Hypothèque ou prêt conventionnel

Lorsque vous recherchez des prêts hypothécaires pour acheter une maison, vous rencontrerez une gamme d'options, y compris des prêts conventionnels.

• Qu'est-ce qu'un prêt classique ?

• Exigences de prêt conventionnelles

• Types de prêts conventionnels

• Avantages d'un prêt classique

• Prêt conventionnel vs prêts gouvernementaux

• Taux de prêt conventionnels

Qu'est-ce qu'un prêt classique ?

Bref, un prêt classique n'est pas garanti par l'État. Au lieu de cela, il est disponible et garanti par le secteur privé. Les prêts conventionnels représentent une grande partie des achats et des refinancements et sont disponibles auprès de différents types de prêteurs hypothécaires, notamment les banques, les coopératives de crédit et les prêteurs en ligne.

Les prêts assurés par le gouvernement, en comparaison, sont garantis par une institution gouvernementale. Il s'agit notamment des prêts FHA, des prêts VA et des prêts USDA.

Les prêts classiques se déclinent en deux grands types : à taux fixe ou à taux révisable. Avec une hypothèque à taux fixe, votre taux d'intérêt ne change jamais. Avec un prêt hypothécaire à taux révisable, le taux change selon les conditions du marché à des taux prédéterminés.

Exigences de prêt conventionnelles

Pour être approuvé pour tout type de prêt hypothécaire, vous devrez répondre aux exigences du prêt. Les prêts conventionnels ont tendance à avoir des exigences plus strictes que les prêts garantis par le gouvernement, tels que :

Pointage de crédit

Si vous envisagez d'être approuvé pour un prêt conventionnel en tant qu'escalier, la première étape serait votre pointage de crédit. Les prêteurs hypothécaires exigent un score minimum de 620 pour se qualifier pour un prêt conventionnel - mais ce n'est que le minimum. Pour obtenir le taux d'intérêt le plus bas et la meilleure offre, vous voudrez un bien meilleur score, généralement 740 ou plus.

Ratio dette/revenu (DTI)

En montant ces escaliers, la prochaine information qu'un prêteur examinera est votre ratio dette / revenu (DTI). Votre ratio DTI tient compte des autres dettes que vous devez payer chaque mois, telles que les prêts automobiles, les prêts étudiants et les dettes de carte de crédit. La plupart des prêteurs ne voudront pas que ce ratio dépasse 43 %, bien que certains puissent faire une exception et autoriser jusqu'à 50 %.

Acompte

Contrairement à certains prêts assurés par le gouvernement, un prêteur ne vous accordera pas 100% du prix d'achat d'une maison dans le cadre d'un prêt conventionnel - vous devrez être en mesure de verser un acompte. De nombreux prêts conventionnels à taux fixe pour une résidence principale (pas une résidence secondaire ou un immeuble de placement) permettent un acompte aussi faible que 3% ou 5%. Si vous contractez un prêt conventionnel à 3% pour acheter une maison qui coûte 350 000 $, par exemple, vous devrez mettre au moins 10 500 $.

Assurance hypothécaire privée

La possibilité de déposer seulement 3% est un avantage attrayant des prêts hypothécaires conventionnels, mais ce petit acompte s'accompagne d'un inconvénient: l'assurance hypothécaire privée (PMI). Parce que vous n'avez pas versé un acompte de 20 %, PMI aide à protéger le prêteur en cas de défaut de paiement. Ainsi, jusqu'à ce que vous accumuliez 20% de valeur nette dans la maison - soit en remboursant votre prêt hypothécaire, soit en augmentant la valeur de votre maison - vous devrez payer le coût supplémentaire du PMI.

Taille du prêt

La dernière étape sur la voie d'un prêt conventionnel est le montant d'argent dont vous avez réellement besoin pour emprunter. Pour les prêts conventionnels conformes, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) fixe chaque année des limites. Ceux-ci varient en fonction de l'emplacement de la propriété. Dans la majorité des États-Unis, la limite pour 2021 est de 548 250 $. Les zones les plus chères comme la Californie et New York ont des limites de 822 375 $. Quelque chose de plus grand, et vous serez à la recherche d'un prêt jumbo.

Types de prêts conventionnels

1. Prêts conformes

Les hypothèques qui entrent dans les limites de la FHFA sont appelées prêts conformes. Cela signifie qu'ils peuvent être achetés par Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises parrainées par le gouvernement (GSE), via le marché hypothécaire secondaire. En vendant ces types de prêts à Fannie Mae et Freddie Mac, les prêteurs obtiennent le capital nécessaire pour continuer à consentir de nouveaux prêts hypothécaires.

2. Prêts géants

Les prêts hypothécaires qui dépassent les limites conformes sont appelés prêts jumbo ou prêts non conformes. Ce sont des prêts qui ne peuvent pas être vendus à Fannie ou Freddie, mais ils sont toujours disponibles pour les emprunteurs qualifiés qui ont besoin d'une option de prêt conventionnelle plus flexible.

"Afin d'obtenir ces prêts plus importants, vous devez généralement montrer que vous disposez des actifs ou des revenus pour le justifier", déclare Casey Fleming, directeur de succursale chez Fairway Independent Mortgage Corporation à Campbell, en Californie, et auteur de "The Loan Guide : Comment obtenir le meilleur prêt hypothécaire possible. "Vous pourriez avoir besoin d'un acompte plus important, et les exigences de crédit peuvent être plus difficiles à respecter."

De plus, les taux des prêts jumbo ont tendance à être plus élevés que ce que vous verriez avec une hypothèque plus petite.

3. Prêts hypothécaires non qualifiés

Les prêts hypothécaires non qualifiés, souvent décrits comme des prêts non-QM sur les sites Web des prêteurs, ne peuvent pas non plus être achetés par Fannie ou Freddie, mais ils peuvent être une option pour ceux qui sont en mesure de payer un prêt hypothécaire mais qui sont peut-être incapables de respecter le crédit ou Exigences DTI. Ces emprunteurs ont tendance à ne pas respecter les lignes directrices sur la « capacité de remboursement » établies après la crise financière de 2008, qui indiquent si un emprunteur est susceptible de rembourser un prêt hypothécaire.

Un type de prêt non QM pourrait être un prêt de portefeuille. Avec ce type de prêt, un prêteur garde l'hypothèque dans ses livres, plutôt que de la vendre à Fannie ou Freddie. Parce qu'il n'a pas à répondre aux normes de prêt conformes, le prêteur peut être plus flexible lors de la qualification d'un emprunteur. Il est important de noter, cependant, que les prêts hypothécaires non admissibles sont souvent assortis de taux d'intérêt plus élevés.

Avantages d'un prêt classique

Pourquoi tant d'emprunteurs choisissent-ils des prêts conventionnels ? Ils viennent avec quelques avantages clés:

Assurance prêt immobilier résiliable

L'un des grands avantages d'un prêt conventionnel est que vous n'aurez pas à payer de PMI pendant toute la durée de l'hypothèque. Une fois que vous avez 20% de capitaux propres dans la maison, vous pouvez demander l'annulation du PMI. À titre de comparaison, si vous aviez un prêt FHA de 30 ans et que vous versiez un acompte de moins de 10 %, vous paieriez ces primes d'assurance pendant les trois décennies (sauf si vous vendiez la maison ou refinancez en un prêt conventionnel).

Délais de remboursement flexibles

Lorsque vous parcourez les prêts conventionnels, les conditions de prêt les plus courantes que vous trouverez sont des périodes de remboursement de 15 et 30 ans. Cependant, certains prêteurs ont des programmes de prêts conventionnels, connus sous le nom de prêts à durée flexible ou à durée flexible, qui vous permettent de choisir parmi une plus large gamme de durées, généralement de huit à 29 ans.

Plus de types de financement et de propriétés

Alors que les programmes de prêts hypothécaires soutenus par le gouvernement ont tendance à s'accompagner de l'exigence d'occupation par le propriétaire (en d'autres termes, vous devez vivre dans la maison), des prêts conventionnels sont disponibles pour les résidences secondaires et les immeubles de placement. De plus, le fait que les prêts jumbo entrent dans la catégorie des prêts conventionnels signifie que les candidats hautement qualifiés peuvent réussir à emprunter des sommes d'argent élevées.

Prêts conventionnels vs prêts gouvernementaux

Les prêts FHA - assurés par la Federal Housing Administration - sont idéaux pour les emprunteurs dont le crédit n'est pas parfait, mais ils ont un coût moins qu'idéal : une assurance hypothécaire qui ne peut pas être supprimée.

Prêts conventionnels vs. FHA

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Prêts conventionnels vs VA

Les prêts VA - garantis par le Département américain des anciens combattants - sont disponibles pour les membres du service militaire, les anciens combattants et les conjoints éligibles. Il y a cependant quelques étapes supplémentaires pour obtenir ce type de prêt hypothécaire, notamment l'obtention de votre certificat d'admissibilité auprès de la VA.

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Prêts conventionnels vs USDA

Les prêts USDA - garantis par le département américain de l'Agriculture - peuvent être une option viable si votre revenu annuel ne dépasse pas un certain montant et que vous cherchez à acheter une maison dans une région qui respecte les directives de l'USDA.

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Taux de prêt conventionnels

Les taux hypothécaires conventionnels sont basés sur les conditions économiques et du marché ainsi que sur les frais généraux de votre prêteur, et changent quotidiennement. Le taux que vous obtiendrez sera principalement déterminé par votre situation financière et l'environnement économique actuel. Vous êtes plus susceptible d'obtenir les meilleurs taux si vous avez un bon crédit.

Alors que les taux des prêts hypothécaires de 30 ans ont oscillé autour de 3 % au cours de la dernière année, ils commencent à augmenter. Récemment, Freddie Mac a prédit que les taux augmenteraient à 3,8 % d'ici la fin de 2022.

Conclusion

Vous avez beaucoup de choix pour un prêt hypothécaire, mais un prêt conventionnel peut être un choix judicieux pour maintenir les coûts bas et est l'une des options les plus populaires pour les emprunteurs.

La meilleure façon de se qualifier pour un prêt conventionnel est d'avoir votre crédit, vos revenus et vos actifs en ordre. Gardez à l'esprit que même si certains prêteurs sont disposés à faire preuve de souplesse, vous devez généralement compenser une lacune dans un domaine lorsque vous êtes admissible à un prêt conventionnel. Par exemple, si vous avez un pointage de crédit inférieur, vous avez généralement besoin d'un acompte plus important et d'un revenu plus élevé. Dans l'ensemble, si vous pouvez verser un acompte, montrer un revenu suffisant et avoir une cote de crédit admissible, vous pourrez probablement obtenir un prêt.

Points forts

• Les taux d'intérêt des prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA.

• Une hypothèque conventionnelle ou un prêt conventionnel est un prêt à l'achat d'une maison qui n'est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale.

• Il est disponible ou garanti par un prêteur privé ou les deux entreprises parrainées par le gouvernement - Fannie Mae et Freddie Mac.

• Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle, fournir les documents requis, les antécédents de crédit et la cote de crédit actuelle.