Préstamo conforme

¿Comprar una hipoteca? Ahora es el momento de familiarizarse con uno de los tipos de préstamos hipotecarios más populares: un préstamo conforme. Es la hipoteca de referencia para los prestatarios con crédito sólido y suficiente efectivo o valor líquido de la vivienda para un pago inicial considerable. En un mercado con muchas opciones de hipotecas, un préstamo conforme es el estándar y un buen lugar para comenzar cuando se busca financiamiento.

¿Qué es un préstamo conforme?

Definición de préstamo conforme

Un préstamo conforme es una hipoteca elegible para ser comprada por Fannie Mae y Freddie Mac, las empresas patrocinadas por el gobierno, o GSE, porque cumple, o se ajusta, a sus estándares, incluidos los límites en la cantidad que se puede pedir prestada.

El límite de préstamo conforme para 2022 para una vivienda unifamiliar es de $647,200 en la mayoría de los mercados inmobiliarios. En áreas de mayor costo, el límite es de $970,800.

Un ejemplo común de un préstamo conforme es una hipoteca con un pago inicial del 20 por ciento, un plazo de 15 o 30 años, pagos mensuales de capital e intereses, sin multa por pago anticipado, sin pago global y sin seguro hipotecario privado.

¿Qué son los estándares de préstamos conformes?

Fannie Mae y Freddie Mac compran préstamos conformes de prestamistas hipotecarios y los empaquetan para crear valores respaldados por hipotecas (MBS), que luego se venden a los inversores. Al vender préstamos conformes a Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas pueden obtener nuevo capital para financiar hipotecas adicionales.

Como tal, una hipoteca tiene que adherirse a ciertos estándares para ser considerada conforme y elegible para ser comprada por las empresas. Las hipotecas que cumplen con los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac son fáciles de comprar y vender para los inversores porque cumplen con estos estándares, que incluyen:

• Límite de préstamo: $647,200 para una vivienda unifamiliar en la mayoría de los mercados y $970,800 en áreas de mayor costo

• Puntuación crediticia: al menos 620

• Razones de deuda: idealmente, una relación inicial del 28 % o menos y una relación final, también conocida como relación deuda-ingresos (DTI), del 36 % o menos

• Pago inicial/equidad: idealmente, al menos un 20 por ciento de pago inicial para una compra o un 20 por ciento de capital para una refinanciación; sin embargo, Fannie y Freddie también respaldan préstamos convencionales con tan solo un 3 por ciento de pago inicial

• Relación préstamo-valor (LTV): idealmente, 80 por ciento o menos; Nuevamente, Fannie y Freddie también respaldan préstamos convencionales con un LTV máximo de 95 por ciento a 97 por ciento, dependiendo de si se trata de una hipoteca de tasa fija o ajustable, o si es la primera vez que compra una vivienda.

¿Todavía puedo calificar con un pago inicial más bajo?

Un préstamo conforme puede tener un pago inicial más bajo siempre que el prestatario pague un seguro hipotecario privado o PMI. (De hecho, cambia un pago inicial grande por el respaldo de un tercero fuerte). Al pagar PMI, puede obtener un préstamo conforme con solo un 5 por ciento de pago inicial en muchos casos, o tan solo un 3 por ciento de pago inicial si tiene un préstamo. Hipoteca convencional 97, Fannie Mae HomeReady o Freddie Mac HomeOne o Home Possible.

¿Cuál es el puntaje de crédito mínimo necesario para calificar para una hipoteca conforme?

Debido a que un pago inicial mayor reduce su riesgo, los prestamistas están dispuestos a aceptar a un prestatario con un puntaje crediticio tan bajo como 620 para un préstamo conforme, pero con dos advertencias importantes:

• Los prestamistas individuales pueden tener y tienen sus propios estándares de crédito, a menudo más altos, además de los requisitos de Fannie Mae y Freddie Mac.

• Un puntaje de crédito de 620 generalmente no será suficiente para obtener la tasa de interés más baja. Al ofrecer la mejor tasa posible, los prestamistas buscan prestatarios con puntajes crediticios más altos que representen menos riesgo. Si su puntaje de crédito es de 780 o más, es mucho más probable que obtenga la mejor tasa disponible.

¿Cómo se evaluarán mis índices de endeudamiento?

Para calificar para un préstamo conforme, los prestamistas también buscarán asegurarse de que pueda pagar sus pagos hipotecarios mensuales mediante la evaluación de sus índices de deuda. Hay dos medidas, a veces expresadas como 28/36:

• Ratio inicial: El índice inicial mide la cantidad de su ingreso mensual bruto que se asigna a su hipoteca, incluido el pago mensual (principal e intereses), los impuestos sobre la propiedad, el seguro y las tarifas de HOA (si corresponde). Por lo general, los prestamistas buscan una relación inicial del 28 por ciento o menos. Por ejemplo, si su ingreso bruto mensual es de $8,000, su costo hipotecario permitido no podría ser más de $2,240 para ser considerado un préstamo conforme.

• Ratio back-end: El ratio back-end, también llamado ratio deuda-ingreso (DTI, por sus siglas en inglés), incluye el ratio front-end más otras obligaciones de deuda mensuales, como préstamos para automóviles, deudas estudiantiles, deudas personales. pagos de préstamos y tarjetas de crédito. Para ser considerado un préstamo conforme, la relación máxima de back-end es del 36 por ciento. Por lo tanto, si su ingreso bruto mensual es de $8,000, sus pagos de deuda permitidos no pueden superar los $2,880 para que se considere un préstamo conforme.

Es posible obtener un préstamo conforme con índices de endeudamiento más altos, pero generalmente lo más bajo es mejor tanto para el prestatario como para el prestamista.

¿Qué tan flexible es el límite de préstamo conforme?

Desafortunadamente, uno de los estándares inamovibles para los préstamos conformes es el límite del préstamo: solo puede pedir prestado tanto y nada más. Los límites de los préstamos los establece la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) y generalmente se ajustan cada año, con límites más altos para propiedades con dos, tres y cuatro unidades (siempre y cuando viva en una de las unidades).

Tenga en cuenta que los requisitos también pueden variar de otras maneras. Por ejemplo, los estándares pueden ser más estrictos para un refinanciamiento con retiro de efectivo que para un refinanciamiento con tasa y plazo.

Ventajas y desventajas de los préstamos conformes

Ventajas

• Si hace un pago inicial de al menos el 20 por ciento, eso significa que hay menos dinero para pedir prestado y también más valor líquido de la vivienda al momento de comprar su casa. A su vez, sus pagos mensuales son más bajos en comparación con un préstamo con menos dinero inicial.

• Si hace un pago inicial de al menos el 20 por ciento, no tendrá que pagar el PMI, que representa ahorros mensuales significativos. Según el monto de su préstamo, el PMI puede costar unos cientos de dólares al mes.

• Si puede hacer un pago inicial del 20 por ciento y tiene un buen crédito y fuertes reservas financieras, es probable que califique para la mejor tasa del prestamista y los pagos mensuales más bajos en general.

Contras

• Su relación DTI debe cumplir con los estándares de préstamo conformes. La proporción máxima de DTI suele ser del 36 por ciento, pero puede extenderse al 45 por ciento o incluso al 50 por ciento si tiene otros "factores de compensación", como un puntaje crediticio más alto.

• La casa que desea comprar podría exceder los límites de préstamo conformes, especialmente si se encuentra en un mercado de precios más altos.

Alternativas a los préstamos conformes

Préstamos conformes frente a no conformes

Un préstamo conforme se ajusta o cumple con los estándares de Fannie Mae y Freddie Mac relacionados con el crédito del prestatario, el pago inicial y otros factores como el monto del préstamo. Un préstamo no conforme, por otro lado, no se ajusta ni cumple con estos estándares. Por ejemplo, un préstamo jumbo es un préstamo no conforme porque la cantidad prestada excede el límite de Fannie Mae y Freddie Mac. Sin embargo, el hecho de que un préstamo no sea conforme no significa que sea malo; simplemente significa que no cumple con los criterios para ser comprado por las empresas.

Préstamos conformes vs. convencionales

Un préstamo conforme debe cumplir con los criterios específicos establecidos por la FHFA, incluidos los límites de préstamo conforme. Un préstamo convencional es cualquier préstamo que no está garantizado o asegurado por el gobierno (préstamos FHA, VA y USDA). Los préstamos convencionales pueden ser conformes o no conformes.

¿Qué son las tasas de préstamos conformes?

• Si cree que las tasas de interés aumentarán en el próximo mes, puede optar por bloquear su tasa para garantizar la tasa más baja posible.

• Tenga cuidado con las tasas que parecen demasiado bajas para ser ciertas dada su posición financiera. Actualmente, la tasa de referencia de los préstamos convencionales conformes a 30 años es del 5,570%. Si encuentra una tasa baja, es posible que el valor de la tasa baja se vea compensado por costos iniciales más altos. Asegúrese de evaluar cuidadosamente el costo total del préstamo.

• Diferentes prestamistas tienen diferentes fondos disponibles y diferentes costos. Por esta razón, vale la pena darse una vuelta por las mejores tarifas y términos.

• Recuerde que puede obtener una hipoteca de tasa fija o variable. Una hipoteca de tasa fija generalmente varía de 10 a 30 años, y la tasa de interés sigue siendo la misma durante la vigencia del préstamo. Con una hipoteca de tasa ajustable, su tasa de interés puede fluctuar según los factores del mercado.

Cómo obtener el mejor préstamo conforme para usted

Hay una serie de pasos que puede seguir que pueden ayudarlo a obtener el mejor préstamo conforme a sus circunstancias:

1. Verifique su informe de crédito

Con la mayor antelación posible, consulte sus informes crediticios en AnnualCreditReport.com. Debido a la pandemia, los informes de crédito ahora están disponibles sin cargo semanalmente de Experian, Equifax y TransUnion hasta el 20 de abril de 2022. Revise sus informes cuidadosamente para detectar elementos desactualizados y errores de hecho. Cuestione cualquier error que detecte, porque incluso los problemas menores pueden resultar en un puntaje de crédito más bajo.

2. Pon tus documentos en orden

Reúna su documentación para estar preparado para el proceso de solicitud de hipoteca. Los prestamistas ahora pueden obtener mucha información directamente de los bancos y del IRS, pero sigue siendo una buena idea tener a mano documentos como talones de nómina, estados de cuenta bancarios, cuentas de jubilación, formularios W-2 y declaraciones de impuestos.

3. Compara las tasas de los préstamos

Tómese el tiempo para comparar las ofertas de hipotecas de al menos tres prestamistas diferentes. Tenga en cuenta sus necesidades y preferencias al crear una lista corta de prestamistas con los que trabajar; es posible que desee comenzar con su banco (si ofrece hipotecas) o considerar una cooperativa de crédito o un prestamista en línea, por ejemplo. Más allá de los términos generales del préstamo, mire de cerca las tarifas y los puntos de cada prestamista.

4. Obtenga la aprobación previa

Una vez que encuentre un prestamista con el que esté interesado en trabajar, puede obtener una aprobación previa para un préstamo, lo que puede ayudar a acelerar el proceso de financiamiento y descubrir cualquier problema relacionado con su crédito antes de que aparezca cuando solicite formalmente una hipoteca. Obtener una aprobación previa también ayuda a demostrarle al vendedor de una casa que usted es un comprador serio.

5. Evita gastar en exceso

Los prestamistas pueden verificar y volver a verificar su informe y puntaje de crédito y varias cuentas financieras hasta la fecha de cierre de su hipoteca. Piense en el tiempo entre el momento en que solicita un préstamo y el momento en que lo cierra como un período “tranquilo”, cuando gasta lo menos posible. Mientras su solicitud de hipoteca está en proceso, no solicite ningún crédito nuevo, como una tarjeta de crédito o un préstamo personal, y evite gastar en cosas que realmente no necesita. Esto ayudará a garantizar que el proceso de cierre transcurra sin problemas y que reciba la financiación que espera.

Reflejos

• Los préstamos conformes no pueden exceder un cierto límite en dólares, que cambia de año en año. En 2022, el límite es de $647,200 para la mayor parte de los EE. UU., pero es más alto en algunas áreas más caras.

• Un préstamo conforme es una hipoteca con términos y condiciones que cumplen con los criterios de financiación de Fannie Mae y Freddie Mac.

• Los préstamos conformes suelen ofrecer tasas de interés más bajas que otros tipos de hipotecas.

• Los prestamistas prefieren emitir préstamos conformes porque se pueden empaquetar y vender en el mercado hipotecario secundario.