Konwencjonalny kredyt hipoteczny lub pożyczka

Szukając kredytów hipotecznych na zakup domu, napotkasz szereg opcji, w tym tradycyjne pożyczki.

• Co to jest zwykła pożyczka?

• Wymogi dotyczące pożyczek konwencjonalnych

• Typy pożyczek konwencjonalnych

• Zalety konwencjonalnej pożyczki

• Pożyczka konwencjonalna a pożyczki rządowe

• Oprocentowanie kredytów konwencjonalnych

Co to jest zwykła pożyczka?

Krótko mówiąc, konwencjonalna pożyczka nie jest gwarantowana przez rząd. Zamiast tego jest dostępny i gwarantowany przez sektor prywatny. Pożyczki konwencjonalne stanowią dużą część zakupów i refinansowania i są dostępne za pośrednictwem różnych rodzajów pożyczkodawców hipotecznych, w tym banków, spółdzielczych kas pożyczkowych i pożyczkodawców internetowych.

Dla porównania pożyczki ubezpieczone przez rząd są wspierane przez instytucję rządową. Należą do nich pożyczki FHA, pożyczki VA i pożyczki USDA.

Pożyczki konwencjonalne występują w dwóch głównych rodzajach: o stałym oprocentowaniu lub o zmiennym oprocentowaniu. W przypadku kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu Twoje oprocentowanie nigdy się nie zmienia. W przypadku kredytu hipotecznego o zmiennym oprocentowaniu oprocentowanie zmienia się wraz z warunkami rynkowymi o ustalonym z góry

Konwencjonalne wymagania kredytowe

Aby uzyskać zgodę na jakikolwiek rodzaj kredytu hipotecznego, musisz spełnić wymagania pożyczki. Pożyczki konwencjonalne mają zwykle bardziej rygorystyczne wymagania niż pożyczki wspierane przez rząd, takie jak:

Ocena kredytowa

Jeśli myślisz o uzyskaniu zgody na konwencjonalną pożyczkę jako zestaw schodów, pierwszym krokiem będzie Twoja ocena kredytowa. Kredytodawcy hipoteczni wymagają minimalnego wyniku 620, aby kwalifikować się do konwencjonalnej pożyczki — ale to tylko minimum. Aby zapewnić najniższe oprocentowanie i najlepszą ofertę, będziesz potrzebować znacznie lepszego wyniku, zazwyczaj 740 lub wyższego.

Stosunek zadłużenia do dochodu (DTI)

Idąc po tych schodach, następną informacją, którą pożyczkodawca przeanalizuje, jest stosunek zadłużenia do dochodu (DTI). Twój wskaźnik DTI uwzględnia inne długi, które musisz spłacić każdego miesiąca, takie jak kredyty samochodowe, kredyty studenckie i zadłużenie na karcie kredytowej. Większość pożyczkodawców nie będzie chciała, aby wskaźnik ten przekroczył 43 procent, chociaż niektórzy mogą zrobić wyjątek i zezwolić na nawet 50 procent.

Zaliczka

W przeciwieństwie do niektórych pożyczek ubezpieczonych przez rząd, pożyczkodawca nie udzieli Ci 100% ceny zakupu domu w przypadku konwencjonalnej pożyczki — musisz być w stanie wpłacić zaliczkę. Wiele konwencjonalnych pożyczek o stałym oprocentowaniu na główne miejsce zamieszkania (a nie drugi dom lub nieruchomość inwestycyjną) pozwala na zaliczkę na poziomie zaledwie 3% lub 5%. Jeśli na przykład zaciągasz 3-procentową konwencjonalną pożyczkę na zakup domu, który kosztuje 350 000 USD, będziesz musiał odłożyć co najmniej 10 500 USD.

Ubezpieczenie prywatnego kredytu hipotecznego

Możliwość zapłacenia zaledwie 3 procent jest atrakcyjną zaletą konwencjonalnych kredytów hipotecznych, ale ta niewielka zaliczka ma wadę: prywatne ubezpieczenie hipoteczne (PMI). Ponieważ nie wpłaciłeś 20-procentowej zaliczki, PMI pomaga chronić pożyczkodawcę na wypadek niewykonania zobowiązania. Tak więc, dopóki nie zgromadzisz 20 procent kapitału własnego w domu — spłacając kredyt hipoteczny lub zwiększając wartość domu — będziesz musiał ponieść dodatkowy koszt PMI.

Wielkość pożyczki

Ostatnim krokiem na drodze do konwencjonalnej pożyczki jest to, ile pieniędzy faktycznie musisz pożyczyć. Aby zapewnić zgodność z konwencjonalnymi pożyczkami, Federalna Agencja Finansowania Mieszkalnictwa (FHFA) co roku ustala limity. Różnią się one w zależności od lokalizacji nieruchomości. W większości Stanów Zjednoczonych limit na 2021 r. wynosi 548 250 USD. Obszary o wyższych cenach, takie jak Kalifornia i Nowy Jork, mają limity wynoszące 822 375 USD. Cokolwiek większego, a będziesz szukał dużej pożyczki.

Konwencjonalne rodzaje pożyczek

1. Pożyczki zgodne

Kredyty hipoteczne, które mieszczą się w limitach FHFA, nazywane są pożyczkami zgodnymi. Oznacza to, że mogą je kupić Fannie Mae i Freddie Mac, dwa przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd (GSE), za pośrednictwem wtórnego rynku kredytów hipotecznych. Sprzedając tego rodzaju pożyczki Fannie Mae i Freddie Mac, pożyczkodawcy pozyskują kapitał na dalsze udzielanie nowych kredytów hipotecznych.

2. Duże pożyczki

Kredyty hipoteczne, które przekraczają odpowiednie limity, nazywane są pożyczkami jumbo lub pożyczkami niezgodnymi. Są to pożyczki, których nie można sprzedać Fannie lub Freddie, ale nadal są dostępne dla dobrze wykwalifikowanych pożyczkobiorców, którzy potrzebują bardziej elastycznej, konwencjonalnej opcji pożyczki.

„Aby uzyskać te większe pożyczki, zwykle musisz wykazać, że masz aktywa lub dochód, które to uzasadniają”, mówi Casey Fleming, kierownik oddziału w Fairway Independent Mortgage Corporation w Campbell w Kalifornii i autor „Przewodnika kredytowego: Jak uzyskać najlepszą możliwą hipotekę.” „Możesz potrzebować większej zaliczki, a wymagania kredytowe mogą być trudniejsze do spełnienia”.

Ponadto oprocentowanie kredytów jumbo jest zwykle wyższe niż w przypadku mniejszych kredytów hipotecznych.

3. Hipoteki niekwalifikowane

Niekwalifikowane kredyty hipoteczne, często określane na stronach internetowych pożyczkodawców jako pożyczki bez QM, również nie mogą być kupowane przez Fannie lub Freddie, ale mogą być opcją dla tych, których stać na kredyt hipoteczny, ale być może nie są w stanie spłacić kredytu lub Wymagania DTI. Ci kredytobiorcy zwykle wykraczają poza wytyczne dotyczące „zdolności do spłaty” ustanowione po kryzysie finansowym z 2008 r., które wskazują, czy kredytobiorca jest skłonny spłacić kredyt hipoteczny.

Jednym z rodzajów pożyczki nie QM może być pożyczka portfelowa. Przy tego rodzaju pożyczce pożyczkodawca trzyma hipotekę w swoich księgach, zamiast sprzedawać ją Fannie lub Freddie. Ponieważ nie musi spełniać zgodnych standardów kredytowych, pożyczkodawca może być bardziej elastyczny przy kwalifikowaniu pożyczkobiorcy. Należy jednak pamiętać, że niekwalifikowane kredyty hipoteczne często mają wyższe oprocentowanie.

Zalety konwencjonalnej pożyczki

Dlaczego tak wielu pożyczkobiorców wybiera tradycyjne pożyczki? Mają kilka kluczowych zalet:

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego z możliwością anulowania

Jedną z największych zalet konwencjonalnej pożyczki jest to, że nie będziesz musiał płacić za PMI na czas trwania kredytu hipotecznego. Gdy masz 20 procent kapitału w domu, możesz poprosić o anulowanie PMI. Dla porównania, gdybyś miał 30-letnią pożyczkę FHA i wpłacił zaliczkę w wysokości mniejszej niż 10 procent, płaciłbyś te składki ubezpieczeniowe przez pełne trzy dekady (chyba że sprzedasz dom lub refinansujesz na konwencjonalną pożyczkę).

Elastyczne terminy spłaty

Przeglądając tradycyjne pożyczki, najczęściej spotykane warunki pożyczki to 15- i 30-letnie okresy spłaty. Jednak niektórzy pożyczkodawcy mają konwencjonalne programy pożyczkowe, znane jako pożyczki elastyczne lub elastyczne, które pozwalają wybierać z szerszego zakresu ram czasowych, zwykle od 8 do 29 lat.

Więcej rodzajów finansowania i nieruchomości

Podczas gdy programy hipoteczne wspierane przez rząd mają zwykle wymóg zajmowania przez właściciela (innymi słowy, musisz mieszkać w domu), konwencjonalne pożyczki są dostępne na drugie domy i nieruchomości inwestycyjne. Ponadto fakt, że duże pożyczki należą do konwencjonalnych pożyczek, oznacza, że wysoko wykwalifikowani kandydaci mogą pożyczyć duże sumy pieniędzy.

Pożyczki konwencjonalne a pożyczki rządowe

Pożyczki FHA — ubezpieczone przez Federalną Administrację Mieszkaniową — są idealne dla kredytobiorców, którzy mają mniej niż doskonały kredyt, ale mają mniej niż idealny koszt: ubezpieczenie hipoteczne, którego nie można usunąć.

Pożyczki konwencjonalne a pożyczki FHA

TTT

Pożyczki konwencjonalne a pożyczki VA

Pożyczki VA — gwarantowane przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych — są dostępne dla członków służby wojskowej, weteranów i uprawnionych małżonków. Istnieje jednak kilka dodatkowych kroków w celu uzyskania tego rodzaju kredytu hipotecznego, w tym uzyskanie certyfikatu kwalifikowalności od VA.

TTT

Pożyczki konwencjonalne a pożyczki USDA

Pożyczki USDA — gwarantowane przez Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych — mogą być realną opcją, jeśli roczny dochód nie przekracza określonej kwoty i chcesz kupić dom na obszarze, który spełnia wytyczne USDA.

TTT

Konwencjonalne oprocentowanie kredytów

Konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych opiera się na warunkach ekonomicznych i rynkowych, a także na kosztach ogólnych pożyczkodawcy i zmienia się codziennie. Stawka, którą otrzymasz, będzie zależeć przede wszystkim od Twojego obrazu finansowego i aktualnego otoczenia gospodarczego. Najprawdopodobniej uzyskasz najlepsze stawki, jeśli masz dobry kredyt.

Podczas gdy oprocentowanie 30-letnich kredytów hipotecznych oscylowało w ciągu ostatniego roku w pobliżu 3 procent, zaczynają one rosnąć. Ostatnio Freddie Mac przewidywał, że do końca 2022 r. stawki wzrosną do 3,8 proc.

Dolna linia

Masz wiele możliwości wyboru kredytu hipotecznego, ale konwencjonalna pożyczka może być mądrym wyborem, aby utrzymać niskie koszty i jest jedną z bardziej popularnych opcji dla kredytobiorców.

Najlepszym sposobem na zakwalifikowanie się do konwencjonalnej pożyczki jest uporządkowanie kredytu, dochodów i aktywów. Pamiętaj, że chociaż niektórzy pożyczkodawcy chcą być elastyczni, zwykle musisz zrekompensować niedobór w jednym obszarze, gdy kwalifikujesz się do konwencjonalnej pożyczki. Na przykład, jeśli masz niższą zdolność kredytową, zwykle potrzebujesz większej zaliczki i wyższych dochodów. Ogólnie rzecz biorąc, jeśli możesz dokonać zaliczki, wykazać się odpowiednim dochodem i mieć kwalifikującą się ocenę kredytową, prawdopodobnie będziesz w stanie uzyskać pożyczkę.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Oprocentowanie konwencjonalnych kredytów jest zwykle wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych wspieranych przez rząd, takich jak kredyty FHA.

• Konwencjonalna pożyczka hipoteczna lub konwencjonalna pożyczka to pożyczka kupującego dom, która nie jest oferowana ani zabezpieczona przez jednostkę rządową.

• Jest dostępny za pośrednictwem lub gwarantowany przez prywatnego pożyczkodawcę lub dwa przedsiębiorstwa sponsorowane przez rząd — Fannie Mae i Freddie Mac.

• Potencjalni kredytobiorcy muszą wypełnić oficjalny wniosek o kredyt hipoteczny, dostarczyć wymagane dokumenty, historię kredytową i aktualną ocenę kredytową.