Gadai Janji atau Pinjaman Konvensional

Apabila mencari gadai janji untuk membeli rumah, anda akan menemui pelbagai pilihan, termasuk pinjaman konvensional.

• Apakah pinjaman konvensional?

• Keperluan pinjaman konvensional

• Jenis pinjaman konvensional

• Kelebihan pinjaman konvensional

• Pinjaman konvensional lwn pinjaman kerajaan

• Kadar pinjaman konvensional

Apakah pinjaman konvensional?

Pendek kata, pinjaman konvensional tidak dijamin oleh kerajaan. Sebaliknya, ia tersedia dan dijamin melalui sektor swasta. Pinjaman konvensional menyumbang sebahagian besar pembelian dan pembiayaan semula, dan tersedia melalui pelbagai jenis pemberi pinjaman gadai janji, termasuk bank, kesatuan kredit dan pemberi pinjaman dalam talian.

Pinjaman yang diinsuranskan kerajaan, sebagai perbandingan, disokong oleh institusi kerajaan. Ini termasuk pinjaman FHA, pinjaman VA dan pinjaman USDA.

Pinjaman konvensional datang dalam dua jenis utama: kadar tetap atau kadar boleh laras. Dengan gadai janji kadar tetap, kadar faedah anda tidak pernah berubah. Dengan gadai janji kadar boleh laras, kadar berubah mengikut keadaan pasaran pada yang telah ditetapkan

Keperluan pinjaman konvensional

Untuk diluluskan untuk sebarang jenis gadai janji, anda perlu memenuhi keperluan pinjaman. Pinjaman konvensional cenderung mempunyai keperluan yang lebih ketat daripada pinjaman yang disokong kerajaan, seperti:

Skor kredit

Jika anda berfikir tentang diluluskan untuk pinjaman konvensional sebagai satu set tangga, langkah pertama ialah skor kredit anda. Pemberi pinjaman gadai janji memerlukan skor minimum 620 untuk layak mendapat pinjaman konvensional — tetapi itu adalah minimum sahaja. Untuk mendapatkan kadar faedah terendah dan tawaran terbaik, anda memerlukan skor yang lebih baik, secara amnya 740 atau lebih tinggi.

Nisbah hutang kepada pendapatan (DTI).

Melangkah menaiki tangga tersebut, maklumat seterusnya yang akan diteliti oleh pemberi pinjaman ialah nisbah hutang kepada pendapatan (DTI) anda. Nisbah DTI anda menjadi faktor dalam hutang lain yang perlu anda bayar setiap bulan, seperti pinjaman kereta, pinjaman pelajar dan hutang kad kredit. Kebanyakan pemberi pinjaman tidak mahu nisbah ini melebihi 43 peratus, walaupun ada yang mungkin membuat pengecualian dan membenarkan sehingga 50 peratus.

Bayaran muka

Tidak seperti beberapa pinjaman yang diinsuranskan kerajaan, pemberi pinjaman tidak akan memberikan anda 100 peratus daripada harga pembelian rumah dalam pinjaman konvensional — anda perlu boleh membuat bayaran pendahuluan. Banyak pinjaman konvensional kadar tetap untuk kediaman utama (bukan rumah kedua atau hartanah pelaburan) membenarkan bayaran muka sekecil 3 peratus atau 5 peratus. Jika anda membuat pinjaman konvensional turun 3 peratus untuk membeli rumah yang berharga $350,000, sebagai contoh, anda perlu menurunkan sekurang-kurangnya $10,500.

Insurans gadai janji persendirian

Keupayaan untuk meletakkan hanya 3 peratus adalah faedah menarik gadai janji konvensional, tetapi bayaran pendahuluan kecil itu datang dengan kelemahan: insurans gadai janji swasta (PMI). Oleh kerana anda tidak membuat bayaran muka sebanyak 20 peratus, PMI membantu melindungi pemberi pinjaman sekiranya anda lalai. Jadi, sehingga anda mengumpul 20 peratus ekuiti dalam rumah — sama ada dengan membayar gadai janji anda atau menaikkan nilai rumah anda — anda perlu membayar kos tambahan PMI.

Saiz pinjaman

Langkah terakhir dalam laluan ke arah pinjaman konvensional ialah berapa banyak wang yang anda perlukan untuk meminjam. Untuk mematuhi pinjaman konvensional, Agensi Kewangan Perumahan Persekutuan (FHFA) menetapkan had setiap tahun. Ini berbeza-beza berdasarkan tempat harta itu berada. Di majoriti AS, had untuk 2021 ialah $548,250. Kawasan berharga lebih tinggi seperti California dan New York City mempunyai had $822,375. Apa-apa sahaja yang lebih besar, dan anda akan mencari pinjaman jumbo.

Jenis pinjaman konvensional

1. Mematuhi pinjaman

Gadai janji yang termasuk dalam had FHFA dipanggil pinjaman pematuhan. Ini bermakna mereka boleh dibeli oleh Fannie Mae dan Freddie Mac, dua perusahaan tajaan kerajaan (GSE), melalui pasaran gadai janji sekunder. Dengan menjual jenis pinjaman ini kepada Fannie Mae dan Freddie Mac, pemberi pinjaman memperoleh modal untuk terus membuat gadai janji baharu.

2. Pinjaman Jumbo

Gadai janji yang melebihi had yang mematuhi dipanggil pinjaman jumbo atau pinjaman tidak mematuhi. Ini adalah pinjaman yang tidak boleh dijual kepada Fannie atau Freddie, tetapi ia masih tersedia untuk peminjam yang berkelayakan yang memerlukan pilihan pinjaman konvensional yang lebih fleksibel.

"Untuk mendapatkan pinjaman yang lebih besar ini, anda biasanya perlu menunjukkan bahawa anda mempunyai aset atau pendapatan untuk membenarkannya," kata Casey Fleming, pengurus cawangan dengan Fairway Independent Mortgage Corporation di Campbell, California, dan pengarang "The Loan Guide: Cara Mendapatkan Kemungkinan Gadai Janji Terbaik.” "Anda mungkin memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih besar dan keperluan kredit mungkin lebih sukar untuk dipenuhi."

Selain itu, kadar pinjaman jumbo cenderung lebih tinggi daripada yang anda lihat dengan gadai janji yang lebih kecil.

3. Gadai janji tidak layak

Gadai janji tidak layak, sering digambarkan sebagai pinjaman bukan QM di tapak web pemberi pinjaman, juga tidak boleh dibeli oleh Fannie atau Freddie, tetapi ia boleh menjadi pilihan bagi mereka yang mampu membayar gadai janji tetapi mungkin tidak dapat memenuhi kredit atau Keperluan DTI. Peminjam ini cenderung untuk berada di luar garis panduan "keupayaan untuk membayar balik" yang ditetapkan selepas krisis kewangan 2008, yang menunjukkan sama ada peminjam berkemungkinan membayar balik gadai janji.

Satu jenis pinjaman bukan QM boleh menjadi pinjaman portfolio. Dengan pinjaman seperti ini, pemberi pinjaman menyimpan gadai janji itu pada bukunya, dan bukannya menjualnya kepada Fannie atau Freddie. Kerana ia tidak perlu memenuhi piawaian pinjaman yang mematuhi, pemberi pinjaman boleh menjadi lebih fleksibel apabila melayakkan peminjam. Walau bagaimanapun, penting untuk diperhatikan bahawa gadai janji tidak layak selalunya datang dengan kadar faedah yang lebih tinggi.

Kelebihan pinjaman konvensional

Mengapa begitu ramai peminjam memilih pinjaman konvensional? Mereka datang dengan beberapa kelebihan utama:

Insurans gadai janji boleh dibatalkan

Salah satu kelebihan besar pinjaman konvensional ialah anda tidak perlu berurusan dengan membayar PMI sepanjang tempoh gadai janji. Sebaik sahaja anda mempunyai 20 peratus ekuiti dalam rumah, anda boleh meminta untuk membatalkan PMI. Sebagai perbandingan, jika anda mempunyai pinjaman FHA 30 tahun dan membuat bayaran muka kurang daripada 10 peratus, anda akan membayar premium insurans tersebut selama tiga dekad penuh (melainkan anda menjual rumah atau membiayai semula pinjaman konvensional).

Garis masa pembayaran balik yang fleksibel

Apabila anda menyemak imbas pinjaman konvensional, syarat pinjaman yang paling biasa anda temui ialah tempoh bayaran balik 15 tahun dan 30 tahun. Walau bagaimanapun, sesetengah pemberi pinjaman mempunyai program pinjaman konvensional, yang dikenali sebagai pinjaman jangka fleksibel atau jangka fleksibel, yang membolehkan anda memilih daripada julat jangka masa yang lebih luas, biasanya lapan hingga 29 tahun.

Lebih banyak jenis pembiayaan dan hartanah

Walaupun program gadai janji yang disokong kerajaan cenderung datang dengan keperluan yang diduduki pemilik (dengan kata lain, anda perlu tinggal di rumah), pinjaman konvensional tersedia untuk rumah kedua dan hartanah pelaburan. Selain itu, hakikat bahawa pinjaman jumbo termasuk dalam baldi pinjaman konvensional bermakna calon yang berkelayakan tinggi boleh meminjam jumlah wang yang tinggi.

Pinjaman konvensional lwn pinjaman kerajaan

Pinjaman FHA - diinsuranskan oleh Pentadbiran Perumahan Persekutuan - sesuai untuk peminjam dengan kredit yang kurang daripada sempurna, tetapi ia datang dengan kos yang kurang ideal: insurans gadai janji yang tidak boleh dikeluarkan.

Pinjaman konvensional lwn. FHA

TTT

Pinjaman konvensional lwn. VA

Pinjaman VA — dijamin oleh Jabatan Hal Ehwal Veteran AS — tersedia untuk anggota perkhidmatan tentera, veteran dan pasangan yang layak. Terdapat beberapa langkah tambahan untuk mendapatkan gadai janji jenis ini, termasuk mendapatkan Sijil Kelayakan anda daripada VA.

TTT

Pinjaman konvensional lwn. USDA

Pinjaman USDA — dijamin oleh Jabatan Pertanian AS— boleh menjadi pilihan yang berdaya maju jika pendapatan tahunan anda tidak melebihi jumlah tertentu dan anda ingin membeli rumah di kawasan yang memenuhi garis panduan USDA.

TTT

Kadar pinjaman konvensional

Kadar gadai janji konvensional adalah berdasarkan keadaan ekonomi dan pasaran serta overhed pemberi pinjaman anda, dan berubah setiap hari. Kadar yang anda peroleh akan ditentukan terutamanya oleh gambaran kewangan anda dan persekitaran ekonomi semasa. Anda berkemungkinan besar mendapat kadar terbaik jika anda mempunyai kredit yang baik.

Walaupun kadar untuk gadai janji 30 tahun telah berlegar hampir 3 peratus pada tahun lalu, mereka mula meningkat. Baru-baru ini, Freddie Mac meramalkan kadar akan meningkat kepada 3.8 peratus menjelang akhir 2022.

Pokoknya

Anda mempunyai banyak pilihan untuk gadai janji, tetapi pinjaman konvensional boleh menjadi pilihan bijak untuk mengekalkan kos yang rendah, dan merupakan salah satu pilihan yang lebih popular untuk peminjam.

Cara terbaik untuk melayakkan anda mendapat pinjaman konvensional adalah dengan mengatur kredit, pendapatan dan aset anda. Perlu diingat bahawa walaupun sesetengah pemberi pinjaman bersedia untuk menjadi fleksibel, anda biasanya perlu mengimbangi kekurangan dalam satu kawasan apabila layak untuk pinjaman konvensional. Sebagai contoh, jika anda mempunyai skor kredit yang lebih rendah, anda biasanya memerlukan bayaran pendahuluan yang lebih besar dan pendapatan yang lebih tinggi. Secara keseluruhan, jika anda boleh membuat bayaran pendahuluan, menunjukkan pendapatan yang mencukupi dan mempunyai skor kredit yang layak, anda mungkin boleh mendapatkan pinjaman.

Sorotan

• Kadar faedah pinjaman konvensional cenderung lebih tinggi daripada gadai janji yang disokong kerajaan, seperti pinjaman FHA.

• Gadai janji konvensional atau pinjaman konvensional ialah pinjaman pembeli rumah yang tidak ditawarkan atau dijamin oleh entiti kerajaan.

• Ia tersedia melalui atau dijamin oleh pemberi pinjaman swasta atau dua perusahaan tajaan kerajaan—Fannie Mae dan Freddie Mac.

• Bakal peminjam perlu melengkapkan permohonan gadai janji rasmi, membekalkan dokumen yang diperlukan, sejarah kredit dan skor kredit semasa.