Konvansiyonel İpotek veya Kredi

Bir ev satın almak için ipotek ararken, geleneksel krediler de dahil olmak üzere çeşitli seçeneklerle karşılaşacaksınız.

• Konvansiyonel kredi nedir?

• Geleneksel kredi gereksinimleri

• Konvansiyonel kredi türleri

• Konvansiyonel bir kredinin avantajları

• Konvansiyonel kredi ve devlet kredileri

• Konvansiyonel kredi oranları

Geleneksel kredi nedir?

Kısacası, geleneksel bir kredi hükümet tarafından garanti edilmez. Bunun yerine, özel sektör aracılığıyla kullanılabilir ve garantilidir. Konvansiyonel krediler, satın almaların ve yeniden finansmanların büyük bir bölümünü oluşturur ve bankalar, kredi birlikleri ve çevrimiçi borç verenler dahil olmak üzere farklı ipotek kredisi türleri aracılığıyla kullanılabilir.

Devlet sigortalı krediler, karşılaştırmalı olarak, bir devlet kurumu tarafından desteklenmektedir. Bunlara FHA kredileri, VA kredileri ve USDA kredileri dahildir.

Konvansiyonel krediler iki ana tipte gelir: sabit oranlı veya ayarlanabilir oranlı. Sabit faizli ipotek ile faiz oranınız asla değişmez. Ayarlanabilir oranlı bir ipotek ile, oran önceden belirlenmiş olan piyasa koşullarına göre değişir.

Geleneksel kredi gereksinimleri

Herhangi bir ipotek türü için onaylanmak için kredinin gereksinimlerini karşılamanız gerekir. Geleneksel krediler, devlet destekli kredilerden daha katı gereksinimlere sahip olma eğilimindedir, örneğin:

Kredi notu

Konvansiyonel bir kredi için bir merdiven seti olarak onaylanmayı düşünüyorsanız, ilk adım kredi puanınız olacaktır. İpotek kredisi verenler, geleneksel bir krediye hak kazanmak için minimum 620 puan gerektirir - ancak bu yalnızca minimum puandır. En düşük faiz oranını ve en iyi anlaşmayı sağlamak için, genellikle 740 veya daha yüksek olan çok daha iyi bir puan isteyeceksiniz.

Borç-gelir (DTI) oranı

Bu merdivenlerden yukarı çıkarken, bir borç verenin inceleyeceği bir sonraki bilgi, borç-gelir (DTI) oranınızdır. DTI oranınız, otomobil kredileri, öğrenci kredileri ve kredi kartı borcu gibi her ay ödemek zorunda olduğunuz diğer borçları da hesaba katar. Bazıları bir istisna yapıp yüzde 50'ye kadar izin verse de, çoğu borç veren bu oranın yüzde 43'ü aşmasını istemeyecektir.

Peşinat

Bazı devlet sigortalı kredilerinden farklı olarak, bir borç veren size bir ev satın alma fiyatının yüzde 100'ünü geleneksel bir kredide vermeyecektir - bir ön ödeme yapabilmeniz gerekir. Birincil konut (ikinci bir ev veya yatırım amaçlı gayrimenkul değil) için birçok sabit oranlı konvansiyonel kredi, yüzde 3 veya yüzde 5 kadar küçük bir peşinat ödemesine izin verir. Örneğin, 350.000 ABD Doları tutarında bir ev satın almak için yüzde 3 peşinatlı geleneksel kredi alıyorsanız, en az 10.500 ABD Doları yatırmanız gerekir.

Özel ipotek sigortası

Sadece yüzde 3'lük bir indirim yapma yeteneği, geleneksel ipoteklerin çekici bir avantajıdır, ancak bu küçük peşinatın bir dezavantajı vardır: özel ipotek sigortası (PMI). Yüzde 20 peşinat ödemediğiniz için PMI, temerrüde düşmeniz durumunda borç verenin korunmasına yardımcı olur. Bu nedenle, konut kredinizi ödeyerek veya evinizin değerini artırarak yüzde 20 öz sermaye biriktirene kadar, ek PMI maliyetini ödemeniz gerekecek.

Kredi boyutu

Geleneksel bir krediye giden yolda son adım, gerçekte ne kadar borç almanız gerektiğidir. Konvansiyonel kredilere uygunluk için, Federal Konut Finansmanı Ajansı (FHFA) her yıl limitler belirler. Bunlar, mülkün bulunduğu yere göre değişir. ABD'nin çoğunda, 2021 için sınır 548.250 dolar. California ve New York City gibi daha yüksek fiyatlı bölgelerin limitleri 822.375 dolar. Daha büyük bir şey ve büyük bir kredi arıyor olacaksınız.

Konvansiyonel kredi türleri

1. Uygun krediler

FHFA sınırları içinde kalan ipoteklere uygun krediler denir. Bu, devlet destekli iki kuruluş (GSE) olan Fannie Mae ve Freddie Mac tarafından ikincil ipotek piyasası aracılığıyla satın alınabilecekleri anlamına gelir . Bu tür kredileri Fannie Mae ve Freddie Mac'e satarak, borç verenler yeni ipotek yapmaya devam etmek için sermaye elde ederler.

2. Jumbo krediler

Uygun limitleri aşan ipoteklere jumbo krediler veya uyumsuz krediler denir. Bunlar, Fannie veya Freddie'ye satılamayan kredilerdir, ancak yine de daha esnek bir geleneksel kredi seçeneğine ihtiyaç duyan nitelikli borçlular tarafından kullanılabilirler.

Fairway Independent Mortgage Corporation'ın Campbell, California'daki şube müdürü ve “The Loan Guide: Mümkün olan En İyi Mortgage Nasıl Alınır? "Daha büyük bir ön ödemeye ihtiyacınız olabilir ve kredi gereksinimlerini karşılamak daha zor olabilir."

Ek olarak, jumbo kredi oranları, daha küçük bir ipotek ile göreceğinizden daha yüksek olma eğilimindedir.

3. Nitelikli olmayan ipotekler

Kredi verenlerin web sitelerinde genellikle QM olmayan krediler olarak tanımlanan nitelikli olmayan ipotekler de Fannie veya Freddie tarafından satın alınamaz, ancak ipotek almaya gücü yeten ancak krediyi karşılayamayanlar için bir seçenek olabilir veya DTI gereksinimleri. Bu borçlular, 2008 mali krizinden sonra oluşturulan ve borçlunun bir ipoteği geri ödeyip ödemeyeceğini gösteren “geri ödeme kabiliyeti” yönergelerinin dışında kalma eğilimindedir.

KY olmayan kredinin bir türü portföy kredisi olabilir. Bu tür bir krediyle, bir borç veren, ipoteği Fannie veya Freddie'ye satmak yerine defterlerinde tutar. Uygun kredi standartlarını karşılaması gerekmediğinden, borç veren, borçluyu nitelendirirken daha esnek olabilir. Bununla birlikte, nitelikli olmayan ipoteklerin genellikle daha yüksek faiz oranlarıyla geldiğini not etmek önemlidir.

Geleneksel bir kredinin avantajları

Neden bu kadar çok borçlu geleneksel kredileri seçiyor? Birkaç önemli artı ile birlikte gelirler:

İptal edilebilir ipotek sigortası

Geleneksel bir kredinin en büyük avantajlarından biri, ipotek süresi boyunca PMI için ödeme yapmak zorunda kalmayacağınızdır. Evinizde yüzde 20 hisseye sahip olduğunuzda, PMI'nın iptal edilmesini talep edebilirsiniz. Karşılaştırmak gerekirse, 30 yıllık bir FHA krediniz olsaydı ve yüzde 10'dan daha az bir peşinat ödediyseniz, bu sigorta primlerini tam otuz yıl boyunca ödüyor olurdunuz (evi satmazsanız veya konvansiyonel bir krediye yeniden finanse etmezseniz).

Esnek geri ödeme zaman çizelgeleri

Geleneksel kredilere göz atarken, bulacağınız en yaygın kredi koşulları 15 yıllık ve 30 yıllık geri ödeme süreleridir. Bununla birlikte, bazı borç verenlerin, genellikle sekiz ila 29 yıl gibi daha geniş bir zaman diliminden seçim yapmanıza olanak tanıyan, esnek vadeli veya esnek vadeli krediler olarak bilinen geleneksel kredi programları vardır.

Daha fazla finansman ve mülk türü

Devlet destekli ipotek programları, sahibi tarafından işgal edilme şartıyla gelme eğilimindeyken (başka bir deyişle, evde yaşamak zorundasınız), ikinci konutlar ve yatırım amaçlı gayrimenkuller için geleneksel krediler mevcuttur. Ayrıca, jumbo kredilerin geleneksel kredi kovasına girmesi, yüksek nitelikli adayların yüksek meblağlarda borç almayı başarabilecekleri anlamına gelir.

Konvansiyonel krediler ve devlet kredileri

Federal Konut İdaresi tarafından sigortalanan FHA kredileri, mükemmel olmayan krediye sahip borçlular için idealdir, ancak idealden daha düşük bir maliyetle gelirler: kaldırılamayan ipotek sigortası.

Konvansiyonel ve FHA kredileri

TTT

Konvansiyonel ve VA kredileri

ABD Gazi İşleri Bakanlığı tarafından garanti edilen VA kredileri, askerlik hizmeti üyeleri, gaziler ve uygun eşler için geçerlidir. Ancak, VA'dan Uygunluk Sertifikanızı almak da dahil olmak üzere, bu tür ipotek elde etmek için bazı ek adımlar vardır.

TTT

Konvansiyonel ve USDA kredileri

ABD Tarım Bakanlığı tarafından garanti edilen USDA kredileri, yıllık geliriniz belirli bir miktarı aşmıyorsa ve USDA yönergelerini karşılayan bir bölgede bir ev satın almak istiyorsanız uygun bir seçenek olabilir.

TTT

Geleneksel kredi oranları

Geleneksel ipotek oranları, ekonomik ve piyasa koşullarına ve ayrıca borç vereninizin genel giderlerine bağlıdır ve günlük olarak değişir. Alacağınız oran öncelikle mali tablonuz ve mevcut ekonomik ortam tarafından belirlenecektir. İyi bir krediniz varsa, en iyi oranları alma olasılığınız yüksektir.

30 yıllık ipotek oranları geçen yıl yüzde 3'e yakın seyrederken, yükselmeye başlıyorlar. Son zamanlarda, Freddie Mac, oranların 2022'nin sonuna kadar yüzde 3,8'e yükseleceğini tahmin ediyor.

Sonuç olarak

Bir ipotek için birçok seçeneğiniz var, ancak geleneksel bir kredi, maliyetleri düşük tutmak için akıllıca bir seçim olabilir ve borçlular için en popüler seçeneklerden biridir.

Geleneksel bir krediye hak kazanmanın en iyi yolu, kredinizi, gelirinizi ve varlıklarınızı düzenli hale getirmektir. Bazı borç verenler esnek olmaya istekli olsa da, geleneksel bir krediye hak kazanırken genellikle bir alandaki eksikliği telafi etmeniz gerektiğini unutmayın. Örneğin, daha düşük bir kredi puanınız varsa, genellikle daha büyük bir ön ödemeye ve daha yüksek gelire ihtiyacınız vardır. Genel olarak, bir ön ödeme yapabilirseniz, yeterli geliri gösterirseniz ve uygun bir kredi puanınız varsa, muhtemelen kredi alabilirsiniz.

Öne Çıkanlar

• Konvansiyonel kredi faiz oranları, FHA kredileri gibi devlet destekli ipoteklerden daha yüksek olma eğilimindedir.

• Konvansiyonel ipotek veya konvansiyonel kredi, bir devlet kurumu tarafından teklif edilmeyen veya teminat altına alınmayan bir ev alıcı kredisidir.

• Özel bir borç veren ya da devlet destekli iki kuruluş-Fannie Mae ve Freddie Mac aracılığıyla ya da bunlar tarafından garanti edilir.

• Potansiyel borçluların resmi bir ipotek başvurusu doldurmaları, gerekli belgeleri, kredi geçmişini ve mevcut kredi puanını sağlamaları gerekir.