Overensstemmende lån

Kjøpe boliglån? Nå er tiden inne for å gjøre deg kjent med en av de mest populære typene boliglån: et samsvarslån. Det er det beste boliglånet for låntakere med solid kreditt og nok kontanter eller egenkapital til en betydelig forskuddsbetaling. På en markedsplass med mange boliglånsalternativer er et samsvarende lån standarden, og et godt sted å starte når du leter etter finansiering.

Hva er et samsvarslån?

Samsvarende lånedefinisjon

Et samsvarende lån er et boliglån som er kvalifisert til å kjøpes av Fannie Mae og Freddie Mac, de statlig sponsede foretakene, eller GSEs, fordi det oppfyller - eller samsvarer - med deres standarder, inkludert grenser for beløpet som kan lånes.

Den samsvarende lånegrensen i 2022 for enebolig er $647 200 i de fleste boligmarkeder. I områder med høyere kostnader er grensen $970 800.

Et vanlig eksempel på et samsvarende lån er et boliglån med 20 prosent nedbetaling, en 15- eller 30-års løpetid, månedlige avdrag og rentebetalinger, ingen forskuddsbetaling, ingen ballongbetaling og ingen privat boliglånsforsikring.

Hva er samsvarende lånestandarder?

Fannie Mae og Freddie Mac kjøper samsvarende lån fra boliglångivere og pakker dem sammen for å lage pantesikrede verdipapirer (MBS), som deretter selges til investorer. Ved å selge samsvarende lån til Fannie Mae og Freddie Mac, kan långivere skaffe ny kapital for å finansiere ytterligere boliglån.

Som sådan må et boliglån overholde visse standarder for å anses som samsvarende og kvalifisert til å bli kjøpt av foretakene. Boliglån som samsvarer med Fannie Mae og Freddie Mac-kravene er enkle for investorer å kjøpe og selge fordi de oppfyller disse standardene, som inkluderer:

Lånegrense - $647.200 for enebolig i de fleste markeder og $970.800 i områder med høyere kostnader
Kredittscore - Minst 620

– Gjeldsforhold – Ideelt sett er en front-end-ratio på 28 prosent eller mindre og en back-end-ratio, også kjent som gjeld-til-inntekt (DTI), på 36 prosent eller mindre

Forskuddsbetaling/egenkapital – Ideelt sett minst 20 prosent ned for et kjøp eller 20 prosent egenkapital for en refinansiering; Fannie og Freddie støtter imidlertid også konvensjonelle lån med så lite som 3 prosent ned
Belåningsgrad (LTV) - Ideelt sett 80 prosent eller lavere; igjen, Fannie og Freddie støtter også konvensjonelle lån med en LTV-maks på 95 prosent til 97 prosent, avhengig av om det er et boliglån med regulerbar eller fast rente, eller om du er en førstegangskjøper av bolig

Kan jeg fortsatt kvalifisere meg med en lavere forskuddsbetaling?

Et samsvarende lån kan ha en lavere forskuddsbetaling så lenge låntakeren betaler privat boliglånsforsikring, eller PMI. (I realiteten bytter du en stor forskuddsbetaling mot støtte fra en sterk tredjepart.) Ved å betale for PMI kan du få et samsvarende lån med bare 5 prosent ned i mange tilfeller, eller så lite som 3 prosent ned hvis du har en Konvensjonell 97, Fannie Mae HomeReady eller et Freddie Mac HomeOne eller mulig boliglån.

Hva er minimum kredittpoengsum som kreves for å kvalifisere for et samsvarende boliglån?

Fordi en større forskuddsbetaling reduserer risikoen, er långivere villige til å akseptere en låntaker med en kredittscore så lav som 620 for et samsvarende lån - men med to viktige forbehold:

– Individuelle långivere kan og har sine egne, ofte høyere kredittstandarder, i tillegg til Fannie Mae og Freddie Mac-kravene.

En 620 kredittscore vil generelt ikke være nok til å få den laveste renten. Når du tilbyr best mulig rente, ser långivere etter låntakere med høyere kredittscore som representerer mindre risiko. Hvis kredittpoengsummen din er 780 eller høyere, vil du være mye mer sannsynlig å få den beste tilgjengelige prisen.

Hvordan vil mine gjeldsforhold bli vurdert?

For å kvalifisere for et samsvarende lån, vil långivere også se etter at du har råd til dine månedlige boliglånsbetalinger ved å evaluere gjeldsforholdene. Det er to mål, noen ganger uttrykt som 28/36:

Front-end ratio: Front-end ratio måler hvor mye av brutto månedlig inntekt som tildeles boliglånet ditt, inkludert den månedlige betalingen (hovedstol og renter), eiendomsskatt, forsikring og HOA-avgifter (hvis aktuelt). Vanligvis ser långivere etter et front-end-forhold på 28 prosent eller mindre. For eksempel, hvis brutto månedlig inntekt er $8000, kan den tillatte boliglånskostnaden ikke være mer enn $2240 for å bli betraktet som et samsvarende lån.
Back-end ratio: Back-end ratio, også kalt debt-to-income (DTI) ratio, inkluderer front-end ratio pluss andre månedlige gjeldsforpliktelser, som billån, studentgjeld, personlig lån og kredittkortbetalinger. For å bli betraktet som et samsvarende lån, er maksimal back-end ratio 36 prosent. Så hvis brutto månedlig inntekt er $8000, kan de tillatte gjeldsbetalingene ikke være mer enn $2880 for å bli betraktet som et samsvarende lån.

Det er mulig å få et samsvarende lån med høyere gjeldsgrad, men lavere er generelt det beste tilfellet for både låntaker og långiver.

Hvor fleksibel er den samsvarende lånegrensen?

Dessverre er en av de faste standardene for samsvarende lån lånegrensen - du kan bare låne så mye og ikke mer. Lånegrenser er satt av Federal Housing Finance Agency (FHFA) og justeres generelt hvert år, med høyere grenser for eiendommer med to, tre og fire enheter (så lenge du bor i en av enhetene).

Husk at kravene også kan variere på andre måter. For eksempel kan standarder være strengere for en utbetalingsrefinansiering enn for en rente- og siktrefinansiering.

Fordeler og ulemper med samsvarende lån

Fordeler

Hvis du betaler minst 20 prosent, betyr det at du har mindre penger å låne og også mer egenkapital på det tidspunktet du kjøper boligen din. På sin side er dine månedlige betalinger lavere sammenlignet med et lån med mindre penger ned.

– Hvis du legger ned minst 20 prosent, trenger du ikke betale for PMI, som representerer betydelige månedlige besparelser. Avhengig av lånebeløpet ditt, kan PMI koste noen få hundre dollar per måned.

Hvis du kan legge ned 20 prosent, og har god kreditt og sterke finansielle reserver, vil du sannsynligvis kvalifisere deg for utlånerens beste rente og de laveste månedlige betalingene totalt sett.

Ulemper

DTI-forholdet ditt må oppfylle samsvarende lånestandarder. Det maksimale DTI-forholdet er vanligvis 36 prosent, men det kan strekke seg til 45 prosent eller til og med 50 prosent hvis du har andre "kompenserende faktorer", for eksempel en høyere kredittscore.
Boligen du ønsker å kjøpe kan overskride gjeldende lånegrenser, spesielt hvis du er i et dyrere marked.

Alternativer til konforme lån

Konforme vs. ikke-konforme lån

Et samsvarende lån er i samsvar med, eller oppfyller, Fannie Mae og Freddie Mac-standarder knyttet til låntakerens kreditt, forskuddsbetaling og andre faktorer som lånestørrelse. Et lån som ikke samsvarer, er derimot ikke i samsvar med, eller oppfyller, disse standardene. For eksempel er et jumbolån et ikke-konform lån fordi beløpet som lånes overstiger Fannie Mae og Freddie Mac-grensen. Det faktum at et lån ikke er i samsvar betyr imidlertid ikke at det er dårlig; det betyr ganske enkelt at det ikke oppfyller kriteriene for å bli kjøpt av foretakene.

Konforme vs. konvensjonelle lån

Et samsvarende lån må oppfylle spesifikke kriterier fastsatt av FHFA, inkludert samsvarende lånegrenser. Et konvensjonelt lån er ethvert lån som ikke er garantert eller forsikret av staten (FHA, VA og USDA lån). Konvensjonelle lån kan enten være samsvarende eller ikke-konforme.

Hva er samsvarende lånerenter?

Hvis du tror rentene vil stige i løpet av den kommende måneden eller så, kan du velge å låse kursen for å sikre lavest mulig rente.
Vær oppmerksom på priser som virker for lave til å være sanne gitt din økonomiske posisjon. For øyeblikket er referanserenten for 30-års konvensjonelle lån 5,570 %. Hvis du støter på en lav rate, kan det være at verdien av den lave prisen vil bli oppveid av større forhåndskostnader. Sørg for å vurdere hele kostnaden for lånet nøye.

– Ulike långivere har ulik finansiering tilgjengelig og ulike kostnader. Av denne grunn lønner det seg å lete etter de beste prisene og vilkårene.

– Husk at du kan få enten fast- eller renteregulerbart boliglån. Et fastrenteboliglån varierer vanligvis fra 10 til 30 år, og renten forblir den samme for lånets levetid. Med et boliglån med regulerbar rente kan renten din svinge basert på markedsfaktorer.

Hvordan få det beste lånet for deg

Det er en rekke trinn du kan ta som kan hjelpe deg med å få det beste lånet for dine omstendigheter:

1. Sjekk kredittrapporten din

Så mye på forhånd som mulig, sjekk kredittrapportene dine på AnnualCreditReport.com. På grunn av pandemien er kredittrapporter nå tilgjengelig uten kostnad på ukentlig basis fra Experian, Equifax og TransUnion til og med 20. april 2022. Sjekk rapportene nøye for utdaterte elementer og faktafeil. Bestrid eventuelle feil du oppdager, fordi selv mindre problemer kan resultere i en lavere kredittscore.

2. Få orden på dokumentene dine

Få sammen papirene dine slik at du er forberedt på søknadsprosessen for boliglån. Långivere kan nå få mye informasjon direkte fra banker og skattemyndighetene, men det er fortsatt en god idé å ha dokumenter som lønnsslipper, kontoutskrifter, pensjonskontoer, W-2-skjemaer og selvangivelser tilgjengelig.

3. Sammenlign lånerenter

Ta deg tid til å sammenligne boliglånstilbud fra minst tre ulike långivere. Vurder dine behov og preferanser når du oppretter en kort liste over långivere du kan jobbe med - du vil kanskje starte med banken din (hvis den tilbyr boliglån), eller vurdere en kredittforening eller nettlångiver, for eksempel. Utover de generelle lånebetingelsene, se nøye på hver långivers gebyrer og poeng.

4. Bli forhåndsgodkjent

Når du finner en utlåner du er interessert i å jobbe med, kan du få forhåndsgodkjent for et lån, noe som kan bidra til å fremskynde finansieringsprosessen og avdekke eventuelle problemer knyttet til kreditten din før de dukker opp når du formelt søker om boliglån. Å bli forhåndsgodkjent bidrar også til å demonstrere for en boligselger at du er en seriøs kjøper.

5. Unngå overdreven utgifter

Långivere kan sjekke og sjekke kredittrapporten og poengsummen din og ulike finansielle kontoer helt frem til utløpsdatoen for boliglånet ditt. Tenk på tiden mellom når du søker om lån og når du stenger som en «stille» periode, når du bruker så lite som mulig. Mens boliglånssøknaden din er under behandling, ikke søk om ny kreditt, for eksempel kredittkort eller personlig lån, og unngå å bruke på ting du egentlig ikke trenger. Dette vil bidra til å sikre at avslutningsprosessen går problemfritt og at du får den finansieringen du forventer.

Høydepunkter

– Konforme lån kan ikke overstige en viss dollargrense, som endres fra år til år. I 2022 er grensen $647 200 for de fleste deler av USA, men er høyere i noen dyrere områder.

Et samsvarslån er et boliglån med vilkår og betingelser som oppfyller finansieringskriteriene til Fannie Mae og Freddie Mac.
Konforme lån gir vanligvis lavere rente enn andre typer boliglån.
Långivere foretrekker å utstede samsvarende lån fordi de kan pakkes og selges i det sekundære boliglånsmarkedet.