Mutuo o prestito convenzionale

Quando cerchi mutui per acquistare una casa, incontrerai una gamma di opzioni, compresi i prestiti convenzionali.

• Che cos'è un prestito convenzionale?

• Requisiti di prestito convenzionali

• Tipi di prestito convenzionali

• Vantaggi di un prestito convenzionale

• Prestito convenzionale vs. prestiti governativi

• Tassi di prestito convenzionali

Che cos'è un prestito convenzionale?

Insomma, un prestito convenzionale non è garantito dal governo. Invece, è disponibile e garantito attraverso il settore privato. I prestiti convenzionali rappresentano una gran parte degli acquisti e dei rifinanziamenti e sono disponibili tramite diversi tipi di istituti di credito ipotecario, comprese banche, unioni di credito e istituti di credito online.

I prestiti assicurati dal governo, in confronto, sono garantiti da un'istituzione governativa. Questi includono prestiti FHA, prestiti VA e prestiti USDA.

I prestiti convenzionali sono di due tipi principali: a tasso fisso o a tasso variabile. Con un mutuo a tasso fisso, il tuo tasso di interesse non cambia mai. Con un mutuo a tasso variabile, il tasso varia a condizioni di mercato predeterminate

Requisiti di prestito convenzionali

Per essere approvato per qualsiasi tipo di mutuo, dovrai soddisfare i requisiti del prestito. I prestiti convenzionali tendono ad avere requisiti più severi rispetto ai prestiti garantiti dal governo, come ad esempio:

Punteggio di credito

Se pensi di essere approvato per un prestito convenzionale come una rampa di scale, il primo passo sarebbe il tuo punteggio di credito. Gli istituti di credito ipotecario richiedono un punteggio minimo di 620 per qualificarsi per un prestito convenzionale, ma questo è solo il minimo. Per assicurarti il tasso di interesse più basso e il miglior affare, ti consigliamo di ottenere un punteggio molto migliore, generalmente 740 o superiore.

Rapporto debito/reddito (DTI).

Salendo quelle scale, la prossima informazione che un prestatore esaminerà è il rapporto debito/reddito (DTI). Il tuo rapporto DTI tiene conto di altri debiti che devi pagare ogni mese, come prestiti automobilistici, prestiti studenteschi e debiti della carta di credito. La maggior parte dei prestatori non vorrà che questo rapporto superi il 43 percento, anche se alcuni potrebbero fare un'eccezione e consentire fino al 50 percento.

Acconto

A differenza di alcuni prestiti assicurati dal governo, un prestatore non ti darà il 100 percento del prezzo di acquisto di una casa in un prestito convenzionale: dovrai essere in grado di effettuare un acconto. Molti prestiti convenzionali a tasso fisso per una residenza primaria (non una seconda casa o un investimento immobiliare) consentono un acconto di appena il 3% o il 5%. Se stai prendendo un prestito convenzionale del 3 percento per acquistare una casa che costa $ 350.000, ad esempio, dovrai mettere almeno $ 10.500 in meno.

Assicurazione sui mutui privati

La possibilità di versare solo il 3% è un vantaggio allettante dei mutui convenzionali, ma quel piccolo acconto ha uno svantaggio: l'assicurazione sui mutui privati (PMI). Poiché non hai versato un acconto del 20%, PMI aiuta a proteggere il prestatore in caso di inadempienza. Quindi, fino a quando non accumulerai il 20 percento di capitale nella casa, pagando il mutuo o aumentando il valore della tua casa, dovrai pagare il costo aggiuntivo di PMI.

Dimensione del prestito

L'ultimo passo sul percorso verso un prestito convenzionale è quanti soldi hai effettivamente bisogno di prendere in prestito. Per la conformità dei prestiti convenzionali, la Federal Housing Finance Agency (FHFA) fissa dei limiti ogni anno. Questi variano in base a dove si trova la proprietà. Nella maggior parte degli Stati Uniti, il limite per il 2021 è di $ 548.250. Le aree più costose come la California e New York City hanno limiti di $ 822.375. Qualcosa di più grande e cercherai un prestito jumbo.

Tipi di prestito convenzionali

1. Prestiti conformi

I mutui che rientrano nei limiti della FHFA sono chiamati prestiti conformi. Ciò significa che possono essere acquistati da Fannie Mae e Freddie Mac, due imprese sponsorizzate dal governo (GSE), attraverso il mercato dei mutui secondari. Vendendo questi tipi di prestiti a Fannie Mae e Freddie Mac, gli istituti di credito ottengono il capitale per continuare a fare nuovi mutui.

2. Prestiti jumbo

I mutui che superano i limiti di conformità sono chiamati prestiti jumbo o prestiti non conformi. Questi sono prestiti che non possono essere venduti a Fannie o Freddie, ma sono comunque disponibili per mutuatari ben qualificati che necessitano di un'opzione di prestito convenzionale più flessibile.

"Per ottenere questi prestiti più grandi, di solito devi dimostrare di avere le risorse o il reddito per giustificarlo", afferma Casey Fleming, direttore di filiale della Fairway Independent Mortgage Corporation a Campbell, in California, e autore di "The Loan Guide: Come ottenere il miglior mutuo possibile." "Potrebbe essere necessario un acconto più grande e i requisiti di credito possono essere più difficili da soddisfare."

Inoltre, i tassi di prestito jumbo tendono ad essere più alti di quelli che vedresti con un mutuo più piccolo.

3. Mutui non qualificati

Anche i mutui non qualificati, spesso descritti come prestiti non QM sui siti Web degli istituti di credito, non possono essere acquistati da Fannie o Freddie, ma possono essere un'opzione per coloro che possono permettersi un mutuo ma forse non sono in grado di soddisfare il credito o Requisiti DTI. Questi mutuatari tendono a non rientrare nelle linee guida sulla "capacità di rimborso" stabilite dopo la crisi finanziaria del 2008, che indicano se è probabile che un mutuatario ripaghi un mutuo.

Un tipo di prestito non QM potrebbe essere un prestito di portafoglio. Con questo tipo di prestito, un prestatore mantiene l'ipoteca sui suoi libri contabili, piuttosto che venderla a Fannie o Freddie. Poiché non deve soddisfare standard di prestito conformi, il prestatore può essere più flessibile quando qualifica un mutuatario. È importante notare, tuttavia, che i mutui non qualificati spesso hanno tassi di interesse più elevati.

Vantaggi di un prestito convenzionale

Perché così tanti mutuatari scelgono i prestiti convenzionali? Vengono con alcuni vantaggi chiave:

Assicurazione mutuo annullabile

Uno dei grandi vantaggi di un prestito convenzionale è che non dovrai affrontare il pagamento di PMI per la durata del mutuo. Una volta che hai il 20 percento di equità in casa, puoi richiedere di annullare il PMI. Per fare un confronto, se avessi un prestito FHA di 30 anni e avessi versato un acconto inferiore al 10 percento, pagheresti quei premi assicurativi per tutti i tre decenni (a meno che tu non vendi la casa o rifinanzia un prestito convenzionale).

Tempi di rimborso flessibili

Quando sfogli i prestiti convenzionali, i termini di prestito più comuni che troverai sono periodi di rimborso di 15 e 30 anni. Tuttavia, alcuni istituti di credito hanno programmi di prestito convenzionali, noti come prestiti a termine o prestiti flessibili, che consentono di scegliere tra una gamma più ampia di intervalli di tempo, in genere da 8 a 29 anni.

Più finanziamenti e tipi di proprietà

Mentre i programmi di mutuo sostenuti dal governo tendono a venire con il requisito di occupazione del proprietario (in altre parole, devi vivere in casa), i prestiti convenzionali sono disponibili per seconde case e investimenti immobiliari. Inoltre, il fatto che i prestiti jumbo rientrino nella categoria dei prestiti convenzionali significa che i candidati altamente qualificati possono riuscire a prendere in prestito ingenti somme di denaro.

Prestiti convenzionali vs. prestiti governativi

I prestiti FHA - assicurati dalla Federal Housing Administration - sono ideali per i mutuatari con un credito tutt'altro che perfetto, ma hanno un costo tutt'altro che ideale: l'assicurazione ipotecaria che non può essere rimossa.

Prestiti convenzionali vs. FHA

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Prestiti convenzionali vs. VA

I prestiti VA - garantiti dal Dipartimento per gli affari dei veterani degli Stati Uniti - sono disponibili per i membri del servizio militare, i veterani e i coniugi idonei. Tuttavia, ci sono alcuni passaggi aggiuntivi per ottenere questo tipo di mutuo, incluso ottenere il certificato di idoneità dal VA.

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Prestiti convenzionali vs. USDA

I prestiti USDA, garantiti dal Dipartimento dell'agricoltura degli Stati Uniti, possono essere un'opzione praticabile se il tuo reddito annuo non supera un determinato importo e stai cercando di acquistare una casa in un'area che soddisfi le linee guida dell'USDA.

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Tassi di prestito convenzionali

I tassi ipotecari convenzionali si basano sulle condizioni economiche e di mercato, nonché sulle spese generali del prestatore, e cambiano ogni giorno. Il tasso che otterrai sarà determinato principalmente dal tuo quadro finanziario e dall'attuale contesto economico. È molto probabile che tu ottenga le migliori tariffe se hai un buon credito.

Mentre i tassi per i mutui a 30 anni si sono avvicinati al 3% nell'ultimo anno, stanno iniziando a salire. Di recente, Freddie Mac ha previsto che i tassi aumenteranno al 3,8% entro la fine del 2022.

Linea di fondo

Hai molte scelte per un mutuo, ma un prestito convenzionale può essere una scelta saggia per mantenere bassi i costi ed è una delle opzioni più popolari per i mutuatari.

Il modo migliore per qualificarsi per un prestito convenzionale è avere credito, reddito e beni in ordine. Tieni presente che mentre alcuni istituti di credito sono disposti a essere flessibili, di solito devi compensare una carenza in un'area quando ti qualifichi per un prestito convenzionale. Ad esempio, se hai un punteggio di credito più basso, di solito hai bisogno di un acconto più grande e di un reddito più alto. Nel complesso, se puoi effettuare un acconto, mostrare un reddito adeguato e avere un punteggio di credito qualificato, è probabile che tu possa ottenere un prestito.

Mette in risalto

• I tassi di interesse sui prestiti convenzionali tendono ad essere superiori a quelli dei mutui garantiti dal governo, come i prestiti FHA.

• Un mutuo convenzionale o un prestito convenzionale è un prestito dell'acquirente di una casa che non è offerto o garantito da un ente governativo.

• È disponibile tramite o garantito da un prestatore privato o dalle due imprese sponsorizzate dal governo: Fannie Mae e Freddie Mac.

• I potenziali mutuatari devono completare una domanda di mutuo ufficiale, fornire i documenti richiesti, la storia creditizia e il punteggio di credito corrente.