Empréstimo em conformidade

Comprar uma hipoteca? Agora é a hora de se familiarizar com um dos tipos mais populares de empréstimos à habitação: um empréstimo em conformidade. É a hipoteca ideal para mutuários com crédito sólido e dinheiro suficiente ou capital próprio para um pagamento inicial considerável. Em um mercado com muitas opções de hipoteca, um empréstimo em conformidade é o padrão e um bom lugar para começar a procurar financiamento.

O que é um empréstimo em conformidade?

Definição de empréstimo em conformidade

Um empréstimo conforme é uma hipoteca elegível para ser comprada pela Fannie Mae e Freddie Mac, as empresas patrocinadas pelo governo, ou GSEs, porque atende - ou está em conformidade - com seus padrões, incluindo limites sobre o valor que pode ser emprestado.

O limite de empréstimo em conformidade com 2022 para uma casa unifamiliar é de US$ 647.200 na maioria dos mercados imobiliários. Em áreas de alto custo, o limite é de US$ 970.800.

Um exemplo comum de empréstimo em conformidade é uma hipoteca com entrada de 20%, prazo de 15 ou 30 anos, pagamentos mensais de principal e juros, sem multa de pré-pagamento, sem pagamento de balão e sem seguro de hipoteca privado.

O que são padrões de empréstimo em conformidade?

Fannie Mae e Freddie Mac compram empréstimos de credores hipotecários e os agrupam para criar títulos lastreados em hipotecas (MBS), que são então vendidos a investidores. Ao vender empréstimos em conformidade para Fannie Mae e Freddie Mac, os credores podem obter novo capital para financiar hipotecas adicionais.

Como tal, uma hipoteca deve aderir a certos padrões para ser considerada em conformidade e elegível para ser comprada pelas empresas. As hipotecas que atendem aos requisitos da Fannie Mae e Freddie Mac são fáceis para os investidores comprarem e venderem porque atendem a esses padrões, que incluem:

• Limite de empréstimo – US$ 647.200 para uma casa unifamiliar na maioria dos mercados e US$ 970.800 em áreas de custo mais alto

• Pontuação de crédito – Pelo menos 620

• Rácios de dívida – Idealmente, um rácio de front-end de 28% ou menos e um rácio de back-end, também conhecido como rácio de dívida/renda (DTI), de 36% ou menos

• Adiantamento/capital próprio – Idealmente, pelo menos 20% de entrada para uma compra ou 20% de capital para um refinanciamento; no entanto, Fannie e Freddie também apóiam empréstimos convencionais com apenas 3% de redução

• Relação Loan-to-value (LTV) – Idealmente, 80% ou menos; novamente, Fannie e Freddie também apoiam empréstimos convencionais com um LTV máximo de 95% a 97%, dependendo se é uma hipoteca de taxa ajustável ou fixa, ou se você é um comprador de casa pela primeira vez

Ainda posso me qualificar com um adiantamento mais baixo?

Um empréstimo em conformidade pode ter um adiantamento menor, desde que o mutuário pague um seguro de hipoteca privado, ou PMI. (Na verdade, você troca um grande adiantamento pelo apoio de um terceiro forte.) Ao pagar pelo PMI, você pode obter um empréstimo em conformidade com apenas 5% de entrada em muitos casos, ou apenas 3% de entrada se tiver um Convencional 97, Fannie Mae HomeReady ou Freddie Mac HomeOne ou Home Possível hipoteca.

Qual é a pontuação de crédito mínima necessária para se qualificar para uma hipoteca em conformidade?

Como um adiantamento maior reduz seu risco, os credores estão dispostos a aceitar um mutuário com uma pontuação de crédito tão baixa quanto 620 para um empréstimo em conformidade - mas com duas ressalvas importantes:

• Credores individuais podem e têm seus próprios padrões de crédito, geralmente mais altos, além dos requisitos da Fannie Mae e Freddie Mac.

• Uma pontuação de crédito de 620 geralmente não será suficiente para obter a menor taxa de juros. Ao oferecer a melhor taxa possível, os credores procuram mutuários com pontuação de crédito mais alta que representem menos risco. Se sua pontuação de crédito for 780 ou superior, você terá muito mais chances de obter a melhor taxa disponível.

Como serão avaliados meus índices de endividamento?

Para se qualificar para um empréstimo em conformidade, os credores também procurarão garantir que você possa pagar seus pagamentos mensais de hipoteca, avaliando seus índices de dívida. Existem duas medidas, às vezes expressas como 28/36:

• Proporção inicial: a proporção inicial mede quanto de sua renda mensal bruta é alocada para sua hipoteca, incluindo o pagamento mensal (principal e juros), impostos sobre propriedade, seguro e taxas de HOA (se aplicável). Normalmente, os credores procuram um índice de front-end de 28% ou menos. Por exemplo, se sua renda mensal bruta for de US$ 8.000, seu custo de hipoteca permitido não poderá ser superior a US$ 2.240 para ser considerado um empréstimo em conformidade.

• Rácio de back-end: O rácio de back-end, também denominado rácio de dívida em relação aos rendimentos (DTI), inclui o rácio de front-end mais outras obrigações de dívida mensais, como empréstimo automóvel, dívida estudantil, pessoal empréstimos e pagamentos com cartão de crédito. Para ser considerado um empréstimo em conformidade, o índice máximo de back-end é de 36%. Portanto, se sua renda mensal bruta for de US$ 8.000, seus pagamentos de dívida permitidos não poderão ser superiores a US$ 2.880 para serem considerados um empréstimo em conformidade.

É possível obter um empréstimo em conformidade com índices de endividamento mais altos, mas menor geralmente é o melhor caso para o mutuário e o credor.

Quão flexível é o limite de empréstimo conforme?

Infelizmente, um dos padrões inamovíveis para empréstimos em conformidade é o limite de empréstimo – você só pode emprestar tanto e nada mais. Os limites de empréstimo são definidos pela Federal Housing Finance Agency (FHFA) e geralmente são reajustados a cada ano, com limites maiores para imóveis com duas, três e quatro unidades (desde que você more em uma das unidades).

Lembre-se de que os requisitos também podem variar de outras maneiras. Por exemplo, os padrões podem ser mais rígidos para um refinanciamento de saque do que para um refinanciamento de taxa e prazo.

Prós e contras de empréstimos em conformidade

Prós

• Se você fizer pelo menos um adiantamento de 20%, isso significa que há menos dinheiro para você emprestar e também mais patrimônio no momento da compra. Por sua vez, seus pagamentos mensais são menores em comparação com um empréstimo com menos dinheiro para baixo.

• Se você reduzir pelo menos 20%, não precisará pagar pelo PMI, o que representa uma economia mensal significativa. Dependendo do valor do seu empréstimo, o PMI pode custar algumas centenas de dólares por mês.

• Se você puder colocar 20% de entrada e tiver um bom crédito e fortes reservas financeiras, provavelmente se qualificará para a melhor taxa do credor e os pagamentos mensais mais baixos em geral.

Contras

• Seu índice de DTI deve atender aos padrões de empréstimo em conformidade. A proporção máxima de DTI é normalmente de 36%, mas pode chegar a 45% ou até 50% se você tiver outros “fatores de compensação”, como uma pontuação de crédito mais alta.

• A casa que você deseja comprar pode exceder os limites de empréstimo em conformidade, especialmente se você estiver em um mercado com preços mais altos.

Alternativas para empréstimos em conformidade

Empréstimos conforme vs. não conforme

Um empréstimo em conformidade está em conformidade ou atende aos padrões Fannie Mae e Freddie Mac relativos ao crédito do mutuário, pagamento inicial e outros fatores, como tamanho do empréstimo. Um empréstimo não conforme, por outro lado, não está em conformidade ou não atende a esses padrões. Por exemplo, um empréstimo jumbo é um empréstimo não conforme porque o valor emprestado excede o limite de Fannie Mae e Freddie Mac. O fato de um empréstimo não estar em conformidade não significa que seja ruim; significa simplesmente que não atende aos critérios para ser adquirido pelas empresas.

Empréstimos em conformidade versus empréstimos convencionais

Um empréstimo em conformidade deve atender a critérios específicos estabelecidos pela FHFA, incluindo limites de empréstimo em conformidade. Um empréstimo convencional é qualquer empréstimo que não seja garantido ou segurado pelo governo (empréstimos FHA, VA e USDA). Os empréstimos convencionais podem ser conformes ou não conformes.

Quais são as taxas de empréstimo em conformidade?

• Se você acha que as taxas de juros subirão no próximo mês, você pode optar por bloquear sua taxa para garantir a taxa mais baixa possível.

• Cuidado com taxas que parecem muito baixas para serem verdadeiras, dada a sua situação financeira. Atualmente, a taxa de empréstimo convencional em conformidade com referência de 30 anos é de 5,570%. Se você encontrar uma taxa baixa, pode ser que o valor da taxa baixa seja compensado por custos iniciais maiores. Certifique-se de avaliar cuidadosamente o custo total do empréstimo.

• Diferentes credores têm diferentes financiamentos disponíveis e custos diferentes. Por esse motivo, vale a pena pesquisar as melhores taxas e condições.

• Lembre-se de que você pode obter uma hipoteca de taxa fixa ou ajustável. Uma hipoteca de taxa fixa geralmente varia de 10 a 30 anos, e a taxa de juros permanece a mesma durante a vida do empréstimo. Com uma hipoteca de taxa ajustável, sua taxa de juros pode flutuar com base em fatores de mercado.

Como obter o melhor empréstimo em conformidade para você

Há uma série de etapas que você pode tomar que podem ajudá-lo a obter o melhor empréstimo em conformidade com suas circunstâncias:

1. Verifique seu relatório de crédito

Com a maior antecedência possível, verifique seus relatórios de crédito em AnnualCreditReport.com. Devido à pandemia, os relatórios de crédito agora estão disponíveis gratuitamente semanalmente na Experian, Equifax e TransUnion até 20 de abril de 2022. Verifique seus relatórios cuidadosamente para itens desatualizados e erros factuais. Dispute quaisquer erros que você identificar, porque mesmo pequenos problemas podem resultar em uma pontuação de crédito mais baixa.

2. Organize seus documentos

Reúna sua papelada para estar preparado para o processo de solicitação de hipoteca. Os credores agora podem obter muitas informações diretamente dos bancos e do IRS, mas ainda é uma boa ideia ter documentos como recibos de folha de pagamento, extratos bancários, contas de aposentadoria, formulários W-2 e declarações fiscais à mão.

3. Compare as taxas de empréstimo

Aproveite o tempo para comparar as ofertas de hipotecas de pelo menos três credores diferentes. Considere suas necessidades e preferências ao criar uma pequena lista de credores para trabalhar – você pode querer começar com seu banco (se ele oferecer hipotecas) ou considerar uma cooperativa de crédito ou credor online, por exemplo. Além dos termos gerais do empréstimo, observe atentamente as taxas e os pontos de cada credor.

4. Seja pré-aprovado

Depois de encontrar um credor com o qual esteja interessado em trabalhar, você pode ser pré-aprovado para um empréstimo, o que pode ajudar a agilizar o processo de financiamento e descobrir quaisquer problemas relacionados ao seu crédito antes que eles apareçam quando você solicitar formalmente uma hipoteca. A pré-aprovação também ajuda a demonstrar a um vendedor de imóveis que você é um comprador sério.

5. Evite gastos excessivos

Os credores podem verificar e verificar novamente seu relatório de crédito e pontuação e várias contas financeiras até a data de fechamento da hipoteca. Pense no tempo entre o pedido de empréstimo e o fechamento como um período “tranquilo”, quando você gasta o mínimo possível. Enquanto seu pedido de hipoteca estiver em andamento, não solicite nenhum novo crédito, como cartão de crédito ou empréstimo pessoal, e evite gastar com coisas que você realmente não precisa. Isso ajudará a garantir que o processo de fechamento ocorra sem problemas e você receba o financiamento que espera.

Destaques

• Os empréstimos em conformidade não podem exceder um determinado limite em dólares, que muda de ano para ano. Em 2022, o limite é de US$ 647.200 para a maior parte dos EUA, mas é maior em algumas áreas mais caras.

• Um empréstimo conforme é uma hipoteca com termos e condições que atendem aos critérios de financiamento da Fannie Mae e Freddie Mac.

• Empréstimos em conformidade normalmente oferecem taxas de juros mais baixas do que outros tipos de hipotecas.

• Os credores preferem emitir empréstimos conformes porque podem ser empacotados e vendidos no mercado secundário de hipotecas.