Hipoteca o Préstamo Convencional
Cuando busque hipotecas para comprar una casa, encontrará una variedad de opciones, incluidos los préstamos convencionales.
¿Qué es un préstamo convencional?
Requisitos de préstamo convencionales
Tipos de préstamos convencionales
Ventajas de un préstamo convencional
Préstamo convencional vs. préstamos del gobierno
Tasas de préstamos convencionales
¿Qué es un préstamo convencional?
En resumen, un préstamo convencional no está garantizado por el gobierno. En cambio, está disponible y garantizado a través del sector privado. Los préstamos convencionales representan una gran parte de las compras y refinanciaciones, y están disponibles a través de diferentes tipos de prestamistas hipotecarios, incluidos bancos, cooperativas de crédito y prestamistas en línea.
Los préstamos asegurados por el gobierno, en comparación, están respaldados por una institución gubernamental. Estos incluyen préstamos FHA, préstamos VA y préstamos USDA.
Los préstamos convencionales vienen en dos tipos principales: tasa fija o tasa ajustable. Con una hipoteca de tasa fija, su tasa de interés nunca cambia. Con una hipoteca de tasa ajustable, la tasa cambia con las condiciones del mercado en valores predeterminados.
Requisitos de préstamo convencionales
Para ser aprobado para cualquier tipo de hipoteca, deberá cumplir con los requisitos del préstamo. Los préstamos convencionales tienden a tener requisitos más estrictos que los préstamos respaldados por el gobierno, como:
Puntaje de crédito
Si piensa en ser aprobado para un préstamo convencional como un conjunto de escaleras, el primer paso sería su puntaje crediticio. Los prestamistas hipotecarios requieren un puntaje mínimo de 620 para calificar para un préstamo convencional, pero eso es solo el mínimo. Para asegurar la tasa de interés más baja y la mejor oferta, querrá un puntaje mucho mejor, generalmente 740 o más.
Relación deuda-ingreso (DTI)
Subiendo esas escaleras, la siguiente información que analizará un prestamista es su relación deuda-ingreso (DTI). Su relación DTI tiene en cuenta otras deudas que tiene que pagar cada mes, como préstamos para automóviles, préstamos para estudiantes y deudas de tarjetas de crédito. La mayoría de los prestamistas no querrán que esta proporción supere el 43 por ciento, aunque algunos pueden hacer una excepción y permitir hasta el 50 por ciento.
Depósito
A diferencia de algunos préstamos asegurados por el gobierno, un prestamista no le dará el 100 por ciento del precio de compra de una casa en un préstamo convencional; deberá poder hacer un pago inicial. Muchos préstamos convencionales de tasa fija para una residencia principal (no una segunda casa o una propiedad de inversión) permiten un pago inicial tan pequeño como el 3 por ciento o el 5 por ciento. Si está sacando un préstamo convencional del 3 por ciento para comprar una casa que cuesta $ 350,000, por ejemplo, deberá hacer un pago inicial de al menos $ 10,500.
Seguro hipotecario privado
La capacidad de hacer un pago inicial de solo el 3 por ciento es un beneficio atractivo de las hipotecas convencionales, pero ese pequeño pago inicial tiene un inconveniente: el seguro hipotecario privado (PMI). Debido a que no realizó un pago inicial del 20 por ciento, el PMI ayuda a proteger al prestamista en caso de incumplimiento. Por lo tanto, hasta que acumule el 20 por ciento del capital de la vivienda, ya sea pagando su hipoteca o aumentando el valor de su vivienda, deberá pagar el costo adicional del PMI.
Tamaño del préstamo
El último paso en el camino hacia un préstamo convencional es la cantidad de dinero que realmente necesita pedir prestado. Para los préstamos convencionales conformes, la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda (FHFA) establece límites cada año. Estos varían según la ubicación de la propiedad. En la mayoría de los EE. UU., el límite para 2021 es de $548,250. Las áreas con precios más altos como California y la ciudad de Nueva York tienen límites de $822,375. Algo más grande, y estarás buscando un préstamo jumbo.
Tipos de préstamos convencionales
1. Préstamos conformes
Las hipotecas que caen dentro de los límites de la FHFA se denominan préstamos conformes. Esto significa que pueden ser comprados por Fannie Mae y Freddie Mac, dos empresas patrocinadas por el gobierno (GSE), a través del mercado hipotecario secundario. Al vender este tipo de préstamos a Fannie Mae y Freddie Mac, los prestamistas obtienen el capital para continuar otorgando nuevas hipotecas.
2. Préstamos gigantes
Las hipotecas que superan los límites conformes se denominan préstamos jumbo o préstamos no conformes. Estos son préstamos que no se pueden vender a Fannie o Freddie, pero aún están disponibles para prestatarios bien calificados que necesitan una opción de préstamo convencional más flexible.
“Para obtener estos préstamos más grandes, generalmente debe demostrar que tiene los activos o los ingresos para justificarlo”, dice Casey Fleming, gerente de sucursal de Fairway Independent Mortgage Corporation en Campbell, California, y autor de “The Loan Guide: Cómo obtener la mejor hipoteca posible”. “Es posible que necesite un pago inicial mayor, y los requisitos de crédito pueden ser más difíciles de cumplir”.
Además, las tasas de préstamo jumbo tienden a ser más altas de lo que vería con una hipoteca más pequeña.
3. Hipotecas no cualificadas
Las hipotecas no calificadas, a menudo descritas como préstamos no QM en los sitios web de los prestamistas, tampoco pueden ser compradas por Fannie o Freddie, pero pueden ser una opción para aquellos que pueden pagar una hipoteca pero tal vez no puedan cumplir con el crédito o Requisitos del DTI. Estos prestatarios tienden a quedar fuera de las pautas de "capacidad de pago" establecidas después de la crisis financiera de 2008, que indican si es probable que un prestatario pague una hipoteca.
Un tipo de préstamo no QM podría ser un préstamo de cartera. Con este tipo de préstamo, un prestamista mantiene la hipoteca en sus libros, en lugar de vendérsela a Fannie o Freddie. Debido a que no tiene que cumplir con los estándares de préstamos conformes, el prestamista puede ser más flexible al calificar a un prestatario. Sin embargo, es importante tener en cuenta que las hipotecas no calificadas a menudo vienen con tasas de interés más altas.
Ventajas de un préstamo convencional
¿Por qué tantos prestatarios eligen préstamos convencionales? Vienen con algunas ventajas clave:
Seguro hipotecario cancelable
Una de las grandes ventajas de un préstamo convencional es que no tendrá que pagar el PMI mientras dure la hipoteca. Una vez que tenga el 20 por ciento del capital de la vivienda, puede solicitar cancelar el PMI. Para comparar, si tuviera un préstamo de la FHA a 30 años y realizara un pago inicial de menos del 10 por ciento, estaría pagando esas primas de seguro durante las tres décadas completas (a menos que venda la casa o refinancie en un préstamo convencional).
Plazos de pago flexibles
Cuando busca préstamos convencionales, los términos de préstamo más comunes que encontrará son períodos de recuperación de 15 y 30 años. Sin embargo, algunos prestamistas tienen programas de préstamos convencionales, conocidos como préstamos de plazos flexibles o plazos flexibles, que le permiten elegir entre una gama más amplia de plazos, generalmente de ocho a 29 años.
Más financiación y tipos de propiedad
Si bien los programas hipotecarios respaldados por el gobierno tienden a incluir el requisito de vivienda ocupada por el propietario (en otras palabras, debe vivir en la casa), los préstamos convencionales están disponibles para segundas viviendas y propiedades de inversión. Además, el hecho de que los préstamos jumbo caigan en el grupo de préstamos convencionales significa que los candidatos altamente calificados pueden obtener préstamos de grandes sumas de dinero.
Préstamos convencionales versus préstamos gubernamentales
Los préstamos de la FHA, asegurados por la Administración Federal de Vivienda, son ideales para los prestatarios con un crédito menos que perfecto, pero tienen un costo menos que ideal: un seguro hipotecario que no se puede eliminar.
Préstamos convencionales vs. FHA
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Préstamos convencionales versus préstamos VA
Los préstamos VA, garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos de EE. UU., están disponibles para miembros del servicio militar, veteranos y cónyuges elegibles. Sin embargo, hay algunos pasos adicionales para obtener este tipo de hipoteca, incluida la obtención de su Certificado de Elegibilidad del VA.
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Préstamos convencionales vs. USDA
Los préstamos del USDA, garantizados por el Departamento de Agricultura de EE. UU., pueden ser una opción viable si su ingreso anual no supera una cierta cantidad y está buscando comprar una casa en un área que cumpla con las pautas del USDA.
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Tasas de préstamos convencionales
Las tasas hipotecarias convencionales se basan en las condiciones económicas y del mercado, así como en los gastos generales de su prestamista, y cambian a diario. La tasa que obtenga estará determinada principalmente por su panorama financiero y el entorno económico actual. Es más probable que obtenga las mejores tasas si tiene un buen crédito.
Si bien las tasas de las hipotecas a 30 años rondaron el 3 por ciento el año pasado, están comenzando a aumentar. Recientemente, Freddie Mac predijo que las tasas aumentarán al 3,8 por ciento para fines de 2022.
Línea de fondo
Tiene muchas opciones para una hipoteca, pero un préstamo convencional puede ser una buena opción para mantener los costos bajos y es una de las opciones más populares para los prestatarios.
La mejor manera de calificar para un préstamo convencional es tener su crédito, ingresos y bienes en orden. Tenga en cuenta que, si bien algunos prestamistas están dispuestos a ser flexibles, por lo general debe compensar una deficiencia en un área al calificar para un préstamo convencional. Por ejemplo, si tiene un puntaje de crédito más bajo, generalmente necesita un pago inicial más grande y mayores ingresos. En general, si puede hacer un pago inicial, mostrar ingresos adecuados y tener un puntaje de crédito calificado, es probable que pueda obtener un préstamo.
Reflejos
Las tasas de interés de los préstamos convencionales tienden a ser más altas que las de las hipotecas respaldadas por el gobierno, como los préstamos de la FHA.
Una hipoteca convencional o un préstamo convencional es un préstamo para compradores de vivienda que no es ofrecido ni garantizado por una entidad gubernamental.
Está disponible o garantizado por un prestamista privado o por las dos empresas patrocinadas por el gobierno: Fannie Mae y Freddie Mac.
Los prestatarios potenciales deben completar una solicitud de hipoteca oficial, proporcionar los documentos requeridos, el historial crediticio y la calificación crediticia actual.
