Perinteinen asuntolaina tai laina
Kun etsit asuntolainaa asunnon ostamiseen, kohtaat erilaisia vaihtoehtoja, mukaan lukien perinteiset lainat.
Mikä on perinteinen laina?
Perinteiset lainavaatimukset
Perinteiset lainatyypit
Perinteisen lainan edut
Perinteinen laina vs. valtion lainat
Perinteiset lainakorot
Mikä on perinteinen laina?
Lyhyesti sanottuna hallitus ei takaa perinteistä lainaa. Sen sijaan se on saatavilla ja taattu yksityisen sektorin kautta. Perinteiset lainat muodostavat suuren osan ostoista ja jälleenrahoituksesta, ja ne ovat saatavilla erityyppisten asuntolainanantajien kautta, mukaan lukien pankit, luottoyhtiöt ja online-lainanantajat.
Valtion vakuuttamien lainojen takana on valtion laitos. Näitä ovat FHA-lainat, VA-lainat ja USDA-lainat.
Perinteisiä lainoja on kahta päätyyppiä: kiinteäkorkoinen tai säädettävä korko. Kiinteäkorkoisella asuntolainalla korkotasosi ei koskaan muutu. Säädettäväkorkoisella asuntolainalla korko muuttuu markkinaolosuhteiden mukaan ennalta määrätyllä hetkellä
Perinteiset lainavaatimukset
Jotta voit hyväksyä minkä tahansa asuntolainatyypin, sinun on täytettävä lainan vaatimukset. Perinteisillä lainoilla on yleensä tiukemmat vaatimukset kuin valtion takaamilla lainoilla, kuten:
Luottopisteet
Jos ajattelet hyväksyvänsä perinteisen lainan portaikona, ensimmäinen askel olisi luottotietosi. Asuntolainanantajat vaativat 620:n vähimmäispistemäärän saadakseen tavanomaisen lainan – mutta se on vain vähimmäispistemäärä. Varmistaaksesi alimman koron ja parhaan tarjouksen, tarvitset paljon paremman pistemäärän, yleensä 740 tai korkeamman.
Velka-tulosuhde (DTI).
Noita portaita ylöspäin siirryttäessä seuraava tieto, jonka lainanantaja tarkastaa, on velka-tulo-suhde (DTI). DTI-suhteeseesi vaikuttavat muut velat, jotka sinun on maksettava joka kuukausi, kuten autolainat, opintolainat ja luottokorttivelat. Useimmat lainanantajat eivät halua tämän suhteen ylittävän 43 prosenttia, vaikka jotkut saattavat tehdä poikkeuksen ja sallia jopa 50 prosenttia.
Ennakkomaksu
Toisin kuin jotkut valtion vakuuttamat lainat, lainanantaja ei aio antaa sinulle 100 prosenttia asunnon ostohinnasta perinteisessä lainassa – sinun on pystyttävä suorittamaan käsiraha. Monet kiinteäkorkoiset tavanomaiset lainat ensisijaiseen asuntoon (ei kakkosasuntoon tai sijoituskiinteistöön) mahdollistavat jopa 3 prosentin tai 5 prosentin käsirahamaksun. Jos otat 3 prosentin alennuslainaa ostaaksesi asunnon, joka maksaa esimerkiksi 350 000 dollaria, sinun on laskettava vähintään 10 500 dollaria.
Yksityinen asuntolainavakuutus
Kyky laskea vain 3 prosenttia on houkutteleva etu perinteisistä asuntolainoista, mutta pienellä käsirahalla on haittapuoli: yksityinen asuntolainavakuutus (PMI). Koska et maksanut 20 prosentin käsirahaa, PMI auttaa suojaamaan lainanantajaa laiminlyönnin varalta. Joten, kunnes keräät 20 prosenttia omasta pääomasta kotiin – joko maksamalla asuntolainasi tai nostamalla kotisi arvoa – sinun on maksettava PMI:n lisäkustannukset.
Lainan koko
Viimeinen askel kohti perinteistä lainaa on se, kuinka paljon rahaa tarvitset lainaamaan. Federal Housing Finance Agency (FHFA) asettaa rajoituksia tavanomaisille lainoille vuosittain. Ne vaihtelevat kiinteistön sijainnin mukaan. Suurimmassa osassa Yhdysvaltoja vuoden 2021 raja on 548 250 dollaria. Kalliimpien alueiden, kuten Kalifornian ja New Yorkin, raja on 822 375 dollaria. Mitä tahansa suurempaa, ja etsit jumbolainaa.
Perinteiset lainatyypit
1. Vaatimustenmukaiset lainat
Asuntolainoja, jotka kuuluvat FHFA:n rajoihin, kutsutaan mukautuneiksi lainoiksi. Tämä tarkoittaa, että Fannie Mae ja Freddie Mac, kaksi valtion tukemaa yritystä (GSE), voivat ostaa ne toissijaisten asuntolainamarkkinoiden kautta. Myymällä tämäntyyppisiä lainoja Fannie Maelle ja Freddie Macille lainanantajat saavat pääomaa jatkaakseen uusien asuntolainojen myöntämistä.
2. Jumbo-lainat
Asuntolainoja, jotka ylittävät vaatimusten mukaiset rajat, kutsutaan jumbolainoiksi tai poikkeaviksi lainoiksi. Nämä ovat lainoja, joita ei voi myydä Fannielle tai Freddielle, mutta ne ovat silti saatavilla hyvin päteville lainaajille, jotka tarvitsevat joustavamman perinteisen lainavaihtoehdon.
"Näiden suurempien lainojen saamiseksi sinun on yleensä osoitettava, että sinulla on varat tai tulot sen perustelemiseksi", sanoo Casey Fleming, Fairway Independent Mortgage Corporationin sivuliikkeen johtaja Campbellissa, Kaliforniassa, ja "The Loan Guide:n" kirjoittaja: Kuinka saada paras mahdollinen asuntolaina." "Saatat tarvita suuremman käsirahan, ja luottovaatimuksia voi olla vaikeampi täyttää."
Lisäksi jumbolainan korot ovat yleensä korkeammat kuin mitä näet pienemmällä asuntolainalla.
3. Ei-pätevät asuntolainat
Fannie tai Freddie eivät myöskään voi ostaa ei-hyväksyttyjä asuntolainoja, joita lainanantajan verkkosivuilla usein kuvataan ei-QM-lainoiksi, mutta ne voivat olla vaihtoehto niille, joilla on varaa asuntolainaan, mutta jotka eivät ehkä pysty maksamaan luottoa tai DTI:n vaatimukset. Nämä lainanottajat jäävät yleensä vuoden 2008 finanssikriisin jälkeen vahvistettujen "takaisinmaksukykyä" koskevien ohjeiden ulkopuolelle, jotka osoittavat, maksaako lainanottaja todennäköisesti asuntolainan takaisin.
Eräs ei-QM-lainatyyppi voisi olla portfoliolaina. Tällaisella lainalla lainanantaja pitää kiinnityksen kirjanpidossa sen sijaan, että myy se Fannielle tai Freddielle. Koska sen ei tarvitse täyttää vaatimustenmukaisia lainastandardeja, lainanantaja voi olla joustavampi hyväksyessään lainanottajan. On kuitenkin tärkeää huomata, että pätemättömissä asuntolainoissa on usein korkeammat korot.
Perinteisen lainan edut
Miksi niin monet lainanottajat valitsevat perinteiset lainat? Niissä on muutamia tärkeitä etuja:
Peruutettava asuntolainavakuutus
Yksi perinteisen lainan suurista eduista on, että sinun ei tarvitse maksaa PMI:tä asuntolaina-aikana. Kun sinulla on 20 prosenttia omasta pääomasta kotona, voit pyytää PMI:n peruuttamista. Vertailun vuoksi: jos sinulla olisi 30 vuoden FHA-laina ja maksaisit alle 10 prosentin käsirahaa, maksaisit nämä vakuutusmaksut kolmen vuosikymmenen ajan (ellet myy asuntoa tai rahoitat uudelleen tavanomaiseksi lainaksi).
Joustavat takaisinmaksuajat
Kun selaat perinteisiä lainoja, yleisimmät lainaehdot ovat 15 vuoden ja 30 vuoden takaisinmaksuajat. Joillakin lainanantajilla on kuitenkin tavanomaisia lainaohjelmia, jotka tunnetaan nimellä joustavat tai joustavat laina-ajat, joiden avulla voit valita laajemmasta aikajaksosta, tyypillisesti 8–29 vuotta.
Lisää rahoitusta ja kiinteistötyyppejä
Vaikka valtion tukemat asuntolainaohjelmat sisältävät yleensä omistusasuntovaatimuksen (toisin sanoen sinun on asuttava kotona), perinteiset lainat ovat saatavilla kakkosasuntoihin ja sijoituskiinteistöihin. Lisäksi se, että jumbolainat kuuluvat tavanomaiseen lainaan, tarkoittaa, että erittäin pätevät ehdokkaat voivat lainata suuria rahasummia.
Perinteiset lainat vs. valtion lainat
Federal Housing Administrationin vakuuttamat FHA-lainat ovat ihanteellisia lainaajille, joilla on vähemmän kuin täydellinen luotto, mutta niiden hinta on vähemmän kuin ihanteellinen: asuntolainavakuutus, jota ei voida poistaa.
Perinteiset vs. FHA-lainat
TTT
Perinteiset vs. VA-lainat
VA-lainat – Yhdysvaltain veteraaniasiainministeriön takaama – ovat asepalveluksen jäsenten, veteraanien ja tukikelpoisten puolisoiden saatavilla. On kuitenkin joitain lisävaiheita tämän tyyppisen asuntolainauksen saamiseksi, mukaan lukien kelpoisuustodistuksen hankkiminen VA:lta.
TTT
Perinteiset vs. USDA lainat
USDA-lainat – Yhdysvaltain maatalousministeriön takaamat – voivat olla varteenotettava vaihtoehto, jos vuositulosi eivät ylitä tiettyä määrää ja aiot ostaa kodin alueelta, joka täyttää USDA:n ohjeet.
TTT
Perinteiset lainakorot
Perinteiset asuntolainojen korot perustuvat taloudellisiin ja markkinaolosuhteisiin sekä lainanantajasi yleiskustannuksiin, ja ne muuttuvat päivittäin. Saatu korko määräytyy ensisijaisesti taloudellisen kuvasi ja nykyisen taloudellisen ympäristön mukaan. Saat todennäköisesti parhaat hinnat, jos sinulla on hyvä luotto.
Vaikka 30 vuoden asuntolainojen korot ovat pysyneet lähellä 3 prosenttia viimeisen vuoden aikana, ne alkavat nousta. Äskettäin Freddie Mac ennusti korkojen nousevan 3,8 prosenttiin vuoden 2022 loppuun mennessä.
Lopputulos
Sinulla on paljon vaihtoehtoja asuntolainalle, mutta perinteinen laina voi olla viisas valinta kustannusten pitämiseksi alhaisina, ja se on yksi lainanottajien suosituimmista vaihtoehdoista.
Paras tapa saada perinteinen laina on, että luotto, tulot ja omaisuus ovat kunnossa. Muista, että vaikka jotkut lainanantajat ovat valmiita olemaan joustavia, sinun on yleensä kompensoitava puute jollakin alueella, kun haet tavanomaista lainaa. Jos sinulla on esimerkiksi matalampi luottoluokitus, tarvitset yleensä suuremman käsirahan ja suuremmat tulot. Kaiken kaikkiaan, jos pystyt suorittamaan käsirahaa, osoittamaan riittävät tulot ja sinulla on pätevä luottoluokitus, voit todennäköisesti saada lainan.
Kohokohdat
Perinteiset lainakorot ovat yleensä korkeammat kuin valtion takaamien asuntolainojen, kuten FHA-lainojen.
Perinteinen asuntolaina tai perinteinen laina on asunnon ostajan laina, jota valtion taho ei tarjoa tai takaa.
Se on saatavilla yksityisen lainanantajan tai kahden valtion tukeman yrityksen – Fannie Maen ja Freddie Macin – kautta tai niiden takaamana.
Mahdollisten lainanottajien on täytettävä virallinen asuntolainahakemus, toimitettava vaaditut asiakirjat, luottohistoria ja nykyiset luottotiedot.
