الرهن أو القرض التقليدي

عند البحث عن قروض عقارية لشراء منزل ، ستواجه مجموعة من الخيارات ، بما في ذلك القروض التقليدية.

• ما هو القرض التقليدي؟

• متطلبات القرض التقليدية

• أنواع القروض التقليدية

• مزايا القرض التقليدي

• القرض التقليدي مقابل القروض الحكومية

• معدلات القروض التقليدية

ما هو القرض التقليدي؟

باختصار ، لا تضمن الحكومة القرض التقليدي. بدلاً من ذلك ، فهو متاح ومضمون من خلال القطاع الخاص. تمثل القروض التقليدية جزءًا كبيرًا من عمليات الشراء وإعادة التمويل ، وهي متاحة من خلال أنواع مختلفة من مقرضي الرهن العقاري ، بما في ذلك البنوك والاتحادات الائتمانية والمقرضون عبر الإنترنت.

وبالمقارنة ، فإن القروض المؤمنة من قبل الحكومة مدعومة من قبل مؤسسة حكومية. وتشمل هذه قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية وقروض VA وقروض وزارة الزراعة الأمريكية.

تأتي القروض التقليدية في نوعين رئيسيين: معدل فائدة ثابت أو معدل قابل للتعديل. مع الرهن العقاري بسعر ثابت ، فإن معدل الفائدة الخاص بك لا يتغير أبدًا. مع الرهن العقاري القابل للتعديل ، يتغير السعر مع ظروف السوق المحددة مسبقًا

متطلبات القرض التقليدي

لكي تتم الموافقة على أي نوع من الرهن العقاري ، ستحتاج إلى تلبية متطلبات القرض. تميل القروض التقليدية إلى فرض متطلبات أكثر صرامة من القروض المدعومة من الحكومة ، مثل:

مستوى الرصيد

إذا كنت تفكر في الموافقة على قرض تقليدي كمجموعة من السلالم ، فستكون الخطوة الأولى هي درجة الائتمان الخاصة بك. يتطلب مقرضو الرهن العقاري درجة لا تقل عن 620 للتأهل للحصول على قرض تقليدي - ولكن هذا هو الحد الأدنى فقط. لتأمين أقل سعر فائدة وأفضل صفقة ، ستحتاج إلى درجة أفضل بكثير ، بشكل عام 740 أو أعلى.

نسبة الدين إلى الدخل (DTI)

عند صعود هذه السلالم ، فإن المعلومة التالية التي سيفحصها المُقرض هي نسبة الدين إلى الدخل (DTI). عوامل نسبة DTI الخاصة بك في الديون الأخرى التي يتعين عليك دفعها كل شهر ، مثل قروض السيارات وقروض الطلاب وديون بطاقات الائتمان. لن يرغب معظم المقرضين في أن تتجاوز هذه النسبة 43 في المائة ، على الرغم من أن البعض قد يتخذ استثناء ويسمح بنسبة تصل إلى 50 في المائة.

الدفع لأسفل

على عكس بعض القروض المؤمنة من الحكومة ، لن يمنحك المُقرض 100 في المائة من سعر شراء المنزل في قرض تقليدي - ستحتاج إلى أن تكون قادرًا على سداد دفعة أولى. تسمح العديد من القروض التقليدية ذات السعر الثابت للسكن الأساسي (وليس منزلًا ثانيًا أو عقارًا استثماريًا) بدفع دفعة أولى صغيرة تصل إلى 3 في المائة أو 5 في المائة. إذا كنت تحصل على قرض تقليدي بنسبة 3 في المائة لشراء منزل يكلف 350 ألف دولار ، على سبيل المثال ، فستحتاج إلى خفض 10500 دولار على الأقل.

تأمين الرهن العقاري الخاص

تعد القدرة على سداد 3 في المائة فقط من المزايا الجذابة للرهون العقارية التقليدية ، ولكن هذه الدفعة الأولى تأتي مع عيب: تأمين الرهن العقاري الخاص (PMI). نظرًا لأنك لم تسدد دفعة أولى بنسبة 20 في المائة ، فإن PMI تساعد في حماية المُقرض في حالة تخلفك عن السداد. لذا ، حتى تحصل على 20 في المائة من حقوق الملكية في المنزل - إما عن طريق سداد الرهن العقاري أو زيادة قيمة منزلك - ستحتاج إلى دفع التكلفة الإضافية لشركة فيليب موريس إنترناشونال.

حجم القرض

تتمثل الخطوة الأخيرة في الطريق نحو الحصول على قرض تقليدي في مقدار الأموال التي تحتاج إلى اقتراضها بالفعل. للتوافق مع القروض التقليدية ، تضع الوكالة الفيدرالية لتمويل الإسكان (FHFA) حدودًا كل عام. تختلف هذه بناءً على مكان العقار. في غالبية الولايات المتحدة ، يبلغ الحد الأقصى لعام 2021 548،250 دولارًا. المناطق الأعلى سعرًا مثل كاليفورنيا ومدينة نيويورك لها حدود 822375 دولارًا. أي شيء أكبر ، وستبحث عن قرض ضخم.

أنواع القروض التقليدية

1. القروض المطابقة

تسمى الرهون العقارية التي تقع ضمن حدود FHFA القروض المطابقة. وهذا يعني أنه يمكن شراؤها من قبل فاني ماي وفريدي ماك ، وهما شركتان ترعاهما الحكومة (GSEs) ، من خلال سوق الرهن العقاري الثانوي. من خلال بيع هذه الأنواع من القروض إلى فاني ماي وفريدي ماك ، يحصل المقرضون على رأس المال لمواصلة تقديم قروض عقارية جديدة.

2. قروض جامبو

تسمى الرهون العقارية التي تتجاوز الحدود المطابقة القروض الضخمة أو القروض غير المطابقة. هذه قروض لا يمكن بيعها لـ Fannie أو Freddie ، لكنها لا تزال متاحة للمقترضين المؤهلين جيدًا الذين يحتاجون إلى خيار قرض تقليدي أكثر مرونة.

يقول كيسي فليمنج ، مدير فرع في شركة Fairway Independent Mortgage Corporation في كامبل ، كاليفورنيا ، ومؤلف كتاب "The Loan Guide:" كيفية الحصول على أفضل تمويل عقاري ممكن ". "قد تحتاج إلى دفعة أولى أكبر ، وقد يكون من الصعب تلبية متطلبات الائتمان."

بالإضافة إلى ذلك ، تميل معدلات القروض الضخمة إلى أن تكون أعلى مما تراه مع الرهن العقاري الأصغر.

3. الرهون العقارية غير المؤهلة

الرهون العقارية غير المؤهلة ، التي غالبًا ما توصف بأنها قروض غير تابعة لإدارة الجودة على مواقع المقرضين ، لا يمكن شراؤها أيضًا من قبل فاني أو فريدي ، ولكن يمكن أن تكون خيارًا لمن هم قادرون على تحمل الرهن العقاري ولكنهم ربما غير قادرين على الوفاء بالائتمان أو متطلبات DTI. يميل هؤلاء المقترضون إلى الخروج عن إرشادات "القدرة على السداد" التي وُضعت بعد الأزمة المالية لعام 2008 ، والتي تشير إلى ما إذا كان من المرجح أن يسدد المقترض قرضًا عقاريًا.

يمكن أن يكون أحد أنواع القروض غير المتعلقة بإدارة الجودة هو قرض المحفظة. مع هذا النوع من القروض ، يحتفظ المُقرض بالرهن العقاري في دفاتره ، بدلاً من بيعه إلى فاني أو فريدي. نظرًا لأنه لا يتعين عليه تلبية معايير القرض المطابقة ، يمكن للمقرض أن يكون أكثر مرونة عند تأهيل المقترض. من المهم ملاحظة أن الرهون العقارية غير المؤهلة غالبًا ما تأتي بمعدلات فائدة أعلى.

مزايا القرض التقليدي

لماذا يختار الكثير من المقترضين القروض التقليدية؟ تأتي مع بعض الجوانب الإيجابية الرئيسية:

تأمين الرهن العقاري القابل للإلغاء

من أهم مزايا القرض التقليدي أنك لن تضطر إلى التعامل مع سداد قيمة PMI طوال مدة الرهن العقاري. بمجرد أن يكون لديك 20 في المائة من حقوق الملكية في المنزل ، يمكنك طلب إلغاء PMI. للمقارنة ، إذا كان لديك قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية مدته 30 عامًا ودفعت دفعة أولى أقل من 10 في المائة ، فستدفع أقساط التأمين هذه على مدى العقود الثلاثة الكاملة (ما لم تبيع المنزل أو تعيد تمويله إلى قرض تقليدي).

جداول زمنية مرنة للسداد

عندما تتصفح القروض التقليدية ، فإن شروط القرض الأكثر شيوعًا التي ستجدها هي فترات السداد التي تبلغ 15 عامًا و 30 عامًا. ومع ذلك ، فإن بعض المقرضين لديهم برامج قروض تقليدية ، تُعرف باسم قروض مرنة أو قروض مرنة الأجل ، والتي تسمح لك بالاختيار من بين مجموعة واسعة من الأطر الزمنية ، عادةً ما بين ثمانية إلى 29 عامًا.

المزيد من أنواع التمويل والعقارات

في حين أن برامج الرهن العقاري المدعومة من الحكومة تميل إلى أن تأتي مع متطلبات شغل المالك (بمعنى آخر ، يجب أن تعيش في المنزل) ، تتوفر القروض التقليدية للمنازل الثانية والعقارات الاستثمارية. بالإضافة إلى ذلك ، فإن حقيقة أن القروض الضخمة تندرج في مجموعة القروض التقليدية تعني أن المرشحين المؤهلين تأهيلاً عالياً يمكنهم إدارة مبالغ كبيرة من المال.

القروض التقليدية مقابل القروض الحكومية

قروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - المؤمنة من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية - مثالية للمقترضين الذين لديهم ائتمان أقل من الكمال ، لكنها تأتي بتكلفة أقل من المثالية: تأمين الرهن العقاري الذي لا يمكن إزالته.

القروض التقليدية مقابل قروض إدارة الإسكان الفدرالية

TTT

القروض التقليدية مقابل القروض VA

قروض VA - بضمان وزارة شؤون المحاربين القدامى الأمريكية - متاحة لأعضاء الخدمة العسكرية والمحاربين القدامى والأزواج المؤهلين. هناك بعض الخطوات الإضافية للحصول على هذا النوع من الرهن العقاري ، بما في ذلك الحصول على شهادة الأهلية الخاصة بك من VA.

TTT

القروض التقليدية مقابل القروض من وزارة الزراعة الأمريكية

يمكن أن تكون قروض وزارة الزراعة الأمريكية - المضمونة من قبل وزارة الزراعة الأمريكية - خيارًا قابلاً للتطبيق إذا لم يتجاوز دخلك السنوي مبلغًا معينًا وكنت تتطلع إلى شراء منزل في منطقة تتوافق مع إرشادات وزارة الزراعة الأمريكية.

TTT

معدلات القروض التقليدية

تعتمد معدلات الرهن العقاري التقليدية على الظروف الاقتصادية وظروف السوق بالإضافة إلى النفقات العامة للمقرض الخاص بك ، وتتغير يوميًا. سيتم تحديد السعر الذي تحصل عليه بشكل أساسي من خلال صورتك المالية والبيئة الاقتصادية الحالية. من المرجح أن تحصل على أفضل الأسعار إذا كان لديك ائتمان جيد.

في حين أن معدلات الرهون العقارية لمدة 30 عامًا كانت تقترب من 3 في المائة في العام الماضي ، إلا أنها بدأت في الارتفاع. في الآونة الأخيرة ، توقع فريدي ماك أن ترتفع المعدلات إلى 3.8 في المائة بحلول نهاية عام 2022.

الحد الأدنى

لديك الكثير من الخيارات للحصول على قرض عقاري ، ولكن يمكن أن يكون القرض التقليدي خيارًا حكيمًا للحفاظ على انخفاض التكاليف ، وهو أحد الخيارات الأكثر شيوعًا للمقترضين.

أفضل طريقة للتأهل للحصول على قرض تقليدي هي الحصول على رصيدك ودخلك وأصولك بالترتيب. ضع في اعتبارك أنه في حين أن بعض المقرضين يرغبون في التحلي بالمرونة ، فإنك تحتاج عادةً إلى تعويض النقص في مجال واحد عند التأهل للحصول على قرض تقليدي. على سبيل المثال ، إذا كان لديك درجة ائتمان أقل ، فعادة ما تحتاج إلى دفعة أولى أكبر ودخل أعلى. بشكل عام ، إذا كان بإمكانك سداد دفعة أولى وإظهار الدخل الكافي والحصول على درجة ائتمان مؤهلة ، فمن المحتمل أن تكون قادرًا على الحصول على قرض.

يسلط الضوء

• تميل معدلات الفائدة على القروض التقليدية إلى أن تكون أعلى من أسعار الرهون العقارية المدعومة من الحكومة ، مثل قروض إدارة الإسكان الفدرالية.

• القرض العقاري التقليدي أو القرض التقليدي هو قرض لمشتري المنزل لا تقدمه أو تضمنه جهة حكومية.

• وهي متاحة من خلال أو مضمونة من قبل مقرض خاص أو مؤسستين ترعاهما الحكومة - فاني ماي وفريدي ماك.

• يحتاج المقترضون المحتملون إلى إكمال طلب الرهن العقاري الرسمي وتقديم المستندات المطلوبة وتاريخ الائتمان ودرجة الائتمان الحالية.