Konventionelt realkreditlån eller lån
Når du leder efter realkreditlån til at købe et hjem, vil du støde på en række muligheder, herunder konventionelle lån.
Hvad er et konventionelt lån?
Traditionelle lånekrav
Konventionelle lånetyper
Fordele ved et konventionelt lån
Konventionelle lån vs. statslån
Konventionelle lånerenter
Hvad er et konventionelt lån?
Kort sagt er et konventionelt lån ikke garanteret af regeringen. I stedet er det tilgængeligt og garanteret gennem den private sektor. Konventionelle lån tegner sig for en stor del af køb og refinansiering og er tilgængelige gennem forskellige typer realkreditinstitutter, herunder banker, kreditforeninger og online långivere.
Statsforsikrede lån er til sammenligning støttet af en statsinstitution. Disse omfatter FHA-lån, VA-lån og USDA-lån.
Konventionelle lån findes i to hovedtyper: fast rente eller regulerbar rente. Med et fastforrentet realkreditlån ændrer din rente sig aldrig. Med et rentetilpasningslån ændres kursen med markedsforhold på forudbestemt
Konventionelle lånekrav
For at blive godkendt til enhver form for realkreditlån, skal du opfylde lånets krav. Konventionelle lån har tendens til at have strengere krav end statsstøttede lån, såsom:
Kreditscore
Hvis du tænker på at blive godkendt til et konventionelt lån som et sæt trapper, ville det første skridt være din kreditscore. Realkreditinstitutter kræver en minimumscore på 620 for at kvalificere sig til et konventionelt lån - men det er kun minimum. For at sikre den laveste rente og den bedste handel, vil du have en meget bedre score, generelt 740 eller højere.
Gæld i forhold til indkomst (DTI).
Når du bevæger dig op ad disse trapper, er den næste information, som en långiver vil undersøge, dit gæld-til-indkomst-forhold (DTI). Dit DTI-forhold medregner anden gæld, du skal betale hver måned, såsom autolån, studielån og kreditkortgæld. De fleste långivere vil ikke have, at dette forhold overstiger 43 procent, selvom nogle kan gøre en undtagelse og tillade op til 50 procent.
Udbetaling
I modsætning til nogle statsforsikrede lån vil en långiver ikke give dig 100 procent af et hjems købspris i et konventionelt lån - du skal være i stand til at foretage en udbetaling. Mange fastforrentede konventionelle lån til en primær bolig (ikke et andet hjem eller investeringsejendom) giver mulighed for en udbetaling så lille som 3 procent eller 5 procent. Hvis du optager et konventionelt lån på 3 procent for at købe et hus, der koster $350.000, skal du for eksempel sætte mindst $10.500 ned.
Privat realkreditforsikring
Evnen til at nedsætte kun 3 procent er en tiltalende fordel ved konventionelle realkreditlån, men den lille udbetaling kommer med en ulempe: privat realkreditforsikring (PMI). Fordi du ikke har foretaget en udbetaling på 20 procent, hjælper PMI med at beskytte långiveren, hvis du misligholder. Så indtil du akkumulerer 20 procent egenkapital i hjemmet - enten ved at nedbetale dit realkreditlån eller øge dit hjems værdi - skal du betale de ekstra omkostninger til PMI.
Lånets størrelse
Det sidste skridt på vejen mod et konventionelt lån er, hvor mange penge du rent faktisk skal låne. For konforme konventionelle lån sætter Federal Housing Finance Agency (FHFA) grænser hvert år. Disse varierer afhængigt af, hvor ejendommen er beliggende. I størstedelen af USA er grænsen for 2021 $548.250. Områder med højere priser som Californien og New York City har grænser på $822.375. Noget større, og du leder efter et jumbolån.
Konventionelle lånetyper
1. Overensstemmende lån
Realkreditlån, der falder inden for FHFAs grænser, kaldes konforme lån. Det betyder, at de kan købes af Fannie Mae og Freddie Mac, to statssponsorerede virksomheder (GSE'er), gennem det sekundære realkreditmarked. Ved at sælge disse typer lån til Fannie Mae og Freddie Mac får långivere kapital til at fortsætte med at lave nye realkreditlån.
2. Jumbolån
Realkreditlån, der overstiger de overensstemmelsesgrænser, kaldes jumbolån eller uoverensstemmende lån. Det er lån, der ikke kan sælges til Fannie eller Freddie, men de er stadig tilgængelige for velkvalificerede låntagere, der har brug for en mere fleksibel konventionel lånemulighed.
"For at få disse større lån skal du normalt vise, at du har aktiver eller indkomst til at retfærdiggøre det," siger Casey Fleming, filialchef hos Fairway Independent Mortgage Corporation i Campbell, Californien, og forfatter til "The Loan Guide: Sådan får du det bedst mulige realkreditlån." "Du har muligvis brug for en større udbetaling, og kreditkravene kan være sværere at opfylde."
Derudover har jumbolånesatserne en tendens til at være højere end hvad du ville se med et mindre realkreditlån.
3. Ikke-kvalificerede realkreditlån
Ikke-kvalificerede realkreditlån, ofte beskrevet som ikke-QM-lån på långiveres hjemmesider, kan heller ikke købes af Fannie eller Freddie, men de kan være en mulighed for dem, der har råd til et realkreditlån, men måske ikke er i stand til at opfylde kreditten eller DTI krav. Disse låntagere har en tendens til at falde uden for retningslinjerne for "evne til at tilbagebetale" fastsat efter finanskrisen i 2008, som angiver, om en låntager sandsynligvis vil tilbagebetale et realkreditlån.
En type ikke-QM-lån kunne være et porteføljelån. Med denne form for lån beholder en långiver realkreditlånet på sine bøger i stedet for at sælge det til Fannie eller Freddie. Fordi det ikke behøver at opfylde overensstemmende lånestandarder, kan långiveren være mere fleksibel, når den kvalificerer en låntager. Det er dog vigtigt at bemærke, at ikke-kvalificerede realkreditlån ofte kommer med højere renter.
Fordele ved et konventionelt lån
Hvorfor vælger så mange låntagere konventionelle lån? De kommer med et par vigtige fordele:
Opsigelig realkreditforsikring
En af de store fordele ved et konventionelt lån er, at du ikke skal beskæftige dig med at betale for PMI i løbet af realkreditlånet. Når du har 20 procent egenkapital i boligen, kan du anmode om at annullere PMI. Til sammenligning, hvis du havde et 30-årigt FHA-lån og betalte en udbetaling på mindre end 10 procent, ville du betale disse forsikringspræmier i de fulde tre årtier (medmindre du sælger boligen eller omfinansierer til et konventionelt lån).
Fleksible tidsfrister for tilbagebetaling
Når du gennemser konventionelle lån, er de mest almindelige lånevilkår, du finder, 15-årige og 30-årige tilbagebetalingsperioder. Nogle långivere har dog konventionelle låneprogrammer, kendt som fleksible lån eller flekslån, der giver dig mulighed for at vælge mellem en bredere vifte af tidsrammer, typisk otte til 29 år.
Flere finansierings- og ejendomstyper
Mens statsstøttede realkreditprogrammer har tendens til at komme med ejerboligkravet (med andre ord, du skal bo i hjemmet), er konventionelle lån tilgængelige til andet hjem og investeringsejendomme. Plus, det faktum, at jumbolån falder i den konventionelle lånespand, betyder, at højt kvalificerede kandidater kan nå at låne store summer.
Konventionelle lån vs. statslån
FHA-lån - forsikret af Federal Housing Administration - er ideelle for låntagere med mindre end perfekt kredit, men de kommer med en mindre end ideelle omkostning: realkreditforsikring, der ikke kan fjernes.
Konventionelle vs. FHA-lån
TTT
Konventionelle vs. VA-lån
VA-lån - garanteret af US Department of Veterans Affairs - er tilgængelige for militærtjenestemedlemmer, veteraner og berettigede ægtefæller. Der er dog nogle yderligere trin til at opnå denne type realkreditlån, herunder at få dit berettigelsesbevis fra VA.
TTT
Konventionelle vs. USDA-lån
USDA-lån - garanteret af det amerikanske landbrugsministerium - kan være en levedygtig mulighed, hvis din årlige indkomst ikke overstiger et vist beløb, og du ønsker at købe et hjem i et område, der opfylder USDA-retningslinjerne.
TTT
Konventionelle lånerenter
Konventionelle realkreditrenter er baseret på økonomiske og markedsmæssige forhold samt din långivers overhead og ændres dagligt. Den kurs, du får, vil primært være bestemt af dit økonomiske billede og det aktuelle økonomiske miljø. Du vil højst sandsynligt få de bedste priser, hvis du har en god kredit.
Mens renterne for 30-årige realkreditlån har ligget tæt på 3 procent i det seneste år, begynder de at stige. For nylig forudsagde Freddie Mac, at raterne vil stige til 3,8 procent ved udgangen af 2022.
Bundlinie
Du har mange valgmuligheder for et realkreditlån, men et konventionelt lån kan være et klogt valg for at holde omkostningerne lave, og er en af de mere populære muligheder for låntagere.
Den bedste måde at kvalificere sig til et konventionelt lån er at have din kredit, indkomst og formue i orden. Husk på, at mens nogle långivere er villige til at være fleksible, skal du normalt kompensere for en mangel på ét område, når du kvalificerer dig til et konventionelt lån. For eksempel, hvis du har en lavere kreditscore, har du normalt brug for en større udbetaling og højere indkomst. Samlet set, hvis du kan foretage en udbetaling, vise tilstrækkelig indkomst og have en kvalificerende kreditscore, er du sandsynligvis i stand til at få et lån.
Højdepunkter
Konventionelle lånerenter har en tendens til at være højere end for statsstøttede realkreditlån, såsom FHA-lån.
Et konventionelt realkreditlån eller konventionelt lån er et boligkøberlån, der ikke tilbydes eller sikres af en statslig enhed.
Det er tilgængeligt gennem eller garanteret af en privat långiver eller de to statssponserede virksomheder - Fannie Mae og Freddie Mac.
Potentielle låntagere skal udfylde en officiel låneansøgning, levere nødvendige dokumenter, kredithistorik og nuværende kreditscore.
