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Hypothèque ou prêt conventionnel

Hypothèque ou prêt conventionnel

Lorsque vous recherchez des prĂȘts hypothĂ©caires pour acheter une maison, vous rencontrerez une gamme d'options, y compris des prĂȘts conventionnels.

  • Qu'est-ce qu'un prĂȘt classique ?

  • Exigences de prĂȘt conventionnelles

  • Types de prĂȘts conventionnels

  • Avantages d'un prĂȘt classique

  • PrĂȘt conventionnel vs prĂȘts gouvernementaux

  • Taux de prĂȘt conventionnels

Qu'est-ce qu'un prĂȘt classique ?

Bref, un prĂȘt classique n'est pas garanti par l'État. Au lieu de cela, il est disponible et garanti par le secteur privĂ©. Les prĂȘts conventionnels reprĂ©sentent une grande partie des achats et des refinancements et sont disponibles auprĂšs de diffĂ©rents types de prĂȘteurs hypothĂ©caires, notamment les banques, les coopĂ©ratives de crĂ©dit et les prĂȘteurs en ligne.

Les prĂȘts assurĂ©s par le gouvernement, en comparaison, sont garantis par une institution gouvernementale. Il s'agit notamment des prĂȘts FHA, des prĂȘts VA et des prĂȘts USDA.

Les prĂȘts classiques se dĂ©clinent en deux grands types : Ă  taux fixe ou Ă  taux rĂ©visable. Avec une hypothĂšque Ă  taux fixe, votre taux d'intĂ©rĂȘt ne change jamais. Avec un prĂȘt hypothĂ©caire Ă  taux rĂ©visable, le taux change selon les conditions du marchĂ© Ă  des taux prĂ©dĂ©terminĂ©s.

Exigences de prĂȘt conventionnelles

Pour ĂȘtre approuvĂ© pour tout type de prĂȘt hypothĂ©caire, vous devrez rĂ©pondre aux exigences du prĂȘt. Les prĂȘts conventionnels ont tendance Ă  avoir des exigences plus strictes que les prĂȘts garantis par le gouvernement, tels que :

Pointage de crédit

Si vous envisagez d'ĂȘtre approuvĂ© pour un prĂȘt conventionnel en tant qu'escalier, la premiĂšre Ă©tape serait votre pointage de crĂ©dit. Les prĂȘteurs hypothĂ©caires exigent un score minimum de 620 pour se qualifier pour un prĂȘt conventionnel - mais ce n'est que le minimum. Pour obtenir le taux d'intĂ©rĂȘt le plus bas et la meilleure offre, vous voudrez un bien meilleur score, gĂ©nĂ©ralement 740 ou plus.

Ratio dette/revenu (DTI)

En montant ces escaliers, la prochaine information qu'un prĂȘteur examinera est votre ratio dette / revenu (DTI). Votre ratio DTI tient compte des autres dettes que vous devez payer chaque mois, telles que les prĂȘts automobiles, les prĂȘts Ă©tudiants et les dettes de carte de crĂ©dit. La plupart des prĂȘteurs ne voudront pas que ce ratio dĂ©passe 43 %, bien que certains puissent faire une exception et autoriser jusqu'Ă  50 %.

Acompte

Contrairement Ă  certains prĂȘts assurĂ©s par le gouvernement, un prĂȘteur ne vous accordera pas 100% du prix d'achat d'une maison dans le cadre d'un prĂȘt conventionnel - vous devrez ĂȘtre en mesure de verser un acompte. De nombreux prĂȘts conventionnels Ă  taux fixe pour une rĂ©sidence principale (pas une rĂ©sidence secondaire ou un immeuble de placement) permettent un acompte aussi faible que 3% ou 5%. Si vous contractez un prĂȘt conventionnel Ă  3% pour acheter une maison qui coĂ»te 350 000 $, par exemple, vous devrez mettre au moins 10 500 $.

Assurance hypothécaire privée

La possibilitĂ© de dĂ©poser seulement 3% est un avantage attrayant des prĂȘts hypothĂ©caires conventionnels, mais ce petit acompte s'accompagne d'un inconvĂ©nient: l'assurance hypothĂ©caire privĂ©e (PMI). Parce que vous n'avez pas versĂ© un acompte de 20 %, PMI aide Ă  protĂ©ger le prĂȘteur en cas de dĂ©faut de paiement. Ainsi, jusqu'Ă  ce que vous accumuliez 20% de valeur nette dans la maison - soit en remboursant votre prĂȘt hypothĂ©caire, soit en augmentant la valeur de votre maison - vous devrez payer le coĂ»t supplĂ©mentaire du PMI.

Taille du prĂȘt

La derniĂšre Ă©tape sur la voie d'un prĂȘt conventionnel est le montant d'argent dont vous avez rĂ©ellement besoin pour emprunter. Pour les prĂȘts conventionnels conformes, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) fixe chaque annĂ©e des limites. Ceux-ci varient en fonction de l'emplacement de la propriĂ©tĂ©. Dans la majoritĂ© des États-Unis, la limite pour 2021 est de 548 250 $. Les zones les plus chĂšres comme la Californie et New York ont des limites de 822 375 $. Quelque chose de plus grand, et vous serez Ă  la recherche d'un prĂȘt jumbo.

Types de prĂȘts conventionnels

1. PrĂȘts conformes

Les hypothĂšques qui entrent dans les limites de la FHFA sont appelĂ©es prĂȘts conformes. Cela signifie qu'ils peuvent ĂȘtre achetĂ©s par Fannie Mae et Freddie Mac, deux entreprises parrainĂ©es par le gouvernement (GSE), via le marchĂ© hypothĂ©caire secondaire. En vendant ces types de prĂȘts Ă  Fannie Mae et Freddie Mac, les prĂȘteurs obtiennent le capital nĂ©cessaire pour continuer Ă  consentir de nouveaux prĂȘts hypothĂ©caires.

2. PrĂȘts gĂ©ants

Les prĂȘts hypothĂ©caires qui dĂ©passent les limites conformes sont appelĂ©s prĂȘts jumbo ou prĂȘts non conformes. Ce sont des prĂȘts qui ne peuvent pas ĂȘtre vendus Ă  Fannie ou Freddie, mais ils sont toujours disponibles pour les emprunteurs qualifiĂ©s qui ont besoin d'une option de prĂȘt conventionnelle plus flexible.

"Afin d'obtenir ces prĂȘts plus importants, vous devez gĂ©nĂ©ralement montrer que vous disposez des actifs ou des revenus pour le justifier", dĂ©clare Casey Fleming, directeur de succursale chez Fairway Independent Mortgage Corporation Ă  Campbell, en Californie, et auteur de "The Loan Guide : Comment obtenir le meilleur prĂȘt hypothĂ©caire possible. "Vous pourriez avoir besoin d'un acompte plus important, et les exigences de crĂ©dit peuvent ĂȘtre plus difficiles Ă  respecter."

De plus, les taux des prĂȘts jumbo ont tendance Ă  ĂȘtre plus Ă©levĂ©s que ce que vous verriez avec une hypothĂšque plus petite.

3. PrĂȘts hypothĂ©caires non qualifiĂ©s

Les prĂȘts hypothĂ©caires non qualifiĂ©s, souvent dĂ©crits comme des prĂȘts non-QM sur les sites Web des prĂȘteurs, ne peuvent pas non plus ĂȘtre achetĂ©s par Fannie ou Freddie, mais ils peuvent ĂȘtre une option pour ceux qui sont en mesure de payer un prĂȘt hypothĂ©caire mais qui sont peut-ĂȘtre incapables de respecter le crĂ©dit ou Exigences DTI. Ces emprunteurs ont tendance Ă  ne pas respecter les lignes directrices sur la « capacitĂ© de remboursement » Ă©tablies aprĂšs la crise financiĂšre de 2008, qui indiquent si un emprunteur est susceptible de rembourser un prĂȘt hypothĂ©caire.

Un type de prĂȘt non QM pourrait ĂȘtre un prĂȘt de portefeuille. Avec ce type de prĂȘt, un prĂȘteur garde l'hypothĂšque dans ses livres, plutĂŽt que de la vendre Ă  Fannie ou Freddie. Parce qu'il n'a pas Ă  rĂ©pondre aux normes de prĂȘt conformes, le prĂȘteur peut ĂȘtre plus flexible lors de la qualification d'un emprunteur. Il est important de noter, cependant, que les prĂȘts hypothĂ©caires non admissibles sont souvent assortis de taux d'intĂ©rĂȘt plus Ă©levĂ©s.

Avantages d'un prĂȘt classique

Pourquoi tant d'emprunteurs choisissent-ils des prĂȘts conventionnels ? Ils viennent avec quelques avantages clĂ©s:

Assurance prĂȘt immobilier rĂ©siliable

L'un des grands avantages d'un prĂȘt conventionnel est que vous n'aurez pas Ă  payer de PMI pendant toute la durĂ©e de l'hypothĂšque. Une fois que vous avez 20% de capitaux propres dans la maison, vous pouvez demander l'annulation du PMI. À titre de comparaison, si vous aviez un prĂȘt FHA de 30 ans et que vous versiez un acompte de moins de 10 %, vous paieriez ces primes d'assurance pendant les trois dĂ©cennies (sauf si vous vendiez la maison ou refinancez en un prĂȘt conventionnel).

DĂ©lais de remboursement flexibles

Lorsque vous parcourez les prĂȘts conventionnels, les conditions de prĂȘt les plus courantes que vous trouverez sont des pĂ©riodes de remboursement de 15 et 30 ans. Cependant, certains prĂȘteurs ont des programmes de prĂȘts conventionnels, connus sous le nom de prĂȘts Ă  durĂ©e flexible ou Ă  durĂ©e flexible, qui vous permettent de choisir parmi une plus large gamme de durĂ©es, gĂ©nĂ©ralement de huit Ă  29 ans.

Plus de types de financement et de propriétés

Alors que les programmes de prĂȘts hypothĂ©caires soutenus par le gouvernement ont tendance Ă  s'accompagner de l'exigence d'occupation par le propriĂ©taire (en d'autres termes, vous devez vivre dans la maison), des prĂȘts conventionnels sont disponibles pour les rĂ©sidences secondaires et les immeubles de placement. De plus, le fait que les prĂȘts jumbo entrent dans la catĂ©gorie des prĂȘts conventionnels signifie que les candidats hautement qualifiĂ©s peuvent rĂ©ussir Ă  emprunter des sommes d'argent Ă©levĂ©es.

PrĂȘts conventionnels vs prĂȘts gouvernementaux

Les prĂȘts FHA - assurĂ©s par la Federal Housing Administration - sont idĂ©aux pour les emprunteurs dont le crĂ©dit n'est pas parfait, mais ils ont un coĂ»t moins qu'idĂ©al : une assurance hypothĂ©caire qui ne peut pas ĂȘtre supprimĂ©e.

PrĂȘts conventionnels vs. FHA

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PrĂȘts conventionnels vs VA

Les prĂȘts VA - garantis par le DĂ©partement amĂ©ricain des anciens combattants - sont disponibles pour les membres du service militaire, les anciens combattants et les conjoints Ă©ligibles. Il y a cependant quelques Ă©tapes supplĂ©mentaires pour obtenir ce type de prĂȘt hypothĂ©caire, notamment l'obtention de votre certificat d'admissibilitĂ© auprĂšs de la VA.

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PrĂȘts conventionnels vs USDA

Les prĂȘts USDA - garantis par le dĂ©partement amĂ©ricain de l'Agriculture - peuvent ĂȘtre une option viable si votre revenu annuel ne dĂ©passe pas un certain montant et que vous cherchez Ă  acheter une maison dans une rĂ©gion qui respecte les directives de l'USDA.

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Taux de prĂȘt conventionnels

Les taux hypothĂ©caires conventionnels sont basĂ©s sur les conditions Ă©conomiques et du marchĂ© ainsi que sur les frais gĂ©nĂ©raux de votre prĂȘteur, et changent quotidiennement. Le taux que vous obtiendrez sera principalement dĂ©terminĂ© par votre situation financiĂšre et l'environnement Ă©conomique actuel. Vous ĂȘtes plus susceptible d'obtenir les meilleurs taux si vous avez un bon crĂ©dit.

Alors que les taux des prĂȘts hypothĂ©caires de 30 ans ont oscillĂ© autour de 3 % au cours de la derniĂšre annĂ©e, ils commencent Ă  augmenter. RĂ©cemment, Freddie Mac a prĂ©dit que les taux augmenteraient Ă  3,8 % d'ici la fin de 2022.

Conclusion

Vous avez beaucoup de choix pour un prĂȘt hypothĂ©caire, mais un prĂȘt conventionnel peut ĂȘtre un choix judicieux pour maintenir les coĂ»ts bas et est l'une des options les plus populaires pour les emprunteurs.

La meilleure façon de se qualifier pour un prĂȘt conventionnel est d'avoir votre crĂ©dit, vos revenus et vos actifs en ordre. Gardez Ă  l'esprit que mĂȘme si certains prĂȘteurs sont disposĂ©s Ă  faire preuve de souplesse, vous devez gĂ©nĂ©ralement compenser une lacune dans un domaine lorsque vous ĂȘtes admissible Ă  un prĂȘt conventionnel. Par exemple, si vous avez un pointage de crĂ©dit infĂ©rieur, vous avez gĂ©nĂ©ralement besoin d'un acompte plus important et d'un revenu plus Ă©levĂ©. Dans l'ensemble, si vous pouvez verser un acompte, montrer un revenu suffisant et avoir une cote de crĂ©dit admissible, vous pourrez probablement obtenir un prĂȘt.

Points forts

  • Les taux d'intĂ©rĂȘt des prĂȘts conventionnels ont tendance Ă  ĂȘtre plus Ă©levĂ©s que ceux des prĂȘts hypothĂ©caires garantis par le gouvernement, tels que les prĂȘts FHA.

  • Une hypothĂšque conventionnelle ou un prĂȘt conventionnel est un prĂȘt Ă  l'achat d'une maison qui n'est pas offert ou garanti par une entitĂ© gouvernementale.

  • Il est disponible ou garanti par un prĂȘteur privĂ© ou les deux entreprises parrainĂ©es par le gouvernement - Fannie Mae et Freddie Mac.

  • Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prĂȘt hypothĂ©caire officielle, fournir les documents requis, les antĂ©cĂ©dents de crĂ©dit et la cote de crĂ©dit actuelle.