Sopiva laina

Asuntolainaostoksilla? Nyt on aika tutustua yhteen suosituimmista asuntolainatyypeistä: lainmukaiseen lainaan. Se on paras asuntolaina lainaajille, joilla on vankka luotto ja riittävästi käteistä tai kotipääomaa huomattavaan käsirahaan. Markkinoilla, joilla on paljon asuntolainavaihtoehtoja, vaatimustenmukainen laina on vakio, ja se on hyvä paikka aloittaa rahoituksen etsiminen.

Mikä on vaatimustenmukainen laina?

Vastaava lainamääritelmä

Vaatimustenmukainen laina on asuntolaina, jonka valtion tukemat yritykset tai GSE:t voivat ostaa Fannie Maen ja Freddie Macin, koska se täyttää – tai noudattaa – niiden vaatimuksia, mukaan lukien lainattavan määrän rajoitukset.

Omakotitalon vuoden 2022 mukainen lainaraja on 647 200 dollaria useimmilla asuntomarkkinoilla. Korkeamman kustannustason alueilla raja on 970 800 dollaria.

Yleinen esimerkki lainmukaisesta lainasta on asuntolaina 20 prosentin käsirahalla, 15 tai 30 vuoden laina-ajalla, kuukausittaisella pääoma- ja korkomaksulla, ilman ennakkomaksua, ilmapallomaksua tai yksityistä asuntolainavakuutusta.

Mitkä ovat noudattavat lainastandardit?

Fannie Mae ja Freddie Mac ostavat vaatimustenmukaisia lainoja asuntolainanantajilta ja pakkaavat ne yhteen luodakseen asuntolainavakuudellisia arvopapereita (MBS), jotka myydään sitten sijoittajille. Myymällä vastaavia lainoja Fannie Maelle ja Freddie Macille lainanantajat voivat saada uutta pääomaa lisäkiinnelainojen rahoittamiseen.

Sellaisenaan asuntolainan on noudatettava tiettyjä vaatimuksia, jotta se voidaan katsoa vaatimustenmukaiseksi ja jotta yritykset voivat ostaa sen. Sijoittajien on helppo ostaa ja myydä Fannie Maen ja Freddie Macin vaatimusten mukaisia asuntolainoja, koska ne täyttävät nämä standardit, joihin kuuluvat:

• Lainaraja – 647 200 dollaria omakotitalon osalta useimmilla markkinoilla ja 970 800 dollaria kalliimmilla alueilla

• Luottopisteet - Vähintään 620

• Velkasuhde – Ihannetapauksessa etupään suhde on 28 prosenttia tai vähemmän ja back-end-suhde, joka tunnetaan myös nimellä velka-tulosuhde (DTI), on enintään 36 prosenttia

• Ennakkomaksu/oma pääoma – Ihannetapauksessa vähintään 20 prosentin alas ostoa varten tai 20 prosentin omaa pääomaa jälleenrahoituksessa; Fannie ja Freddie takasivat kuitenkin myös perinteisiä lainoja vain 3 prosentin laskulla

• Laina-arvo (LTV) – Ihannetapauksessa 80 prosenttia tai vähemmän; Fannie ja Freddie tukevat myös tavanomaisia lainoja, joiden LTV on enintään 95–97 prosenttia riippuen siitä, onko kyseessä säädettävä vai kiinteäkorkoinen asuntolaina vai oletko ensiasunnon ostaja.

Voinko silti täyttää vaatimukset pienemmällä käsirahalla?

Vaatimustenmukaisella lainalla voi olla pienempi käsiraha, kunhan lainanottaja maksaa yksityisen asuntolainavakuutuksen tai PMI:n. (Käytännössä vaihdat suuren käsirahan vahvan kolmannen osapuolen rahoitukseen.) Maksamalla PMI:stä voit saada vaatimustenmukaisen lainan vain 5 prosentin alennuksella monissa tapauksissa tai vain 3 prosentin alennuksella, jos sinulla on Perinteinen 97, Fannie Mae HomeReady tai Freddie Mac HomeOne tai Home Mahdollinen asuntolaina.

Mikä on vähimmäisluottopisteet, jotka vaaditaan vaatimusten mukaiseen asuntolainaan?

Koska suurempi käsiraha vähentää heidän riskiään, lainanantajat ovat valmiita hyväksymään lainanottajan, jonka luottopistemäärä on niinkin alhainen kuin 620, mutta kahdella tärkeällä varoituksella:

• Yksittäisillä lainanantajilla voi olla ja on omat, usein korkeammat luottostandardinsa Fannie Maen ja Freddie Macin vaatimusten lisäksi.

• 620 luottopisteet eivät yleensä riitä alhaisimman koron saamiseksi. Tarjotessaan parasta mahdollista korkoa lainanantajat etsivät lainaajia, joilla on korkeammat luottopisteet ja jotka edustavat vähemmän riskiä. Jos luottopisteesi on 780 tai korkeampi, saat paljon todennäköisemmin parhaan saatavilla olevan koron.

Miten velkasuhdettani arvioidaan?

Saadakseen vaatimustenmukaisen lainan lainanantajat varmistavat myös, että sinulla on varaa kuukausittaiseen asuntolainamaksuun arvioimalla velkasuhteesi. On olemassa kaksi mittaa, joskus ilmaistuna 28/36:

• Etusuhde: Käyttöliittymän suhdeluku mittaa, kuinka suuri osa kuukausittaisista bruttotuloistasi on varattu asuntolainallesi, mukaan lukien kuukausimaksu (pääoma ja korko), kiinteistöverot, vakuutus ja HOA-maksut (jos sovellettavissa). . Tyypillisesti lainanantajat etsivät 28 prosentin tai vähemmän etupäässä olevaa suhdetta. Jos bruttokuukausitulosi ovat esimerkiksi 8 000 dollaria, asuntolainakustannus voi olla korkeintaan 2 240 dollaria, jotta sitä voidaan pitää sääntöjenmukaisena lainana.

• Back-end-suhde: Back-end-suhde, jota kutsutaan myös velan ja tulon suhteeksi (DTI), sisältää etupään suhteen sekä muut kuukausittaiset velkasitoumukset, kuten autolainan, opintolainan, henkilökohtaiset lainat. laina- ja luottokorttimaksut. Jotta laina voidaan katsoa sääntöjenmukaiseksi, takaisinmaksusuhde on enintään 36 prosenttia. Joten jos bruttokuukausitulosi ovat 8 000 dollaria, sallitut velanmaksusi voivat olla enintään 2 880 dollaria, jotta niitä voidaan pitää sääntöjenmukaisena lainana.

On mahdollista saada vaatimustenmukainen laina korkeammalla velkasuhteella, mutta matalampi on yleensä parempi vaihtoehto sekä lainanottajalle että lainanantajalle.

Kuinka joustava lainaraja on?

Valitettavasti yksi lainojen mukaisten lainojen kiinteistä vaatimuksista on lainaraja – lainaa saa vain niin paljon, etkä enempää. Federal Housing Finance Agency (FHFA) asettaa lainarajat, ja niitä mukautetaan yleensä vuosittain. Rajat ovat korkeammat kiinteistöille, joissa on kaksi, kolme ja neljä asuntoa (niin kauan kuin asut yhdessä asunnosta).

Muista, että vaatimukset voivat vaihdella myös muilla tavoilla. Standardit voivat esimerkiksi olla tiukempia nostetulle jälleenrahoitukselle kuin korko- ja määräaikaiselle jälleenrahoitukselle.

Hyvät ja huonot puolet vaatimustenmukaisista lainoista

Plussat

• Jos maksat vähintään 20 prosentin käsirahaa, se tarkoittaa, että sinulla on vähemmän lainaa ja myös enemmän asuntopääomaa asunnon ostohetkellä. Kuukausimaksusi ovat puolestaan pienemmät verrattuna lainaan, jossa on vähemmän rahaa.

• Jos lasket vähintään 20 prosenttia, sinun ei tarvitse maksaa PMI:stä, mikä merkitsee merkittäviä kuukausittaisia säästöjä. Lainasummasta riippuen PMI voi maksaa muutaman sadan dollarin kuukaudessa.

• Jos pystyt laskemaan 20 prosenttia ja sinulla on hyvät luottotiedot ja vahvat taloudelliset varat, olet todennäköisesti oikeutettu lainanantajan parhaaseen korkoon ja alhaisimpaan kuukausimaksuun.

Haittoja

• DTI-suhteesi on täytettävä lainastandardit. Suurin DTI-suhde on tyypillisesti 36 prosenttia, mutta se voi venyä 45 prosenttiin tai jopa 50 prosenttiin, jos sinulla on muita "kompensoivia tekijöitä", kuten korkeampi luottopistemäärä.

• Asunto, jonka haluat ostaa, voi ylittää lainarajat, varsinkin jos olet kalliimmilla markkinoilla.

Vaihtoehtoja vaatimustenmukaisille lainoille

Vaatimustenmukaiset vs. vaatimustenvastaiset lainat

Vaatimustenmukainen laina on Fannie Maen ja Freddie Macin standardien mukainen tai täyttää ne, jotka koskevat lainanottajan luottoa, käsirahaa ja muita tekijöitä, kuten lainan kokoa. Vaatimusten vastainen laina sen sijaan ei ole näiden standardien mukainen. Esimerkiksi jumbolaina on lainvastainen laina, koska lainan määrä ylittää Fannie Maen ja Freddie Macin rajan. Se, että laina on epäsäännöllinen, ei kuitenkaan tarkoita, että se olisi huono. se tarkoittaa yksinkertaisesti sitä, että se ei täytä kriteerejä, jotta yritykset voivat ostaa sen.

Vaatimustenmukaiset vs. perinteiset lainat

Vaatimustenmukaisen lainan on täytettävä FHFA:n asettamat tietyt kriteerit, mukaan lukien lainalimiitit. Perinteinen laina on mikä tahansa laina, jota valtio ei takaa tai vakuuta (FHA-, VA- ja USDA-lainat). Perinteiset lainat voivat olla joko vaatimusten mukaisia tai poikkeavia.

Mitkä ovat asianmukaiset lainakorot?

• Jos uskot korkojen nousevan seuraavan kuukauden aikana, voit lukita korkotasi varmistaaksesi mahdollisimman alhaisen koron.

• Varo korkoja, jotka vaikuttavat liian alhaisilta ollakseen totta, ottaen huomioon taloudellisen asemasi. Tällä hetkellä 30 vuoden tavanomaisen lainan viitekorko on 5,570 %. Jos kohtaat alhaisen koron, voi olla, että alhaisen koron arvon kompensoivat suuremmat ennakkokustannukset. Muista arvioida lainan koko hinta huolellisesti.

• Eri lainanantajilla on erilainen rahoitus saatavilla ja erilaiset kustannukset. Tästä syystä kannattaa etsiä parhaat hinnat ja ehdot.

• Muista, että voit saada joko kiinteä- tai säädettäväkorkoisen asuntolainan. Kiinteäkorkoinen asuntolaina on yleensä 10-30 vuotta, ja korko pysyy samana lainan voimassaoloajan. Säädettävän koron asuntolainalla korkotaso voi vaihdella markkinatekijöiden mukaan.

Kuinka saada paras sääntöjenmukainen laina sinulle

Voit suorittaa useita vaiheita, jotka voivat auttaa sinua saamaan olosuhteisiisi parhaiten sopivan lainan:

1. Tarkista luottotietosi

Tarkista luottotietosi mahdollisimman paljon etukäteen osoitteessa AnnualCreditReport.com. Pandemian vuoksi luottoraportit ovat nyt saatavilla maksutta viikoittain Experianilta, Equifaxilta ja TransUnionilta 20. huhtikuuta 2022 asti. Tarkista raportit huolellisesti vanhentuneiden kohteiden ja asiavirheiden varalta. Kiistä havaitsemasi virheet, koska pienetkin ongelmat voivat johtaa alhaisempaan luottopisteeseen.

2. Laita asiakirjasi kuntoon

Kokoa paperit, jotta olet valmis asuntolainahakemusprosessiin. Lainanantajat voivat nyt saada paljon tietoa suoraan pankeista ja IRS:stä, mutta asiakirjoja, kuten palkkalistoja, tiliotteita, eläketilejä, W-2-lomakkeita ja veroilmoituksia, on silti hyvä olla käsillä.

3. Vertaa lainakorkoja

Käytä aikaa vertaillaksesi asuntolainatarjouksia vähintään kolmelta eri lainanantajalta. Harkitse tarpeitasi ja mieltymyksiäsi luodessasi lyhyttä luetteloa lainanantajista, joiden kanssa voit työskennellä – sinun kannattaa aloittaa pankistasi (jos se tarjoaa asuntolainaa) tai harkita esimerkiksi luottoliittoa tai verkkolainanantajaa. Yleisten lainaehtojen lisäksi katso tarkasti kunkin lainanantajan palkkiot ja pisteet.

4. Hanki ennakkohyväksyntä

Kun löydät lainanantajan, jonka kanssa olet kiinnostunut työskentelemään, voit saada ennakkohyväksynnän lainaa varten, mikä voi nopeuttaa rahoitusprosessia ja paljastaa kaikki luottoon liittyvät ongelmat ennen kuin ne tulevat näkyviin, kun haet asuntolainaa virallisesti. Ennakkohyväksynnän saaminen auttaa myös osoittamaan kodin myyjälle, että olet vakava ostaja.

5. Vältä liiallista kuluttamista

Lainanantajat voivat tarkistaa ja tarkistaa luottotietosi ja pisteytesi sekä erilaiset rahoitustilit aina asuntolainasi päättymispäivään asti. Ajattele lainahakemuksen ja sulkemisen välistä aikaa "hiljaisena" ajanjaksona, jolloin kulutat mahdollisimman vähän. Kun asuntolainahakemus on käsittelyssä, älä hae uutta luottoa, kuten luottokorttia tai henkilökohtaista lainaa, ja vältä kuluttamista asioihin, joita et todella tarvitse. Tämä auttaa varmistamaan, että sulkemisprosessi sujuu sujuvasti ja saat odottamasi rahoituksen.

Kohokohdat

• Sopivat lainat eivät voi ylittää tiettyä dollarirajaa, joka vaihtelee vuosittain. Vuonna 2022 raja on 647 200 dollaria suurimmassa osassa Yhdysvaltoja, mutta se on korkeampi joillakin kalliimmilla alueilla.

• Vaatimustenmukainen laina on asuntolaina, jonka ehdot täyttävät Fannie Maen ja Freddie Macin rahoituskriteerit.

• Vaatimustenmukaiset lainat tarjoavat tyypillisesti alhaisempia korkoja kuin muut asuntolainat.

• Lainanantajat myöntävät mieluummin sääntöjenmukaisia lainoja, koska ne voidaan pakata ja myydä jälkiasuntolainamarkkinoilla.