Hipoteca ou Empréstimo Convencional
Ao procurar hipotecas para comprar uma casa, você encontrará várias opções, incluindo empréstimos convencionais.
O que é um empréstimo convencional?
Requisitos de empréstimo convencionais
Tipos de empréstimo convencionais
Vantagens de um empréstimo convencional
Empréstimos convencionais vs. empréstimos governamentais
Taxas de empréstimo convencionais
O que é um empréstimo convencional?
Em suma, um empréstimo convencional não é garantido pelo governo. Em vez disso, está disponível e garantido pelo setor privado. Os empréstimos convencionais representam uma grande parte das compras e refinanciamentos e estão disponíveis através de diferentes tipos de credores hipotecários, incluindo bancos, cooperativas de crédito e credores online.
Os empréstimos garantidos pelo governo, em comparação, são garantidos por uma instituição governamental. Estes incluem empréstimos FHA, empréstimos VA e empréstimos USDA.
Os empréstimos convencionais vêm em dois tipos principais: taxa fixa ou taxa ajustável. Com uma hipoteca de taxa fixa, sua taxa de juros nunca muda. Com uma hipoteca de taxa ajustável, a taxa muda com as condições de mercado em preços pré-determinados
Requisitos de empréstimo convencionais
Para ser aprovado para qualquer tipo de hipoteca, você precisará atender aos requisitos do empréstimo. Os empréstimos convencionais tendem a ter requisitos mais rigorosos do que os empréstimos garantidos pelo governo, como:
Pontuação de crédito
Se você pensa em ser aprovado para um empréstimo convencional como um conjunto de escadas, o primeiro passo seria sua pontuação de crédito. Os credores hipotecários exigem uma pontuação mínima de 620 para se qualificar para um empréstimo convencional - mas isso é apenas o mínimo. Para garantir a menor taxa de juros e o melhor negócio, você precisará de uma pontuação muito melhor, geralmente 740 ou superior.
Relação dívida/renda (DTI)
Subindo essas escadas, a próxima informação que um credor examinará é sua relação dívida/renda (DTI). Seu índice DTI leva em consideração outras dívidas que você tem que pagar a cada mês, como empréstimos para automóveis, empréstimos estudantis e dívidas de cartão de crédito. A maioria dos credores não deseja que esse índice ultrapasse 43%, embora alguns possam abrir uma exceção e permitir até 50%.
Pagamento inicial
Ao contrário de alguns empréstimos garantidos pelo governo, um credor não lhe dará 100% do preço de compra de uma casa em um empréstimo convencional - você precisará fazer um pagamento inicial. Muitos empréstimos convencionais de taxa fixa para uma residência principal (não uma segunda casa ou propriedade de investimento) permitem um adiantamento de apenas 3% ou 5%. Se você está fazendo um empréstimo convencional de 3% para comprar uma casa que custa US$ 350.000, por exemplo, você precisará colocar pelo menos US$ 10.500 de entrada.
Seguro de hipoteca privada
A capacidade de colocar apenas 3% é um benefício atraente das hipotecas convencionais, mas esse pequeno adiantamento vem com uma desvantagem: seguro de hipoteca privada (PMI). Como você não fez um adiantamento de 20%, o PMI ajuda a proteger o credor em caso de inadimplência. Portanto, até que você acumule 20% do patrimônio da casa – seja pagando sua hipoteca ou aumentando o valor de sua casa – você precisará pagar o custo adicional do PMI.
Tamanho do empréstimo
O passo final no caminho para um empréstimo convencional é quanto dinheiro você precisa realmente pedir emprestado. Para empréstimos convencionais conformes, a Federal Housing Finance Agency (FHFA) estabelece limites a cada ano. Estes variam de acordo com a localização do imóvel. Na maioria dos EUA, o limite para 2021 é de US$ 548.250. Áreas com preços mais altos, como Califórnia e Nova York, têm limites de US$ 822.375. Qualquer coisa maior, e você estará procurando por um empréstimo jumbo.
Tipos de empréstimo convencionais
1. Empréstimos em conformidade
As hipotecas que se enquadram nos limites do FHFA são chamadas de empréstimos em conformidade. Isso significa que eles podem ser comprados pela Fannie Mae e Freddie Mac, duas empresas patrocinadas pelo governo (GSEs), por meio do mercado secundário de hipotecas. Ao vender esses tipos de empréstimos para Fannie Mae e Freddie Mac, os credores obtêm o capital para continuar a fazer novas hipotecas.
2. Empréstimos Jumbo
As hipotecas que excedem os limites conformes são chamadas de empréstimos jumbo ou empréstimos não conformes. Estes são empréstimos que não podem ser vendidos para Fannie ou Freddie, mas ainda estão disponíveis para mutuários bem qualificados que precisam de uma opção de empréstimo convencional mais flexível.
“Para obter esses empréstimos maiores, você geralmente precisa mostrar que tem os ativos ou renda para justificá-los”, diz Casey Fleming, gerente da agência da Fairway Independent Mortgage Corporation em Campbell, Califórnia, e autor de “The Loan Guide: Como obter a melhor hipoteca possível.” “Você pode precisar de um adiantamento maior e os requisitos de crédito podem ser mais difíceis de atender.”
Além disso, as taxas de empréstimo jumbo tendem a ser mais altas do que você veria com uma hipoteca menor.
3. Hipotecas não qualificadas
Hipotecas não qualificadas, muitas vezes descritas como empréstimos não QM nos sites dos credores, também não podem ser compradas por Fannie ou Freddie, mas podem ser uma opção para aqueles que podem pagar uma hipoteca, mas talvez não consigam pagar o crédito ou Requisitos DTI. Esses mutuários tendem a ficar fora das diretrizes de “capacidade de pagar” estabelecidas após a crise financeira de 2008, que indicam se um mutuário provavelmente pagará uma hipoteca.
Um tipo de empréstimo não QM pode ser um empréstimo de portfólio. Com esse tipo de empréstimo, o credor mantém a hipoteca em seus livros, em vez de vendê-la para Fannie ou Freddie. Como não precisa atender aos padrões de empréstimo em conformidade, o credor pode ser mais flexível ao qualificar um mutuário. É importante notar, porém, que hipotecas não qualificadas geralmente vêm com taxas de juros mais altas.
Vantagens de um empréstimo convencional
Por que tantos mutuários escolhem empréstimos convencionais? Eles vêm com algumas vantagens importantes:
Seguro de hipoteca cancelável
Uma das grandes vantagens de um empréstimo convencional é que você não terá que lidar com o pagamento do PMI pela duração da hipoteca. Uma vez que você tenha 20% de capital na casa, você pode solicitar o cancelamento do PMI. Para comparar, se você tivesse um empréstimo FHA de 30 anos e fizesse um adiantamento de menos de 10%, estaria pagando esses prêmios de seguro pelas três décadas completas (a menos que venda a casa ou refinancie em um empréstimo convencional).
Cronogramas de reembolso flexíveis
Ao pesquisar empréstimos convencionais, os termos de empréstimo mais comuns que você encontrará são períodos de retorno de 15 e 30 anos. No entanto, alguns credores têm programas de empréstimos convencionais, conhecidos como empréstimos de prazo flexível ou prazo flexível, que permitem que você escolha entre uma gama mais ampla de prazos, geralmente de oito a 29 anos.
Mais tipos de financiamentos e imóveis
Enquanto os programas de hipotecas apoiados pelo governo tendem a vir com o requisito de ocupação do proprietário (em outras palavras, você tem que morar na casa), empréstimos convencionais estão disponíveis para segundas residências e propriedades de investimento. Além disso, o fato de que os empréstimos jumbo se enquadram no balde de empréstimos convencionais significa que os candidatos altamente qualificados podem conseguir emprestar grandes somas de dinheiro.
Empréstimos convencionais vs. empréstimos governamentais
Empréstimos FHA - segurados pela Federal Housing Administration - são ideais para mutuários com crédito menos que perfeito, mas vêm com um custo abaixo do ideal: seguro de hipoteca que não pode ser removido.
Empréstimos convencionais vs. FHA
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Empréstimos convencionais vs. VA
Empréstimos VA - garantidos pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA - estão disponíveis para membros do serviço militar, veteranos e cônjuges elegíveis. Existem algumas etapas adicionais para obter esse tipo de hipoteca, incluindo obter seu Certificado de Elegibilidade do VA.
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Empréstimos convencionais vs. USDA
Os empréstimos do USDA – garantidos pelo Departamento de Agricultura dos EUA – podem ser uma opção viável se sua renda anual não exceder um determinado valor e você estiver procurando comprar uma casa em uma área que atenda às diretrizes do USDA.
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Taxas de empréstimo convencionais
As taxas de hipoteca convencionais são baseadas nas condições econômicas e de mercado, bem como nas despesas gerais do seu credor, e mudam diariamente. A taxa que você obtém será determinada principalmente pela sua situação financeira e pelo ambiente econômico atual. É mais provável que você obtenha as melhores taxas se tiver um bom crédito.
Embora as taxas para hipotecas de 30 anos tenham oscilado perto de 3% no ano passado, elas estão começando a subir. Recentemente, Freddie Mac previu que as taxas aumentarão para 3,8% até o final de 2022.
Resultado final
Você tem muitas opções para uma hipoteca, mas um empréstimo convencional pode ser uma escolha sábia para manter os custos baixos e é uma das opções mais populares para os mutuários.
A melhor forma de se qualificar para um empréstimo convencional é ter seu crédito, renda e ativos em ordem. Lembre-se de que, embora alguns credores estejam dispostos a ser flexíveis, geralmente você precisa compensar uma deficiência em uma área ao se qualificar para um empréstimo convencional. Por exemplo, se você tiver uma pontuação de crédito mais baixa, geralmente precisará de um adiantamento maior e de uma renda mais alta. No geral, se você puder fazer um adiantamento, mostrar uma renda adequada e ter uma pontuação de crédito qualificada, provavelmente conseguirá um empréstimo.
Destaques
As taxas de juros de empréstimos convencionais tendem a ser mais altas do que as de hipotecas garantidas pelo governo, como empréstimos FHA.
Uma hipoteca convencional ou empréstimo convencional é um empréstimo do comprador de uma casa que não é oferecido ou garantido por uma entidade governamental.
Está disponível ou garantido por um credor privado ou pelas duas empresas patrocinadas pelo governo - Fannie Mae e Freddie Mac.
Os potenciais mutuários precisam preencher um pedido oficial de hipoteca, fornecer os documentos necessários, histórico de crédito e pontuação de crédito atual.
