القيمة السوقية العادلة (FMV)

تعتبر القيمة السوقية العادلة للمنزل ، والتي تستند إلى السعر الذي يكون المشتري المحتمل على استعداد لدفعه مقابله ، عاملاً مهمًا لكل من البائعين والمشترين. سترى غالبًا اختصارًا باسم FMV.

ما هي القيمة السوقية العادلة للعقار؟

القيمة السوقية العادلة هي السعر الذي يدفعه المشتري الراغب للبائع للحصول على منزل في سوق مفتوح ، دون وجود ظروف العرض والطلب الحالية ، كما يوضح تيم غاريتي ، الشريك والوسيط في شركة Copper Hill Real Estate في فيلادلفيا. على الرغم من أن Garrity ليس مُثمنًا ، إلا أنه وكيل قوائم ومالك وساطة ذو خبرة.

بمعنى آخر ، سيكون لدى الطرفين معرفة كافية للمضي قدمًا في البيع ، لكن العوامل الخارجية لن تكون ذات صلة بالتفاوض على السعر والشروط.

تقول كارا أمير ، الوكيل العقاري في كولدويل بانكر جلوبال لاكشري في لوس أنجلوس: "في الأساس ، هذا هو ما يدركه جمهور المشتري للمنزل على أنه من حيث القيمة".

كيف يتم حساب السوق العادلة

سواء كان الوكيل يقوم بإعداد تحليل مقارن للسوق (CMA) أو يقوم المثمن بإكمال تقرير التقييم ، فغالبًا ما يتم حساب القيمة السوقية العادلة بأخذ قيمة ثلاثة أو أكثر من المنازل المماثلة ، أو الشركات ، التي باعت مؤخرًا وحصلت على متوسط ، يقول جاريتي.

للتقييم ، يقوم المثمن بفحص هذه المجموعة من المنازل والعوامل في أي إيجابيات أو سلبيات لكل منها بناءً على ميزات معينة. على سبيل المثال ، إذا كان المنزل المعني مساحته 1500 قدم مربع وكان أحد المجمعات مساحته 1250 قدمًا مربعًا ، فيمكن أن يكون ذلك زائدًا للمجموعة ، ولكن ناقصًا للمنزل الذي يتم تقييمه.

يقول غاريتي: "تساعد هذه العملية في رسم صورة أكثر دقة لقيمة المنزل ، حيث تختلف معظم المنازل عن بعضها البعض".

ما هي تقديرات القيمة السوقية العادلة المستخدمة

يستخدم وكلاء العقارات عادةً القيمة السوقية العادلة لتحديد السعر أو النطاق السعري الذي سيباع عنده المنزل عند العمل مع البائع أو المشتري لوضع إستراتيجية قائمة أو عرض.

يأخذ المثمنون أيضًا في الاعتبار القيمة السوقية العادلة في تقرير التقييم ، والذي يكتمل أثناء عملية شراء المنزل عندما يتعلق الأمر بالتمويل ، أو عندما يقوم صاحب المنزل بإعادة التمويل. على الرغم من أن القيمة المقدرة للمنزل - رأي المثمن الفردي - لا تتطابق دائمًا مع القيمة السوقية العادلة ، إلا أن تقرير التقييم لا يزال الطريقة الأكثر شيوعًا للعثور عليه ، كما يقول غاريتي.

بعيدًا عن المعاملات العقارية ، ينظر المحامون والمسؤولون الحكوميون وشركات التأمين أيضًا إلى القيمة السوقية العادلة في سيناريوهات مختلفة ، مثل الطلاق والوفاة والنطاق البارز والخسارة من كارثة طبيعية.

لكل من الوكلاء والمثمنين ، هناك العديد من الطرق لتضييق قائمة الشركات. يقوم أمير بالبحث عن العقارات النشطة ، بموجب عقد ، والمباعة ، المتشابهة في الحجم والعمر ، من 90 إلى 180 يومًا الماضية. في هذه الأيام ، كلما كانت عملية البيع حديثة ، كان ذلك أفضل.

يقول أمير: "بالنظر إلى الوتيرة الحالية للمبيعات في العديد من الأسواق ، فإن النظر إلى الوراء 180 يومًا في الوقت الحالي قد يُظهر بيانات قديمة جدًا حيث ارتفعت الأسعار بشكل كبير في العديد من الأسواق من حيث كانت قبل ستة إلى ثلاثة أشهر".

ثم تختار المنازل الأكثر صلة بالموضوع من حيث الأسلوب والموقع بالنسبة للمنزل الذي تحدده ، وتقوم بإجراء تعديلات على عوامل مختلفة مثل:

• لقطة مربعة

• نوع الجراج

• حمام سباحة مقابل عدم وجود مسبح

• عدد الحمامات

• الموقد مقابل عدم وجود مدفأة

• نوع اللوت (الخصوصية ، القرب ، المنظر)

تستند هذه التعديلات إلى مجموعة القيم المقبولة بشكل عام في كتيب Marshall & Swift Residential Cost من CoreLogic.

يقول أمير: "على سبيل المثال ، قد تكون قيمة المسبح حوالي 15000 دولار إلى 30 ألف دولار حسب الحجم والميزات ، قد تقدر قيمة مساحة مرآب السيارات الثالث بحوالي 5000 دولار إلى 7000 دولار ، وقد تكون قيمة الحمام الكامل من 5000 دولار إلى 7000 دولار".

يستخدم المثمنون الكتيب أكثر من وكلاء العقارات ، لكن الوكلاء غالبًا ما يتشاورون مع المثمنين للبقاء على اطلاع دائم بالتعديلات.

بعد إجراء التعديلات ، عادة ما يكون لدى الوكيل أو المثمن "فكرة جيدة جدًا عن قيمة العقار" ، كما يقول أمير.

طرق شائعة أخرى لتحديد FMV

بصرف النظر عن استراتيجية الشركات ، يستخدم المثمنون أحيانًا ما يسمى نهج التكلفة لتحديد القيمة السوقية العادلة ، خاصةً عندما يكون المنزل فريدًا ولا يوجد الكثير من الشركات التي يمكن موازنتها. في نهج التكلفة ، يأخذ المثمن بعين الاعتبار سعر البيع السابق للقطعة ويقدر تكلفة البناء لاستبدال المنزل على العقار ، مع مراعاة الاستهلاك وطرح ذلك من القيمة.

تُعرف الطريقة الثالثة الأقل استخدامًا باسم نهج رسملة الدخل ، والذي يتم حجزه عمومًا للدخل أو تأجير العقارات ، ويستند إلى مقدار الدخل الذي يمكن تحقيقه من المنزل.

القيمة السوقية العادلة في سوق اليوم

تعد إستراتيجية comps طريقة شائعة لتحديد القيمة السوقية العادلة للمنزل ، وهو السعر الذي يرغب المشتري في دفعه في سوق معين.

ومع ذلك ، في العديد من الأسواق اليوم ، هناك منازل تباع بسعر أعلى من القيمة السوقية العادلة ، لذا فإن استخدام شركات لصياغة استراتيجية عرض قد لا يؤدي إلى نتيجة ناجحة للمشترين في مواقف العروض المتعددة.

يقول أمير: "يدفع العديد من البائعين في جميع أنحاء البلاد أسعارهم المطلوبة لمعرفة ما سيتحمله السوق ، نظرًا لسوق العرض المنخفض / الطلب المرتفع الذي نشهده حاليًا". "لا يعمل هذا النهج أيضًا في سوق متباطئ ، حيث تتزايد مستويات المخزون ويتنافس بائع afz غالبًا مع الكثير من الخيارات في النطاق السعري ، بما في ذلك الإنشاءات الجديدة."

في ظل ظروف أكثر توازناً ، على الرغم من ذلك ، يعتمد الوكلاء والمثمنون في كثير من الأحيان على طريقة comps ، وفي بعض الأحيان على نهج التكلفة أو استخدام الدخل ، لتقدير القيمة السوقية العادلة. إذا كنت مهتمًا بالقيمة السوقية العادلة لمنزلك ، فستكون أي من الصيغتين مكانًا جيدًا للبدء.

الحد الأدنى

يستخدم وكلاء العقارات عادةً القيمة السوقية العادلة لمعرفة السعر أو النطاق السعري الذي سيبيعه المنزل. يتم استخدامه للتوصل إلى قائمة أو إستراتيجية عرض. عادة ما يتم تحديد القيمة السوقية العادلة بأخذ متوسط ثلاثة منازل أو أكثر قابلة للمقارنة.

يسلط الضوء

• القيمة السوقية العادلة هي السعر الذي يمكن بيع الأصل به في السوق المفتوحة عند استيفاء شروط معينة.

• الشروط هي: الأطراف المعنية على دراية بجميع الحقائق ، وتعمل لمصلحتها الخاصة ، ولا تتعرض لأي ضغوط للشراء أو البيع ، ولديها متسع من الوقت لاتخاذ القرار.

• الإعدادات الضريبية وسوق العقارات مجالان يستخدمان عادةً القيمة السوقية العادلة.

• تستخدم شركات التأمين القيمة السوقية العادلة في تحديد مدفوعات مطالبات معينة.

• تختلف القيمة السوقية العادلة عن القيمة السوقية والقيمة المقدرة.

التعليمات

كيف يمكنني معرفة القيمة السوقية العادلة لسيارتي؟

يعد Kelley Blue Book دليلًا عبر الإنترنت يمكن أن يساعدك في تحديد القيمة السوقية العادلة لسيارتك من خلال تحليل البيانات مثل قيمة التجارة وقيمة الطرف الخاص ومجالات البحث الأخرى.

كيف تحسب القيمة السوقية العادلة؟

يمكنك تقييم القيمة السوقية العادلة بدلاً من حسابها بعدة طرق مختلفة. أولاً ، بالسعر الذي يكلفه العنصر البائع ، من خلال قائمة المبيعات لأشياء مشابهة للأصل المباع ، أو رأي خبير. على سبيل المثال ، من المرجح أن يكون المثمن الماسي قادرًا على تحديد وحساب خاتم الماس بناءً على تجربته.

كيف أعرف القيمة السوقية العادلة لمنزلي؟

يتم تقييم الممتلكات العقارية من قبل مثمنين محترفين يمكنهم إخبارك بقيمتها السوقية العادلة باستخدام المعايير والمبادئ التوجيهية واللوائح الوطنية والمحلية لتحديدها.