Hefðbundið veð eða lán

Þegar þú ert að leita að húsnæðislánum til að kaupa húsnæði muntu lenda í ýmsum möguleikum, þar á meðal hefðbundnum lánum.

• Hvað er hefðbundið lán?

• Hefðbundnar lánskröfur

• Hefðbundnar lánategundir

• Kostir hefðbundins láns

• Hefðbundin lán vs ríkislán

• Hefðbundnir lánavextir

Hvað er hefðbundið lán?

Í stuttu máli má segja að hefðbundið lán sé ekki tryggt af ríkinu. Þess í stað er það í boði og tryggt í gegnum einkageirann. Hefðbundin lán standa fyrir stórum hluta af kaupum og endurfjármögnun og eru fáanleg í gegnum mismunandi gerðir fasteignalána, þar á meðal banka, lánasambönd og lánveitendur á netinu.

Til samanburðar eru ríkistryggð lán tryggð af ríkisstofnun. Þar á meðal eru FHA lán, VA lán og USDA lán.

Hefðbundin lán eru í tvenns konar tegundum: föstum vöxtum eða breytanlegum vöxtum. Með föstum vöxtum húsnæðislána breytast vextir þínir aldrei. Með húsnæðisláni með stillanlegum vöxtum breytist vextir með markaðsaðstæðum eftir fyrirfram ákveðnum

Hefðbundnar lánskröfur

Til að vera samþykktur fyrir hvers kyns veðlán þarftu að uppfylla kröfur lánsins. Hefðbundin lán hafa tilhneigingu til að hafa strangari kröfur en ríkistryggð lán, svo sem:

Lánshæfiseinkunn

Ef þú hugsar um að vera samþykktur fyrir hefðbundið lán sem stigasett, þá væri fyrsta skrefið lánstraust þitt. Veðlánaveitendur þurfa lágmarkseinkunn 620 til að eiga rétt á hefðbundnu láni - en það er aðeins lágmarkið. Til að tryggja lægstu vextina og besta samninginn þarftu miklu betri einkunn, yfirleitt 740 eða hærra.

Hlutfall skulda og tekna (DTI).

Þegar þú ferð upp stigann er næsta upplýsingar sem lánveitandi skoðar skuldahlutfall þitt á móti tekjum (DTI). DTI hlutfall þitt tekur þátt í öðrum skuldum sem þú þarft að greiða í hverjum mánuði, svo sem bílalán, námslán og kreditkortaskuld. Flestir lánveitendur vilja ekki að þetta hlutfall fari yfir 43 prósent, þó að sumir gætu gert undantekningu og leyft allt að 50 prósent.

Útborgun

Ólíkt sumum ríkistryggðum lánum mun lánveitandi ekki gefa þér 100 prósent af kaupverði heimilis í hefðbundnu láni - þú þarft að geta greitt út. Mörg hefðbundin lán með föstum vöxtum fyrir aðalbúsetu (ekki annað heimili eða fjárfestingareign) gera ráð fyrir niðurgreiðslu allt að 3 prósent eða 5 prósent. Ef þú ert að taka 3 prósenta hefðbundið lán til að kaupa hús sem kostar $350.000, til dæmis, þarftu að leggja að minnsta kosti $10.500 niður.

Einkaveðtrygging

Getan til að setja niður aðeins 3 prósent er aðlaðandi ávinningur hefðbundinna húsnæðislána, en þessi litla útborgun fylgir galli: einkaveðtryggingu (PMI). Vegna þess að þú greiddir ekki 20 prósenta útborgun hjálpar PMI að vernda lánveitandann ef þú ert vanskil. Svo, þar til þú safnar 20 prósent eigin fé á heimilinu - annað hvort með því að borga niður húsnæðislánið þitt eða hækka verðmæti heimilisins þíns - þarftu að greiða aukakostnaðinn af PMI.

Lánsstærð

Síðasta skrefið á leiðinni í átt að hefðbundnu láni er hversu mikið fé þú þarft að taka að láni. Fyrir samræmd hefðbundin lán setur Federal Housing Finance Agency (FHFA) takmörk á hverju ári. Þetta er mismunandi eftir því hvar eignin er staðsett. Í meirihluta Bandaríkjanna eru mörkin fyrir árið 2021 $548.250. Verðhærra svæði eins og Kalifornía og New York borg hafa takmörk upp á $822,375. Eitthvað stærra og þú munt leita að stórláni.

Hefðbundnar lánategundir

1. Samræmd lán

Húsnæðislán sem falla innan marka FHFA kallast samræmd lán. Þetta þýðir að þau geta verið keypt af Fannie Mae og Freddie Mac, tveimur ríkisstyrktum fyrirtækjum (GSE), í gegnum eftirmarkaði húsnæðislána. Með því að selja þessar tegundir lána til Fannie Mae og Freddie Mac fá lánveitendur fjármagn til að halda áfram að búa til ný húsnæðislán.

2. Jumbo lán

Veðlán sem fara yfir samræmismörk eru kölluð risalán eða ósamræmislán. Þetta eru lán sem ekki er hægt að selja Fannie eða Freddie, en þau eru samt í boði fyrir vel hæfa lántakendur sem þurfa sveigjanlegri hefðbundinn lánamöguleika.

„Til þess að fá þessi stærri lán þarftu venjulega að sýna fram á að þú hafir eignir eða tekjur til að réttlæta það,“ segir Casey Fleming, útibússtjóri hjá Fairway Independent Mortgage Corporation í Campbell, Kaliforníu, og höfundur „The Loan Guide: Hvernig á að fá besta mögulega veð." „Þú gætir þurft stærri útborgun og það getur verið erfiðara að uppfylla lánskröfurnar.

Að auki hafa vextir af risalánum tilhneigingu til að vera hærri en það sem þú myndir sjá með minna húsnæðisláni.

3. Óhæf veðlán

Óhæf húsnæðislán, sem oft er lýst sem lánum án QM á vefsíðum lánveitenda, er heldur ekki hægt að kaupa af Fannie eða Freddie, en þau geta verið valkostur fyrir þá sem hafa efni á húsnæðisláni en geta kannski ekki staðið við lánsfé eða Kröfur DTI. Þessir lántakendur hafa tilhneigingu til að falla utan viðmiðunarreglnanna um „getu til að endurgreiða“ sem settar voru eftir fjármálakreppuna 2008, sem gefa til kynna hvort lántaki sé líklegur til að endurgreiða húsnæðislán.

Ein tegund lána sem ekki eru QM gæti verið eignasafnslán. Með svona láni heldur lánveitandi veðinu á bókum sínum, frekar en að selja það til Fannie eða Freddie. Vegna þess að það þarf ekki að uppfylla samsvarandi lánastaðla getur lánveitandinn verið sveigjanlegri þegar hann hæfir lántaka. Það er þó mikilvægt að hafa í huga að óhæf húsnæðislán fylgja oft hærri vöxtum.

Kostir hefðbundins láns

Hvers vegna velja svona margir lántakendur hefðbundin lán? Þeim fylgir nokkur lykilatriði:

Uppsegjanleg veðtrygging

Einn af stóru kostunum við hefðbundið lán er að þú þarft ekki að takast á við að borga fyrir PMI á meðan húsnæðislánið stendur yfir. Þegar þú hefur 20 prósent eigið fé á heimilinu geturðu beðið um að hætta við PMI. Til samanburðar, ef þú værir með 30 ára FHA lán og borgaðir undir 10 prósent, myndirðu borga þessi tryggingariðgjöld í alla þrjá áratugina (nema þú selur heimilið eða endurfjármagnar í hefðbundið lán).

Sveigjanlegar endurgreiðslutímalínur

Þegar þú ert að skoða hefðbundin lán eru algengustu lánskjörin sem þú finnur 15 ára og 30 ára endurgreiðslutímabil. Hins vegar eru sumir lánveitendur með hefðbundin lánaprógram, þekkt sem sveigjanleg eða sveigjanleg lán, sem gera þér kleift að velja úr fjölbreyttari tímaramma, venjulega átta til 29 ár.

Fleiri fjármögnun og eignagerðir

Þó að ríkistryggð veðáætlanir hafi tilhneigingu til að fylgja kröfunni um eignarnema (með öðrum orðum, þú verður að búa á heimilinu), eru hefðbundin lán í boði fyrir annað heimili og fjárfestingareignir. Þar að auki, sú staðreynd að risalán falla í hefðbundna lánafötuna þýðir að mjög hæfir umsækjendur geta náð háum fjárhæðum að láni.

Hefðbundin lán vs ríkislán

FHA lán - tryggð af Federal Housing Administration - eru tilvalin fyrir lántakendur með minna en fullkomið lánsfé, en þeim fylgir minna en kjörkostnaður: veðtrygging sem ekki er hægt að fjarlægja.

Hefðbundin lán á móti FHA

TTT

Hefðbundin vs. VA lán

VA lán - ábyrgð af US Department of Veterans Affairs - eru í boði fyrir herþjónustumeðlimi, vopnahlésdaga og gjaldgenga maka. Það eru þó nokkur viðbótarskref til að fá þessa tegund veðs, þar á meðal að fá hæfisskírteini þitt frá VA.

TTT

Hefðbundin vs USDA lán

USDA lán - ábyrgð af bandaríska landbúnaðarráðuneytinu - geta verið raunhæfur kostur ef árstekjur þínar fara ekki yfir ákveðna upphæð og þú ert að leita að því að kaupa heimili á svæði sem uppfyllir viðmiðunarreglur USDA.

TTT

Hefðbundnir lánavextir

Hefðbundin húsnæðislánavextir eru byggðir á efnahagslegum og markaðsaðstæðum sem og kostnaði lánveitanda þíns og breytast daglega. Hlutfallið sem þú færð mun fyrst og fremst ráðast af fjárhagslegri mynd þinni og núverandi efnahagsumhverfi. Þú ert líklegast að fá bestu verð ef þú ert með gott lánstraust.

Þó að vextir fyrir 30 ára húsnæðislán hafi sveiflast nálægt 3 prósentum á síðasta ári, eru þeir farnir að hækka. Nýlega spáði Freddie Mac að vextir hækki í 3,8 prósent í lok árs 2022.

Kjarni málsins

Þú hefur mikið af valmöguleikum fyrir húsnæðislán, en hefðbundið lán getur verið skynsamlegt val til að halda kostnaði lágum og er einn af vinsælustu kostunum fyrir lántakendur.

Besta leiðin til að eiga rétt á hefðbundnu láni er að hafa inneign, tekjur og eignir í lagi. Hafðu í huga að þó að sumir lánveitendur séu tilbúnir til að vera sveigjanlegur, þá þarftu venjulega að bæta upp fyrir skort á einu svæði þegar þú átt rétt á hefðbundnu láni. Til dæmis, ef þú ert með lægri lánstraust, þarftu venjulega stærri útborgun og hærri tekjur. Á heildina litið, ef þú getur greitt út, sýnt fullnægjandi tekjur og fengið lánstraust, þá er líklegt að þú getir fengið lán.

Hápunktar

• Hefðbundnir lánavextir eru yfirleitt hærri en vextir ríkistryggðra húsnæðislána, svo sem FHA lána.

• Hefðbundið húsnæðislán eða hefðbundið lán er íbúðarkaupalán sem ekki er boðið eða tryggt af ríkisaðila.

• Það er fáanlegt í gegnum eða ábyrgt af einkalánveitanda eða tveimur ríkisstyrktum fyrirtækjum — Fannie Mae og Freddie Mac.

• Hugsanlegir lántakendur þurfa að fylla út opinbera veðumsókn, leggja fram nauðsynleg skjöl, lánsferil og núverandi lánstraust.