eller mindre. For eksempel, hvis din månedlige bruttoindkomst er $8.000, kan dine tilladte realkreditomkostninger ikke være mere end $2.240 for at blive betragtet som et passende lån.

• Back-end ratio: Back-end ratio, også kaldet debt-to-income (DTI) ratio, inkluderer front-end ratio plus andre månedlige gældsforpligtelser, såsom autolån, studiegæld, personlig lån og kreditkortbetalinger. For at blive betragtet som et konformt lån er den maksimale back-end ratio 36 procent. Så hvis din månedlige bruttoindkomst er $8.000, kan dine tilladte gældsbetalinger ikke være mere end $2.880 for at blive betragtet som et passende lån.

Det er muligt at få et passende lån med højere gældskvoter, men lavere er generelt det bedste tilfælde for både låntager og långiver.

Hvor fleksibel er den overensstemmende lånegrænse?

Desværre er en af de faste standarder for konforme lån lånegrænsen - du kan kun låne så meget og ikke mere. Lånegrænser er fastsat af Federal Housing Finance Agency (FHFA) og justeres generelt hvert år med højere grænser for ejendomme med to, tre og fire enheder (så længe du bor i en af enhederne).

Husk, at kravene også kan variere på andre måder. For eksempel kan standarder være strengere for en udbetalingsrefinansiering end for en rente- og løbetid-refinansiering.

Fordele og ulemper ved konforme lån

Fordele

• Hvis du laver mindst 20 procent i udbetaling, betyder det, at du har færre penge at låne og også mere egenkapital på det tidspunkt, du køber din bolig. Til gengæld er dine månedlige ydelser lavere sammenlignet med et lån med færre penge nede.

• Hvis du sætter mindst 20 procent ned, behøver du ikke betale for PMI, som repræsenterer betydelige månedlige besparelser. Afhængigt af dit lånebeløb kan PMI koste et par hundrede dollars om måneden.

• Hvis du kan lægge 20 procent ned og har god kredit og stærke finansielle reserver, vil du sandsynligvis kvalificere dig til långiverens bedste rente og de laveste månedlige betalinger generelt.

Ulemper

• Dit DTI-forhold skal opfylde overensstemmende lånestandarder. Det maksimale DTI-forhold er typisk 36 procent, men det kan strække sig til 45 procent eller endda 50 procent, hvis du har andre "kompenserende faktorer", såsom en højere kreditscore.

• Den bolig, du vil købe, kan overskride de lånegrænser, der er i overensstemmelse med, især hvis du er på et marked med højere priser.

Alternativer til konforme lån

Konforme vs. ikke-konforme lån

Et overensstemmende lån er i overensstemmelse med eller opfylder Fannie Mae og Freddie Mac standarder vedrørende låntagers kredit, udbetaling og andre faktorer som lånestørrelse. Et lån, der ikke opfylder kravene, er på den anden side ikke i overensstemmelse med eller opfylder disse standarder. For eksempel er et jumbolån et ikke-konformt lån, fordi det lånte beløb overstiger Fannie Mae og Freddie Mac-grænsen. Det faktum, at et lån ikke er i overensstemmelse, betyder dog ikke, at det er dårligt; det betyder blot, at det ikke opfylder kriterierne for at blive købt af virksomhederne.

Konforme vs. konventionelle lån

Et overensstemmelseslån skal opfylde specifikke kriterier fastsat af FHFA, herunder overensstemmelse med lånegrænser. Et konventionelt lån er ethvert lån, der ikke er garanteret eller forsikret af regeringen (FHA, VA og USDA lån). Konventionelle lån kan enten være konforme eller ikke-konforme.

Hvad er de samme lånerenter?

• Hvis du tror, at renten vil stige i den kommende måned eller deromkring, kan du vælge at låse din rente for at sikre den lavest mulige rente.

• Pas på priser, der virker for lave til at være sande givet din økonomiske situation. I øjeblikket er den benchmark 30-årige konventionelle lånerente 5,570 %. Hvis du støder på en lav sats, kan det være, at værdien af den lave sats vil blive opvejet af større forudgående omkostninger. Sørg for omhyggeligt at vurdere de samlede omkostninger ved lånet.

• Forskellige långivere har forskellig finansiering til rådighed og forskellige omkostninger. Af denne grund kan det betale sig at shoppe rundt efter de bedste priser og vilkår.

• Husk, at du kan få enten et fast- eller rentetilpasningslån. Et fastforrentet realkreditlån varierer generelt fra 10 til 30 år, og renten forbliver den samme i lånets løbetid. Med et rentetilpasningslån kan din rente svinge ud fra markedsfaktorer.

Sådan får du det bedste lån til dig

Der er en række trin, du kan tage, som kan hjælpe dig med at få det bedst tilpassede lån til din situation:

1. Tjek din kreditrapport

Så meget i forvejen som muligt, tjek dine kreditrapporter på AnnualCreditReport.com. På grund af pandemien er kreditrapporter nu tilgængelige uden beregning på ugentlig basis fra Experian, Equifax og TransUnion til og med den 20. april 2022. Tjek dine rapporter omhyggeligt for forældede elementer og faktuelle fejl. Bestrid eventuelle fejl, du opdager, fordi selv mindre problemer kan resultere i en lavere kreditscore.

2. Få styr på dine dokumenter

Få dine papirer sammen, så du er forberedt på ansøgningsprocessen for realkreditlån. Långivere kan nu få en masse information direkte fra banker og IRS, men det er stadig en god idé at have dokumenter som lønsedler, kontoudtog, pensionskonti, W-2-formularer og selvangivelser ved hånden.

3. Sammenlign lånerenter

Tag dig tid til at sammenligne boliglånstilbud fra mindst tre forskellige långivere. Overvej dine behov og præferencer, når du opretter en kort liste over långivere at arbejde med - du vil måske starte med din bank (hvis den tilbyder realkreditlån), eller overveje for eksempel en kreditforening eller online långiver. Ud over de generelle betingelser for lånet, se nærmere på hver långivers gebyrer og point.

4. Bliv forhåndsgodkendt

Når du har fundet en långiver, du er interesseret i at arbejde med, kan du få forhåndsgodkendt et lån, hvilket kan hjælpe med at fremskynde finansieringsprocessen og afdække eventuelle problemer relateret til din kredit, før de dukker op, når du formelt ansøger om et realkreditlån. At blive forhåndsgodkendt hjælper også med at vise en boligsælger, at du er en seriøs køber.

5. Undgå overdreven udgifter

Långivere kan tjekke og gentjekke din kreditrapport og score og forskellige finansielle konti lige frem til dit realkreditlåns udløbsdato. Tænk på tiden mellem du ansøger om et lån og til du lukker som en “stille” periode, hvor du bruger så lidt som muligt. Mens din realkreditansøgning er i gang, skal du ikke ansøge om nogen ny kredit, såsom et kreditkort eller et personligt lån, og undgå at bruge på ting, du egentlig ikke har brug for. Dette vil hjælpe med at sikre, at afslutningsprocessen forløber problemfrit, og at du modtager den finansiering, du forventer.

Højdepunkter

• Konforme lån kan ikke overstige en vis dollargrænse, som ændrer sig fra år til år. I 2022 er grænsen $647.200 for de fleste dele af USA, men er højere i nogle dyrere områder.

• Et overensstemmelseslån er et realkreditlån med vilkår og betingelser, der opfylder finansieringskriterierne for Fannie Mae og Freddie Mac.

• Konforme lån giver typisk lavere renter end andre typer realkreditlån.

• Långivere foretrækker at udstede konforme lån, fordi de kan pakkes og sælges på det sekundære realkreditmarked.