Konventionellt bolån eller lån

När du letar efter bolån för att köpa ett hem, kommer du att stöta på en rad alternativ, inklusive konventionella lån.

• Vad är ett konventionellt lån?

• Krav på konventionella lån

• Konventionella lånetyper

• Fördelar med ett konventionellt lån

• Konventionella lån kontra statliga lån

• Konventionella låneräntor

Vad är ett konventionellt lån?

Kort sagt, ett konventionellt lån garanteras inte av staten. Istället är det tillgängligt och garanterat genom den privata sektorn. Konventionella lån står för en stor del av köp och refinansiering, och är tillgängliga via olika typer av bolånegivare, inklusive banker, kreditföreningar och onlinelångivare.

Statligt försäkrade lån, som jämförelse, stöds av en statlig institution. Dessa inkluderar FHA-lån, VA-lån och USDA-lån.

Konventionella lån finns i två huvudtyper: fast ränta eller justerbar ränta. Med ett bolån med fast ränta ändras aldrig din ränta. Med ett bolån med justerbar ränta ändras räntan med marknadsförhållanden på förutbestämda

Krav på konventionella lån

För att bli godkänd för alla typer av bolån måste du uppfylla lånets krav. Konventionella lån tenderar att ha strängare krav än statligt stödda lån, som:

Kreditvärdighet

Om du funderar på att bli godkänd för ett konventionellt lån som en trappa, skulle det första steget vara din kreditpoäng. Hypotekslångivare kräver en minimipoäng på 620 för att kvalificera sig för ett konventionellt lån - men det är bara det lägsta. För att säkra den lägsta räntan och bästa affären vill du ha ett mycket bättre resultat, vanligtvis 740 eller högre.

Skuld i förhållande till inkomst (DTI).

När du går upp för trappan är nästa information som en långivare kommer att granska din skuld-till-inkomst (DTI)-kvot. Ditt DTI-förhållande tar hänsyn till andra skulder du måste betala varje månad, såsom billån, studielån och kreditkortsskulder. De flesta långivare vill inte att detta förhållande ska överstiga 43 procent, även om vissa kan göra ett undantag och tillåta upp till 50 procent.

Handpenning

Till skillnad från vissa statligt försäkrade lån, kommer en långivare inte att ge dig 100 procent av ett hems köpeskilling i ett konventionellt lån - du måste kunna göra en handpenning. Många konventionella lån med fast ränta för en primär bostad (inte ett andra hem eller investeringsfastighet) tillåter en handpenning så liten som 3 procent eller 5 procent. Om du tar ett konventionellt lån på 3 procent för att köpa ett hus som kostar 350 000 USD, till exempel, måste du lägga ner minst 10 500 USD.

Privat bolåneförsäkring

Möjligheten att lägga ner bara 3 procent är en tilltalande fördel med konventionella bolån, men den lilla handpenningen har en nackdel: privat bolåneförsäkring (PMI). Eftersom du inte gjorde en handpenning på 20 procent, hjälper PMI till att skydda långivaren i fall du inte betalar. Så tills du samlar på dig 20 procent eget kapital i hemmet - antingen genom att betala ner ditt bolån eller höja ditt hems värde - måste du betala den extra kostnaden för PMI.

Lånets storlek

Det sista steget på vägen mot ett konventionellt lån är hur mycket pengar du faktiskt behöver låna. För överensstämmande konventionella lån sätter Federal Housing Finance Agency (FHFA) gränser varje år. Dessa varierar beroende på var fastigheten ligger. I majoriteten av USA är gränsen för 2021 $548 250. Områden med högre priser som Kalifornien och New York City har gränser på 822 375 USD. Allt större, och du kommer att leta efter ett jumbolån.

Konventionella lånetyper

1. Konforma lån

Bolån som faller inom FHFA:s gränser kallas konforma lån. Detta innebär att de kan köpas av Fannie Mae och Freddie Mac, två statligt sponsrade företag (GSE), via den sekundära bolånemarknaden. Genom att sälja dessa typer av lån till Fannie Mae och Freddie Mac får långivare kapital för att fortsätta att göra nya bolån.

2. Jumbolån

Bolån som överskrider överensstämmande gränser kallas jumbolån eller icke-överensstämmande lån. Det här är lån som inte kan säljas till Fannie eller Freddie, men de är fortfarande tillgängliga för välkvalificerade låntagare som behöver ett mer flexibelt konventionellt lånealternativ.

"För att få dessa större lån behöver du vanligtvis visa att du har tillgångarna eller inkomsten för att motivera det", säger Casey Fleming, filialchef på Fairway Independent Mortgage Corporation i Campbell, Kalifornien, och författare till "The Loan Guide: Hur man får det bästa möjliga lånet.” "Du kan behöva en större handpenning, och kreditkraven kan vara svårare att uppfylla."

Dessutom tenderar jumbolåneräntorna att vara högre än vad du skulle se med ett mindre bolån.

3. Icke-kvalificerade bolån

Icke-kvalificerade bolån, ofta beskrivna som icke-QM-lån på långivares webbplatser, kan inte heller köpas av Fannie eller Freddie, men de kan vara ett alternativ för dem som har råd med ett bolån men kanske inte kan uppfylla krediten eller DTI krav. Dessa låntagare tenderar att falla utanför riktlinjerna för "förmåga att återbetala" som fastställdes efter finanskrisen 2008, som indikerar om en låntagare sannolikt kommer att betala tillbaka ett bolån.

En typ av icke-QM-lån kan vara ett portföljlån. Med den här typen av lån behåller en långivare bolånet på sina böcker, snarare än att sälja det till Fannie eller Freddie. Eftersom det inte behöver uppfylla överensstämmande lånestandarder, kan långivaren vara mer flexibel när den kvalificerar en låntagare. Det är dock viktigt att notera att icke-kvalificerade bolån ofta kommer med högre räntor.

Fördelar med ett konventionellt lån

Varför väljer så många låntagare konventionella lån? De kommer med några viktiga fördelar:

Uppsägningsbar bolåneförsäkring

Ett av de stora fördelarna med ett konventionellt lån är att du inte behöver ta itu med att betala för PMI under hela lånetiden. När du har 20 procent eget kapital i bostaden kan du begära att avbryta PMI. För att jämföra, om du hade ett 30-årigt FHA-lån och gjorde en handpenning på mindre än 10 procent, skulle du betala dessa försäkringspremier under hela tre decennierna (såvida du inte säljer bostaden eller refinansierar till ett konventionellt lån).

Flexibla återbetalningstidslinjer

När du surfar på konventionella lån är de vanligaste lånevillkoren du hittar 15-åriga och 30-åriga återbetalningsperioder. Vissa långivare har dock konventionella låneprogram, kända som flexlån eller flexlån, som låter dig välja mellan ett bredare utbud av tidsramar, vanligtvis åtta till 29 år.

Fler finansierings- och fastighetstyper

Medan statligt stödda bolåneprogram tenderar att komma med ägarkravet (med andra ord, du måste bo i hemmet), finns konventionella lån tillgängliga för fritidshus och investeringsfastigheter. Dessutom innebär det faktum att jumbolån hamnar i den konventionella lånehinken att högkvalificerade kandidater kan lyckas låna höga summor pengar.

Konventionella lån kontra statliga lån

FHA-lån - försäkrade av Federal Housing Administration - är idealiska för låntagare med mindre än perfekt kredit, men de kommer med en mindre än idealisk kostnad: inteckningsförsäkring som inte kan tas bort.

Konventionella vs. FHA-lån

TTT

Konventionella vs. VA-lån

VA-lån - garanterade av US Department of Veterans Affairs - är tillgängliga för militärtjänstmedlemmar, veteraner och berättigade makar. Det finns dock några ytterligare steg för att få denna typ av inteckning, inklusive att få ditt behörighetsbevis från VA.

TTT

Konventionella vs. USDA-lån

USDA-lån - garanterade av det amerikanska jordbruksdepartementet - kan vara ett lönsamt alternativ om din årsinkomst inte överstiger ett visst belopp och du funderar på att köpa ett hem i ett område som uppfyller USDA:s riktlinjer.

TTT

Konventionella låneräntor

Konventionella bolåneräntor baseras på ekonomiska och marknadsmässiga förhållanden samt din långivares omkostnader och ändras dagligen. Den kurs du får kommer i första hand att avgöras av din ekonomiska bild och den nuvarande ekonomiska miljön. Du är mest sannolikt att få de bästa priserna om du har bra kredit.

Medan räntorna för 30-åriga bolån har svävat nära 3 procent det senaste året, börjar de stiga. Nyligen förutspådde Freddie Mac att priserna kommer att öka till 3,8 procent i slutet av 2022.

Slutsats

Du har många val för ett bolån, men ett konventionellt lån kan vara ett klokt val för att hålla kostnaderna låga, och är ett av de mer populära alternativen för låntagare.

Det bästa sättet att kvalificera sig för ett konventionellt lån är att ha ordning på din kredit, inkomst och tillgångar. Tänk på att även om vissa långivare är villiga att vara flexibla behöver du vanligtvis kompensera för en brist på ett område när du kvalificerar dig för ett konventionellt lån. Till exempel, om du har en lägre kreditpoäng behöver du vanligtvis en större handpenning och högre inkomst. Sammantaget, om du kan göra en handpenning, visa adekvat inkomst och ha en kvalificerad kreditpoäng, kommer du sannolikt att kunna få ett lån.

Höjdpunkter

• Konventionella låneräntor tenderar att vara högre än räntorna för statligt stödda bolån, till exempel FHA-lån.

– Ett konventionellt bolån eller ett konventionellt lån är ett bostadsköparlån som inte erbjuds eller garanteras av en statlig myndighet.

• Den är tillgänglig genom eller garanterad av en privat långivare eller de två statligt sponsrade företagen - Fannie Mae och Freddie Mac.

• Potentiella låntagare måste fylla i en officiell bolåneansökan, tillhandahålla nödvändiga dokument, kredithistorik och aktuell kreditvärdering.