Investor's wiki

Обычная ипотека или кредит

Обычная ипотека или кредит

При поиске ипотечных кредитов на покупку дома вы столкнетесь с рядом вариантов, включая обычные кредиты.

  • Что такое обычный кредит?

  • Стандартные требования к кредиту

  • Обычные виды кредита

  • Преимущества обычного кредита

  • Обычный кредит по сравнению с государственными кредитами

  • Обычные кредитные ставки

Что такое обычный кредит?

Короче говоря, обычный кредит не гарантируется государством. Вместо этого он доступен и гарантирован через частный сектор. На обычные кредиты приходится большая часть покупок и рефинансирования, и их можно получить через различные типы ипотечных кредиторов, включая банки, кредитные союзы и онлайн-кредиторов.

Кредиты, застрахованные государством, для сравнения, обеспечены государственным учреждением. К ним относятся кредиты FHA, кредиты VA и кредиты USDA.

Обычные кредиты бывают двух основных типов: с фиксированной процентной ставкой или с регулируемой процентной ставкой. При ипотеке с фиксированной процентной ставкой процентная ставка никогда не меняется. При ипотеке с регулируемой процентной ставкой ставка меняется в зависимости от рыночных условий в заранее установленные сроки.

Стандартные требования к кредиту

Чтобы получить одобрение на любой тип ипотечного кредита, вы должны соответствовать требованиям кредита. Обычные кредиты, как правило, имеют более строгие требования, чем кредиты, поддерживаемые государством, например:

Кредитный рейтинг

Если вы думаете об одобрении обычного кредита как о лестнице, первым шагом будет ваш кредитный рейтинг. Ипотечным кредиторам требуется минимальный балл 620, чтобы претендовать на получение обычного кредита, но это только минимум. Чтобы обеспечить самую низкую процентную ставку и лучшую сделку, вам понадобится гораздо более высокий балл, как правило, 740 или выше.

Отношение долга к доходу (DTI)

Поднимаясь по этой лестнице, следующая информация, которую кредитор будет тщательно изучать, — это отношение вашего долга к доходу (DTI). Ваш коэффициент DTI учитывает другие долги, которые вы должны платить каждый месяц, такие как автокредиты, студенческие кредиты и задолженность по кредитной карте. Большинство кредиторов не хотят, чтобы это соотношение превышало 43 процента, хотя некоторые могут сделать исключение и разрешить до 50 процентов.

Первоначальный взнос

В отличие от некоторых кредитов, застрахованных государством, кредитор не даст вам 100 процентов покупной цены дома в виде обычного кредита — вам нужно будет внести первоначальный взнос. Многие обычные кредиты с фиксированной процентной ставкой для основного места жительства (не второго дома или инвестиционной собственности) допускают первоначальный взнос всего в 3 или 5 процентов. Например, если вы берете 3-процентный первоначальный кредит на покупку дома стоимостью 350 000 долларов, вам нужно будет внести как минимум 10 500 долларов.

Частное ипотечное страхование

Возможность внести всего 3 процента является привлекательным преимуществом обычных ипотечных кредитов, но этот небольшой первоначальный взнос имеет недостаток: частное ипотечное страхование (PMI). Поскольку вы не внесли 20-процентный первоначальный взнос, PMI помогает защитить кредитора в случае невыполнения обязательств. Таким образом, до тех пор, пока вы не накопите 20-процентный капитал в доме — либо за счет погашения ипотеки, либо за счет повышения стоимости вашего дома — вам придется оплачивать дополнительные расходы на PMI.

Размер кредита

Последним шагом на пути к обычному кредиту является то, сколько денег вам действительно нужно занять. Федеральное агентство по жилищному финансированию (FHFA) ежегодно устанавливает лимиты для соответствующих обычных кредитов. Они различаются в зависимости от того, где находится недвижимость. В большинстве США лимит на 2021 год составляет 548 250 долларов. В более дорогих районах, таких как Калифорния и Нью-Йорк, действуют ограничения в размере 822 375 долларов США. Что-нибудь больше, и вы будете искать гигантский кредит.

Обычные виды кредита

1. Соответствующие кредиты

Ипотечные кредиты, которые подпадают под ограничения FHFA, называются соответствующими кредитами. Это означает, что они могут быть куплены Fannie Mae и Freddie Mac, двумя спонсируемыми государством предприятиями (GSE), через вторичный ипотечный рынок. Продавая эти типы кредитов Fannie Mae и Freddie Mac, кредиторы получают капитал, чтобы продолжать выдавать новые ипотечные кредиты.

2. Большие кредиты

Ипотечные кредиты, которые превышают соответствующие лимиты, называются гигантскими кредитами или несоответствующими кредитами. Это кредиты, которые нельзя продать Fannie или Freddie, но они по-прежнему доступны для квалифицированных заемщиков, которым нужен более гибкий вариант обычного кредита.

«Чтобы получить более крупный кредит, вам обычно нужно показать, что у вас есть активы или доход, чтобы оправдать его», — говорит Кейси Флеминг, управляющий филиалом Fairway Independent Mortgage Corporation в Кэмпбелле, Калифорния, и автор «Руководства по кредитам: Как получить наилучшую ипотеку». «Возможно, вам потребуется больший первоначальный взнос, и требования по кредиту могут быть сложнее выполнить».

Кроме того, ставки по крупногабаритным кредитам, как правило, выше, чем у небольших ипотечных кредитов.

3. Неквалифицированные ипотечные кредиты

Неквалифицированные ипотечные кредиты, часто описываемые на веб-сайтах кредиторов как кредиты без QM, также не могут быть приобретены Fannie или Freddie, но они могут быть вариантом для тех, кто может позволить себе ипотечный кредит, но, возможно, не может оплатить кредит или Требования ДТИ. Эти заемщики, как правило, не подпадают под критерии «платежеспособности», установленные после финансового кризиса 2008 года, которые показывают, может ли заемщик погасить ипотечный кредит.

Одним из видов кредита, не связанного с QM, может быть портфельный кредит. При таком виде кредита кредитор держит закладную в своих книгах, а не продает ее Fannie или Freddie. Поскольку это не должно соответствовать стандартам кредита, кредитор может быть более гибким при квалификации заемщика. Однако важно отметить, что неквалифицированные ипотечные кредиты часто имеют более высокие процентные ставки.

Преимущества обычного кредита

Почему так много заемщиков выбирают обычные кредиты? Они имеют несколько ключевых преимуществ:

Отменяемое ипотечное страхование

Одним из больших плюсов обычного кредита является то, что вам не придется платить за PMI в течение всего срока действия ипотеки. Когда у вас будет 20% акций в доме, вы можете запросить отмену PMI. Для сравнения, если у вас есть 30-летний кредит FHA и вы сделали первоначальный взнос менее 10 процентов, вы будете платить эти страховые взносы в течение полных трех десятилетий (если вы не продадите дом или не рефинансируете в обычный кредит).

Гибкие сроки погашения

Когда вы просматриваете обычные кредиты, наиболее распространенными условиями кредита, которые вы найдете, являются 15-летний и 30-летний периоды окупаемости. Однако у некоторых кредиторов есть обычные кредитные программы, известные как кредиты с гибким сроком или с гибким сроком, которые позволяют вам выбирать из более широкого диапазона временных рамок, обычно от восьми до 29 лет.

Другие виды финансирования и собственности

В то время как поддерживаемые государством ипотечные программы, как правило, предусматривают требование о том, чтобы владелец жил (другими словами, вы должны жить в доме), обычные кредиты доступны для вторых домов и инвестиционной недвижимости. Кроме того, тот факт, что крупные кредиты попадают в категорию обычных кредитов, означает, что высококвалифицированные кандидаты могут занимать большие суммы денег.

Обычные кредиты по сравнению с государственными кредитами

Ссуды FHA, застрахованные Федеральной жилищной администрацией, идеально подходят для заемщиков с далеко не идеальной кредитной историей, но они имеют далеко не идеальную стоимость: ипотечное страхование, которое нельзя снять.

Обычные кредиты по сравнению с кредитами FHA

ТТТ

Обычные кредиты по сравнению с кредитами с виртуальными активами

Кредиты VA, гарантированные Министерством по делам ветеранов США, доступны военнослужащим, ветеранам и соответствующим супругам. Однако есть некоторые дополнительные шаги для получения этого типа ипотеки, в том числе получение сертификата соответствия требованиям от VA.

ТТТ

Обычные кредиты по сравнению с кредитами USDA

Кредиты Министерства сельского хозяйства США, гарантированные Министерством сельского хозяйства США, могут быть приемлемым вариантом, если ваш годовой доход не превышает определенной суммы и вы хотите купить дом в районе, соответствующем требованиям Министерства сельского хозяйства США.

ТТТ

Традиционные кредитные ставки

Обычные ставки по ипотечным кредитам основаны на экономических и рыночных условиях, а также на накладных расходах вашего кредитора и меняются ежедневно. Ставка, которую вы получите, в первую очередь будет определяться вашим финансовым положением и текущими экономическими условиями. Вы, скорее всего, получите лучшие ставки, если у вас есть хороший кредит.

Хотя ставки по 30-летним ипотечным кредитам в прошлом году колебались около 3%, они начинают расти. Недавно Freddie Mac предсказал, что ставки вырастут до 3,8% к концу 2022 года.

Нижняя линия

У вас есть много вариантов ипотечного кредита, но обычный кредит может быть мудрым выбором для снижения затрат и является одним из наиболее популярных вариантов для заемщиков.

Лучший способ претендовать на обычный кредит состоит в том, чтобы ваш кредит, доход и активы в порядке. Имейте в виду, что, хотя некоторые кредиторы готовы проявлять гибкость, вам обычно необходимо компенсировать недостаток в одной области, когда вы имеете право на получение обычного кредита. Например, если у вас более низкий кредитный рейтинг, вам обычно требуется больший первоначальный взнос и более высокий доход. В целом, если вы можете внести первоначальный взнос, показать достаточный доход и иметь соответствующий кредитный рейтинг, вы, вероятно, сможете получить кредит.

Особенности

  • Обычные процентные ставки по кредитам, как правило, выше, чем по ипотечным кредитам, поддерживаемым государством, таким как кредиты FHA.

  • Обычная ипотека или обычный кредит - это кредит покупателя дома, который не предлагается и не обеспечивается государственным органом.

  • Он доступен или гарантируется частным кредитором или двумя спонсируемыми государством предприятиями — Fannie Mae и Freddie Mac.

  • Потенциальные заемщики должны заполнить официальную заявку на ипотеку, предоставить необходимые документы, кредитную историю и текущий кредитный рейтинг.