常规抵押或贷款

在寻找购买房屋的抵押贷款时，您会遇到多种选择，包括传统贷款。

什么是传统贷款？
常规贷款要求
传统贷款类型
传统贷款的优势
传统贷款与政府贷款
常规贷款利率

什么是常规贷款？

简而言之，常规贷款不受政府担保。相反，它可以通过私营部门获得并得到保证。传统贷款占购买和再融资的很大一部分，可通过不同类型的抵押贷款机构获得，包括银行、信用合作社和在线贷款机构。

相比之下，政府担保贷款由政府机构提供支持。这些包括 FHA 贷款、VA 贷款和 USDA 贷款。

传统贷款有两种主要类型：固定利率或可调整利率。使用固定利率抵押贷款，您的利率永远不会改变。对于可调整利率抵押贷款，利率会随着市场条件的变化而变化

常规贷款要求

要获得任何类型的抵押贷款的批准，您需要满足贷款的要求。传统贷款往往比政府支持的贷款有更严格的要求，例如：

信用评分

如果您考虑将常规贷款批准为一组楼梯，那么第一步将是您的信用评分。按揭贷款人要求最低分数为 620 才有资格获得传统贷款——但这只是最低要求。为了确保最低的利率和最优惠的价格，您需要一个更好的分数，通常是 740 或更高。

债务收入比 (DTI)

走上这些楼梯，贷方将审查的下一条信息是您的债务与收入 (DTI) 比率。您的 DTI 比率会考虑您每月必须支付的其他债务，例如汽车贷款、学生贷款和信用卡债务。大多数贷方不希望该比率超过 43%，尽管有些贷方可能会例外并允许高达 50%。

＃＃＃首付

与一些政府担保的贷款不同，贷款人不会在传统贷款中为您提供房屋购买价格的 100%——您需要能够支付首付。许多主要住宅（不是第二套住房或投资物业）的固定利率常规贷款允许首付低至 3% 或 5%。例如，如果您使用首付 3% 的传统贷款购买价值 350,000 美元的房屋，则您至少需要首付 10,500 美元。

###私人抵押贷款保险

仅支付 3% 的能力是传统抵押贷款的一个吸引人的好处，但小额首付有一个缺点：私人抵押贷款保险 (PMI)。因为您没有支付 20% 的首付，PMI 有助于保护贷方以防您违约。因此，在您积累 20% 的房屋净值之前——无论是通过偿还抵押贷款还是提高房屋价值——您都需要支付 PMI 的额外费用。

###贷款规模

通向传统贷款的最后一步是您实际需要借多少钱。对于符合标准的传统贷款，联邦住房金融局 (FHFA) 每年都会设置限制。这些因物业所在的位置而异。在美国大部分地区，2021 年的限额为 548,250 美元。加州和纽约市等高价地区的限额为 822,375 美元。任何更大的东西，你都会寻找巨额贷款。

常规贷款类型

1. 合格贷款

符合 FHFA 限制的抵押贷款称为合格贷款。这意味着它们可以通过二级抵押贷款市场被两家政府资助企业（GSE）房利美和房地美购买。通过将这些类型的贷款出售给房利美和房地美，贷方获得了继续提供新抵押贷款的资金。

2. 巨额贷款

超过合格限制的抵押贷款称为巨额贷款或不合格贷款。这些贷款不能出售给房利美或房地美，但仍可供需要更灵活的传统贷款选择的合格借款人使用。

“为了获得这些更大的贷款，你通常需要证明你有足够的资产或收入来证明它是合理的，”加利福尼亚州坎贝尔的 Fairway Independent Mortgage Corporation 分行经理、“贷款指南：如何获得最好的抵押贷款。” “你可能需要更高的首付，而且信用要求可能更难满足。”

此外，巨额贷款利率往往高于您在较小抵押贷款中看到的利率。

3. 不合格的抵押贷款

不合格抵押贷款，通常在贷方网站上被描述为非 QM 贷款，房利美或房地美也不能购买，但对于那些有能力负担抵押贷款但可能无法偿还信贷或DTI 要求。这些借款人往往不符合 2008 年金融危机后制定的“偿还能力”准则，该准则表明借款人是否有可能偿还抵押贷款。

一种类型的非 QM 贷款可以是组合贷款。通过这种贷款，贷方将抵押贷款保留在其账簿上，而不是将其出售给房利美或房地美。因为它不必满足符合标准的贷款标准，所以贷方在确定借款人资格时可以更加灵活。不过，重要的是要注意，不合格的抵押贷款通常会带来更高的利率。

传统贷款的优势

为什么这么多借款人选择传统贷款？它们有几个关键的好处：

可取消的抵押贷款保险

传统贷款的一大优点是您不必在抵押贷款期间支付 PMI。一旦您拥有 20% 的房屋净值，您就可以请求取消 PMI。相比之下，如果您有 30 年期的 FHA 贷款并且首付不到 10%，那么您将支付整整 30 年的这些保险费（除非您将房屋出售或再融资为传统贷款）。

###灵活的还款时间表

当您浏览传统贷款时，您会发现最常见的贷款期限是 15 年和 30 年的投资回收期。但是，一些贷方有传统的贷款计划，称为弹性期限或弹性期限贷款，允许您从更广泛的时间范围中进行选择，通常为 8 至 29 年。

传统贷款与政府贷款

FHA 贷款——由联邦住房管理局提供保险——非常适合信用欠佳的借款人，但它们的成本并不理想：无法取消的抵押贷款保险。

传统与 FHA 贷款

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传统与 VA 贷款

退伍军人事务部担保的退伍军人事务部贷款适用于军人、退伍军人和符合条件的配偶。不过，获得此类抵押贷款还有一些额外的步骤，包括从 VA 获得您的资格证书。

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传统贷款与美国农业部贷款

如果您的年收入不超过一定数额，并且您希望在符合 USDA 指导方针的地区购买房屋，则由美国农业部担保的 USDA 贷款可能是一个可行的选择。

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常规贷款利率

传统的抵押贷款利率基于经济和市场状况以及您的贷方的管理费用，并且每天都在变化。您获得的利率将主要取决于您的财务状况和当前的经济环境。如果您有良好的信用，您最有可能获得最优惠的价格。

虽然 30 年期抵押贷款的利率在过去一年中徘徊在 3% 附近，但它们开始上升。最近，房地美预测到 2022 年底利率将增加到 3.8%。

底线

您有很多抵押贷款选择，但传统贷款可能是保持低成本的明智选择，并且是借款人更受欢迎的选择之一。

获得传统贷款资格的最佳方法是让您的信用、收入和资产井井有条。请记住，虽然一些贷方愿意灵活，但在获得传统贷款资格时，您通常需要弥补某个领域的不足。例如，如果您的信用评分较低，您通常需要更大的首付和更高的收入。总体而言，如果您可以支付首付，显示足够的收入并拥有合格的信用评分，您很可能能够获得贷款。

＃＃强调

传统贷款利率往往高于政府支持的抵押贷款，例如 FHA 贷款。
传统抵押贷款或传统贷款是不由政府实体提供或担保的购房者贷款。
可通过私人贷方或两家政府资助的企业（房利美和房地美）获得或由其担保。
潜在借款人需要完成正式的抵押贷款申请，提供所需文件、信用记录和当前信用评分。