Herkömmliche Hypothek oder Darlehen
Wenn Sie nach Hypotheken suchen, um ein Haus zu kaufen, werden Sie auf eine Reihe von Optionen stoßen, einschließlich herkömmlicher Darlehen.
Was ist ein herkömmliches Darlehen?
Herkömmliche Kreditanforderungen
Konventionelle Darlehensarten
Vorteile eines herkömmlichen Darlehens
Konventionelles Darlehen vs. Staatsdarlehen
Konventionelle Darlehenszinsen
Was ist ein herkömmliches Darlehen?
Kurz gesagt, ein herkömmliches Darlehen wird nicht von der Regierung garantiert. Stattdessen ist es über den privaten Sektor verfügbar und garantiert. Herkömmliche Kredite machen einen großen Teil der Käufe und Refinanzierungen aus und sind über verschiedene Arten von Hypothekengebern erhältlich, darunter Banken, Kreditgenossenschaften und Online-Kreditgeber.
Im Vergleich dazu werden staatlich versicherte Kredite von einer staatlichen Institution abgesichert. Dazu gehören FHA-Darlehen, VA-Darlehen und USDA-Darlehen.
Herkömmliche Darlehen gibt es in zwei Haupttypen: festverzinslich oder variabel verzinslich. Bei einer Festhypothek ändert sich Ihr Zinssatz nie. Bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz ändert sich der Zinssatz mit den Marktbedingungen im Voraus
Herkömmliche Kreditanforderungen
Um für jede Art von Hypothek zugelassen zu werden, müssen Sie die Anforderungen des Darlehens erfüllen. Konventionelle Kredite haben tendenziell strengere Anforderungen als staatlich abgesicherte Kredite, wie zum Beispiel:
Kreditwürdigkeit
Wenn Sie daran denken, für einen herkömmlichen Kredit als Treppe genehmigt zu werden, wäre der erste Schritt Ihre Kreditwürdigkeit. Hypothekenbanken verlangen eine Mindestpunktzahl von 620, um sich für ein herkömmliches Darlehen zu qualifizieren – aber das ist nur das Minimum. Um sich den niedrigsten Zinssatz und das beste Angebot zu sichern, möchten Sie eine viel bessere Punktzahl, im Allgemeinen 740 oder höher.
Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI).
Wenn Sie diese Treppe hinaufgehen, ist die nächste Information, die ein Kreditgeber prüfen wird, Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen (DTI). Ihr DTI-Verhältnis berücksichtigt andere Schulden, die Sie jeden Monat bezahlen müssen, wie z. B. Autokredite, Studentendarlehen und Kreditkartenschulden. Die meisten Kreditgeber werden nicht wollen, dass dieses Verhältnis 43 Prozent überschreitet, obwohl einige eine Ausnahme machen und bis zu 50 Prozent zulassen könnten.
Anzahlung
Im Gegensatz zu einigen staatlich versicherten Krediten wird Ihnen ein Kreditgeber bei einem herkömmlichen Kredit nicht 100 Prozent des Kaufpreises eines Eigenheims geben – Sie müssen in der Lage sein, eine Anzahlung zu leisten. Viele herkömmliche Festzinsdarlehen für einen Hauptwohnsitz (kein Zweitwohnsitz oder eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie) ermöglichen eine Anzahlung von nur 3 Prozent oder 5 Prozent. Wenn Sie beispielsweise einen konventionellen Kredit mit 3 Prozent Abschlag aufnehmen, um ein Haus zu kaufen, das 350.000 US-Dollar kostet, müssen Sie mindestens 10.500 US-Dollar hinterlegen.
Private Hypothekenversicherung
Die Möglichkeit, nur 3 Prozent zu hinterlegen, ist ein attraktiver Vorteil herkömmlicher Hypotheken, aber diese geringe Anzahlung hat einen Nachteil: die private Hypothekenversicherung (PMI). Da Sie keine 20-prozentige Anzahlung geleistet haben, hilft PMI, den Kreditgeber zu schützen, falls Sie in Zahlungsverzug geraten. Bis Sie also 20 Prozent Eigenkapital im Haus angesammelt haben – entweder durch die Rückzahlung Ihrer Hypothek oder die Erhöhung des Wertes Ihres Hauses – müssen Sie die zusätzlichen Kosten für PMI bezahlen.
Darlehensgröße
Der letzte Schritt auf dem Weg zu einem klassischen Kredit ist, wie viel Geld Sie tatsächlich leihen müssen. Für konforme konventionelle Darlehen legt die Bundesanstalt für Wohnungsbaufinanzierung (FHFA) jährlich Limits fest. Diese variieren je nach Lage der Immobilie. In den meisten USA liegt das Limit für 2021 bei 548.250 $. Höherpreisige Gebiete wie Kalifornien und New York City haben Limits von 822.375 $. Alles, was größer ist, und Sie werden nach einem Jumbo-Darlehen suchen.
Herkömmliche Kreditarten
1. Konforme Kredite
Hypotheken, die in die Grenzen des FHFA fallen, werden als konforme Darlehen bezeichnet. Das bedeutet, dass sie von Fannie Mae und Freddie Mac, zwei staatlich geförderten Unternehmen (GSEs), über den sekundären Hypothekenmarkt gekauft werden können. Durch den Verkauf dieser Art von Darlehen an Fannie Mae und Freddie Mac erhalten die Kreditgeber das Kapital, um weiterhin neue Hypotheken aufnehmen zu können.
2. Jumbo-Darlehen
Hypotheken, die konforme Grenzen überschreiten, werden als Jumbo-Darlehen oder nicht konforme Darlehen bezeichnet. Dies sind Kredite, die nicht an Fannie oder Freddie verkauft werden können, aber sie stehen dennoch gut qualifizierten Kreditnehmern zur Verfügung, die eine flexiblere herkömmliche Kreditoption benötigen.
„Um diese größeren Kredite zu erhalten, müssen Sie normalerweise nachweisen, dass Sie über die Vermögenswerte oder das Einkommen verfügen, um dies zu rechtfertigen“, sagt Casey Fleming, Filialleiter bei Fairway Independent Mortgage Corporation in Campbell, Kalifornien, und Autor von „The Loan Guide: So erhalten Sie die bestmögliche Hypothek.“ „Möglicherweise benötigen Sie eine größere Anzahlung, und die Kreditanforderungen können schwieriger zu erfüllen sein.“
Darüber hinaus sind die Zinsen für Jumbo-Darlehen tendenziell höher als bei einer kleineren Hypothek.
3. Nicht qualifizierte Hypotheken
Nicht qualifizierte Hypotheken, die auf den Websites der Kreditgeber oft als Nicht-QM-Darlehen bezeichnet werden, können ebenfalls nicht von Fannie oder Freddie gekauft werden, aber sie können eine Option für diejenigen sein, die sich eine Hypothek leisten können, aber möglicherweise nicht in der Lage sind, den Kredit zu erfüllen oder DTI-Anforderungen. Diese Kreditnehmer fallen in der Regel nicht unter die nach der Finanzkrise von 2008 festgelegten Richtlinien zur „Rückzahlungsfähigkeit“, die angeben, ob ein Kreditnehmer wahrscheinlich eine Hypothek zurückzahlen wird.
Eine Art von Nicht-QM-Darlehen könnte ein Portfoliodarlehen sein. Bei dieser Art von Darlehen behält ein Kreditgeber die Hypothek in seinen Büchern, anstatt sie an Fannie oder Freddie zu verkaufen. Da es keine konformen Kreditstandards erfüllen muss, kann der Kreditgeber flexibler sein, wenn es darum geht, einen Kreditnehmer zu qualifizieren. Es ist jedoch wichtig zu beachten, dass nicht qualifizierte Hypotheken oft mit höheren Zinssätzen verbunden sind.
Vorteile eines herkömmlichen Kredits
Warum entscheiden sich so viele Kreditnehmer für herkömmliche Kredite? Sie haben ein paar wichtige Vorteile:
Kündigungsfähige Hypothekenversicherung
Einer der großen Vorteile eines herkömmlichen Darlehens besteht darin, dass Sie sich für die Dauer der Hypothek nicht mit der Zahlung von PMI befassen müssen. Sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital im Haus haben, können Sie beantragen, PMI zu kündigen. Zum Vergleich: Wenn Sie ein 30-jähriges FHA-Darlehen hatten und eine Anzahlung von weniger als 10 Prozent leisteten, würden Sie diese Versicherungsprämien für die gesamten drei Jahrzehnte zahlen (es sei denn, Sie verkaufen das Haus oder refinanzieren es in ein herkömmliches Darlehen).
Flexible Rückzahlungsfristen
Wenn Sie herkömmliche Kredite durchsuchen, werden Sie am häufigsten Kreditbedingungen mit einer Amortisationszeit von 15 Jahren und 30 Jahren finden. Einige Kreditgeber haben jedoch herkömmliche Kreditprogramme, die als Kredite mit flexibler Laufzeit oder flexibler Laufzeit bekannt sind und es Ihnen ermöglichen, aus einer größeren Bandbreite von Zeitrahmen zu wählen, in der Regel acht bis 29 Jahre.
Weitere Finanzierungs- und Objektarten
Während staatlich unterstützte Hypothekenprogramme in der Regel mit der Anforderung des Eigennutzers einhergehen (mit anderen Worten, Sie müssen im Haus wohnen), stehen herkömmliche Kredite für Zweitwohnungen und Anlageimmobilien zur Verfügung. Die Tatsache, dass Jumbo-Darlehen in den klassischen Kreditkorb fallen, bedeutet außerdem, dass hochqualifizierte Kandidaten es schaffen können, hohe Geldsummen zu leihen.
Konventionelle Kredite vs. Staatskredite
FHA-Darlehen – versichert von der Federal Housing Administration – sind ideal für Kreditnehmer mit weniger als perfekter Bonität, aber sie sind mit weniger als idealen Kosten verbunden: einer Hypothekenversicherung, die nicht entfernt werden kann.
Konventionelle vs. FHA-Darlehen
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Konventionelle vs. VA-Darlehen
VA-Darlehen – garantiert vom US Department of Veterans Affairs – stehen Angehörigen des Militärdienstes, Veteranen und berechtigten Ehepartnern zur Verfügung. Es gibt jedoch einige zusätzliche Schritte, um diese Art von Hypothek zu erhalten, einschließlich der Beantragung Ihres Berechtigungszertifikats von der VA.
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Konventionelle vs. USDA-Darlehen
USDA-Darlehen – garantiert vom US-Landwirtschaftsministerium – können eine praktikable Option sein, wenn Ihr Jahreseinkommen einen bestimmten Betrag nicht übersteigt und Sie ein Haus in einem Gebiet kaufen möchten, das den USDA-Richtlinien entspricht.
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Herkömmliche Kreditzinsen
Herkömmliche Hypothekenzinsen basieren auf Wirtschafts- und Marktbedingungen sowie den Gemeinkosten Ihres Kreditgebers und ändern sich täglich. Der Zinssatz, den Sie erhalten, wird in erster Linie von Ihrer finanziellen Situation und dem aktuellen wirtschaftlichen Umfeld bestimmt. Die besten Zinsen erhalten Sie am ehesten, wenn Sie über eine gute Bonität verfügen.
Während die Zinsen für 30-jährige Hypotheken im vergangenen Jahr um die 3 Prozent schwankten, beginnen sie zu steigen. Kürzlich prognostizierte Freddie Mac, dass die Zinsen bis Ende 2022 auf 3,8 Prozent steigen werden.
Endeffekt
Sie haben viele Möglichkeiten für eine Hypothek, aber ein herkömmliches Darlehen kann eine kluge Wahl sein, um die Kosten niedrig zu halten, und ist eine der beliebtesten Optionen für Kreditnehmer.
Der beste Weg, sich für einen herkömmlichen Kredit zu qualifizieren, besteht darin, Ihre Kreditwürdigkeit, Ihr Einkommen und Ihr Vermögen in Ordnung zu haben. Denken Sie daran, dass einige Kreditgeber zwar bereit sind, flexibel zu sein, Sie jedoch normalerweise einen Mangel in einem Bereich ausgleichen müssen, wenn Sie sich für einen herkömmlichen Kredit qualifizieren. Wenn Sie beispielsweise eine niedrigere Bonität haben, benötigen Sie in der Regel eine größere Anzahlung und ein höheres Einkommen. Alles in allem, wenn Sie eine Anzahlung leisten können, ein angemessenes Einkommen nachweisen und eine qualifizierende Kreditwürdigkeit haben, können Sie wahrscheinlich einen Kredit erhalten.
Höhepunkte
Herkömmliche Darlehenszinssätze sind tendenziell höher als die von staatlich gesicherten Hypotheken, wie z. B. FHA-Darlehen.
Eine herkömmliche Hypothek oder ein herkömmliches Darlehen ist ein Darlehen für den Hauskäufer, das nicht von einer staatlichen Stelle angeboten oder besichert wird.
Es ist über einen privaten Kreditgeber oder die beiden staatlich geförderten Unternehmen – Fannie Mae und Freddie Mac – erhältlich oder garantiert.
Potenzielle Kreditnehmer müssen einen offiziellen Hypothekenantrag ausfüllen, die erforderlichen Dokumente, die Kredithistorie und die aktuelle Kreditwürdigkeit vorlegen.
