Konvensjonelt boliglån eller lån

Når du leter etter boliglån for å kjøpe et hjem, vil du møte en rekke alternativer, inkludert konvensjonelle lån.

– Hva er et konvensjonelt lån?

• Konvensjonelle lånekrav

• Konvensjonelle lånetyper

• Fordeler med et konvensjonelt lån

• Konvensjonelle lån vs statlige lån

• Konvensjonelle lånerenter

Hva er et konvensjonelt lån?

Kort sagt, et konvensjonelt lån er ikke garantert av staten. I stedet er det tilgjengelig og garantert gjennom privat sektor. Konvensjonelle lån står for en stor del av kjøp og refinansieringer, og er tilgjengelige gjennom ulike typer boliglån, inkludert banker, kredittforeninger og nettlångivere.

Statlig forsikrede lån er til sammenligning støttet av en statlig institusjon. Disse inkluderer FHA-lån, VA-lån og USDA-lån.

Konvensjonelle lån finnes i to hovedtyper: fastrente eller regulerbar rente. Med et fastrentelån endres aldri renten din. Med et boliglån med regulerbar rente, endres prisen med markedsforhold til forhåndsbestemt

Konvensjonelle lånekrav

For å bli godkjent for alle typer boliglån, må du oppfylle lånekravene. Konvensjonelle lån har en tendens til å ha strengere krav enn statsstøttede lån, for eksempel:

Kredittscore

Hvis du tenker på å bli godkjent for et konvensjonelt lån som et sett med trapper, vil det første trinnet være kredittpoengsummen din. Boliglån långivere krever en minimumsscore på 620 for å kvalifisere for et konvensjonelt lån - men det er bare minimum. For å sikre den laveste renten og den beste avtalen, vil du ha en mye bedre poengsum, vanligvis 740 eller høyere.

Gjeld-til-inntekt (DTI) ratio

Når du beveger deg opp disse trappene, er den neste informasjonen en utlåner vil granske din gjeld-til-inntekt (DTI)-forholdet. DTI-forholdet ditt tar hensyn til annen gjeld du må betale hver måned, for eksempel billån, studielån og kredittkortgjeld. De fleste långivere vil ikke at dette forholdet skal overstige 43 prosent, selv om noen kan gjøre et unntak og tillate opptil 50 prosent.

Nedbetaling

I motsetning til noen statsforsikrede lån, vil ikke en utlåner gi deg 100 prosent av boligens kjøpesum i et konvensjonelt lån - du må kunne betale forskudd. Mange fastrente konvensjonelle lån for en primær bolig (ikke et andre hjem eller investeringseiendom) tillater en forskuddsbetaling så liten som 3 prosent eller 5 prosent. Hvis du tar opp et konvensjonelt lån på 3 prosent for å kjøpe et hus som koster 350 000 dollar, for eksempel, må du sette ned minst 10 500 dollar.

Privat boliglånsforsikring

Muligheten til å sette ned bare 3 prosent er en tiltalende fordel med konvensjonelle boliglån, men den lille forskuddsbetalingen har en ulempe: privat boliglånsforsikring (PMI). Fordi du ikke betalte en forskuddsbetaling på 20 prosent, hjelper PMI med å beskytte utlåneren i tilfelle du misligholder. Så, inntil du samler 20 prosent egenkapital i hjemmet – enten ved å betale ned boliglånet eller øke boligens verdi – må du betale tilleggskostnaden til PMI.

Lånets størrelse

Det siste steget på veien mot et konvensjonelt lån er hvor mye penger du faktisk trenger å låne. For samsvarende konvensjonelle lån, setter Federal Housing Finance Agency (FHFA) grenser hvert år. Disse varierer avhengig av hvor eiendommen ligger. I flertallet av USA er grensen for 2021 $548 250. Høyere prisede områder som California og New York City har grenser på $822,375. Alt som er større, og du vil se etter et jumbolån.

Konvensjonelle lånetyper

1. Samsvarende lån

Boliglån som faller innenfor FHFAs rammer kalles konforme lån. Dette betyr at de kan kjøpes av Fannie Mae og Freddie Mac, to statlig sponsede foretak (GSE), gjennom det sekundære boliglånsmarkedet. Ved å selge disse typer lån til Fannie Mae og Freddie Mac, får långivere kapital til å fortsette å ta nye boliglån.

2. Jumbolån

Boliglån som overskrider samsvarende grenser kalles jumbolån eller ikke-konforme lån. Dette er lån som ikke kan selges til Fannie eller Freddie, men de er fortsatt tilgjengelige for godt kvalifiserte låntakere som trenger et mer fleksibelt konvensjonelt lånealternativ.

"For å få disse større lånene, må du vanligvis vise at du har eiendelene eller inntektene til å rettferdiggjøre det," sier Casey Fleming, filialsjef hos Fairway Independent Mortgage Corporation i Campbell, California, og forfatter av "The Loan Guide: Hvordan få det best mulige boliglånet." "Du kan trenge en større forskuddsbetaling, og kredittkravene kan være vanskeligere å oppfylle."

I tillegg pleier jumbolånsrentene å være høyere enn det du vil se med et mindre boliglån.

3. Ikke-kvalifiserte boliglån

Ikke-kvalifiserte boliglån, ofte beskrevet som ikke-QM-lån på långiveres nettsteder, kan heller ikke kjøpes av Fannie eller Freddie, men de kan være et alternativ for de som har råd til et boliglån, men kanskje ikke er i stand til å møte kreditten eller DTI krav. Disse låntakerne har en tendens til å falle utenfor retningslinjene for "evne til å betale tilbake" etablert etter finanskrisen i 2008, som indikerer om en låntaker sannsynligvis vil betale tilbake et boliglån.

En type ikke-QM-lån kan være et porteføljelån. Med denne typen lån beholder en utlåner boliglånet på bok, i stedet for å selge det til Fannie eller Freddie. Fordi det ikke trenger å oppfylle samsvarende lånestandarder, kan utlåner være mer fleksibel når de kvalifiserer en låntaker. Det er imidlertid viktig å merke seg at ikke-kvalifiserte boliglån ofte kommer med høyere renter.

Fordeler med et konvensjonelt lån

Hvorfor velger så mange låntakere konvensjonelle lån? De kommer med noen viktige fordeler:

Oppsigelig boliglånsforsikring

En av de store fordelene med et konvensjonelt lån er at du ikke trenger å betale for PMI så lenge boliglånet varer. Når du har 20 prosent egenkapital i hjemmet, kan du be om å kansellere PMI. For å sammenligne, hvis du hadde et 30-årig FHA-lån og betalte en forskuddsbetaling på mindre enn 10 prosent, ville du betale disse forsikringspremiene i hele tre tiår (med mindre du selger boligen eller refinansierer til et konvensjonelt lån).

Fleksible tidsfrister for tilbakebetaling

Når du surfer på konvensjonelle lån, er de vanligste lånebetingelsene du finner 15-års og 30-års tilbakebetalingsperioder. Noen långivere har imidlertid konvensjonelle låneprogrammer, kjent som fleksible eller fleksible lån, som lar deg velge fra et bredere spekter av tidsrammer, vanligvis åtte til 29 år.

Flere finansierings- og eiendomstyper

Mens statlig støttede boliglånsprogrammer har en tendens til å komme med kravet om eierbenyttelse (med andre ord, du må bo i hjemmet), er konvensjonelle lån tilgjengelig for andreboliger og investeringseiendommer. I tillegg betyr det faktum at jumbolån faller inn i den konvensjonelle lånebøtten at høyt kvalifiserte kandidater kan klare å låne store summer.

Konvensjonelle lån kontra statlige lån

FHA-lån - forsikret av Federal Housing Administration - er ideelle for låntakere med mindre enn perfekt kreditt, men de kommer med en mindre enn ideell kostnad: boliglånsforsikring som ikke kan fjernes.

Konvensjonelle vs. FHA-lån

TTT

Konvensjonelle vs. VA-lån

VA-lån - garantert av US Department of Veterans Affairs - er tilgjengelige for militærtjenestemedlemmer, veteraner og kvalifiserte ektefeller. Det er imidlertid noen ekstra trinn for å få denne typen boliglån, inkludert å få et kvalifikasjonsbevis fra VA.

TTT

Konvensjonelle vs. USDA-lån

USDA-lån - garantert av US Department of Agriculture - kan være et levedyktig alternativ hvis årsinntekten din ikke overstiger et visst beløp og du ønsker å kjøpe et hjem i et område som oppfyller USDA-retningslinjene.

TTT

Konvensjonelle lånerenter

Konvensjonelle boliglånsrenter er basert på økonomiske og markedsmessige forhold samt utlånerens overhead, og endres daglig. Satsen du får vil først og fremst bestemmes av ditt økonomiske bilde og det nåværende økonomiske miljøet. Det er mest sannsynlig at du får de beste prisene hvis du har god kreditt.

Mens rentene for 30-års boliglån har svevet nær 3 prosent det siste året, begynner de å stige. Nylig spådde Freddie Mac at ratene vil øke til 3,8 prosent innen utgangen av 2022.

Bunnlinjen

Du har mange valgmuligheter for et boliglån, men et konvensjonelt lån kan være et klokt valg for å holde kostnadene lave, og er et av de mer populære alternativene for låntakere.

Den beste måten å kvalifisere for et konvensjonelt lån er å ha orden på kreditt, inntekt og eiendeler. Husk at selv om noen långivere er villige til å være fleksible, må du vanligvis kompensere for en mangel på ett område når du kvalifiserer for et konvensjonelt lån. For eksempel, hvis du har en lavere kredittscore, trenger du vanligvis en større forskuddsbetaling og høyere inntekt. Totalt sett, hvis du kan foreta en forskuddsbetaling, vise tilstrekkelig inntekt og ha en kvalifiserende kredittscore, vil du sannsynligvis kunne få et lån.

Høydepunkter

• Konvensjonelle lånerenter har en tendens til å være høyere enn for statsstøttede boliglån, for eksempel FHA-lån.

– Et konvensjonelt boliglån eller konvensjonelt lån er et boligkjøperlån som ikke tilbys eller sikres av en statlig enhet.

– Den er tilgjengelig gjennom eller garantert av en privat långiver eller de to statlig sponsede foretakene—Fannie Mae og Freddie Mac.

• Potensielle låntakere må fullføre en offisiell boliglånssøknad, levere nødvendige dokumenter, kreditthistorikk og gjeldende kredittscore.