Fair Market Value (FMV)

Det verkliga marknadsvärdet på en bostad, som baseras på det pris en potentiell köpare skulle vara villig att betala för den, är en viktig faktor för både säljare och köpare. Du kommer ofta att se det förkortat som FMV.

Vad är rimligt marknadsvärde i fastigheter?

Rimligt marknadsvärde är det pris som en villig köpare skulle betala en villig säljare för en bostad på en öppen marknad, utan att nuvarande utbuds- och efterfrågeförhållanden finns, förklarar Tim Garrity, partner och mäklare på Copper Hill Real Estate i Philadelphia. Även om Garrity inte är en värderingsman, är han en erfaren noteringsagent och mäklarägare.

Med andra ord skulle båda parter ha tillräckligt med kunskap för att gå vidare med försäljningen, men externa faktorer skulle inte vara relevanta för förhandlingen av pris och villkor.

"I grund och botten är det vad köparpubliken uppfattar bostaden som värdemässigt", säger Cara Ameer, fastighetsmäklare på Coldwell Banker Global Luxury i Los Angeles.

Hur rättvis marknad beräknas

Oavsett om en agent förbereder en jämförande marknadsanalys (CMA) eller en värderingsman slutför en värderingsrapport, beräknas verkligt marknadsvärde ofta genom att ta värdet av tre eller flera jämförbara bostäder, eller comps, som nyligen har sålts och få ett genomsnitt, säger Garrity.

För en värdering undersöker en värderingsman denna grupp av bostäder och faktorer i positiva eller negativa faktorer för var och en baserat på vissa egenskaper. Om till exempel bostaden i fråga var 1 500 kvadratmeter och en av kuporna var 1 250 kvadratmeter kan det vara ett plus för komp, men ett minus för bostaden som värderas.

"Denna process hjälper till att måla en mer exakt bild av vad ett hems värde är, eftersom de flesta hem skiljer sig från varandra", säger Garrity.

Vad uppskattningar av verkligt marknadsvärde används för

Fastighetsmäklare använder vanligtvis verkligt marknadsvärde för att bestämma ett pris eller prisintervall som ett hem kommer att sälja till när de arbetar med en säljare eller köpare för att utforma en noterings- eller erbjudandestrategi.

Värderingsmän beaktar också verkligt marknadsvärde i en värderingsrapport, som färdigställs under bostadsköpsprocessen när finansiering är inblandad, eller när en husägare refinansierar. Även om det bedömda värdet av ett hem - en enskild värderingsmans åsikt - inte alltid är detsamma som marknadsvärdet, är värderingsrapporten fortfarande det vanligaste sättet att hitta det, säger Garrity.

Utanför en fastighetstransaktion överväger advokater, regeringstjänstemän och försäkringsbolag också verkligt marknadsvärde i olika scenarier, såsom skilsmässa, dödsfall, framstående domän och förlust från en naturkatastrof.

För både agenter och värderingsmän finns det många sätt att begränsa en lista över komp. Ameer forskar om aktiva, under kontrakt och sålda fastigheter, liknande i storlek och ålder, från de senaste 90 till 180 dagarna. Dessa dagar, ju nyare försäljningen är, desto bättre.

"Med tanke på den nuvarande försäljningstakten på många marknader, kan man titta tillbaka 180 dagar just nu visa uppgifter som är för gamla eftersom priserna har ökat dramatiskt på många marknader från där de var för sex till tre månader sedan", säger Ameer.

Hon väljer sedan de mest relevanta bostäderna i stil och läge närmast den hon prissätter och gör justeringar för olika faktorer som:

Kvadratmeter
Typ av garage
Pool vs. ingen pool
Antal badrum
Öppen spis vs. ingen öppen spis
Typ av tomt (sekretess, närhet, utsikt)

Dessa justeringar är baserade på ett allmänt accepterat värdeintervall i CoreLogics Marshall & Swift Residential Cost Handbook.

"Till exempel kan värdet på en pool vara runt $15 000 till $30 000 beroende på storlek och funktioner, en tredje bilgarage kan värderas runt $5 000 till $7 000 och ett badrum kan vara värt $5 000 till $7 000," säger Ameer.

Värderingsmän använder handboken mer än fastighetsmäklare, men agenter rådgör ofta med värderingsmän för att hålla sig uppdaterade om justeringar.

Efter justeringar har agenten eller värderingsmannen vanligtvis en "mycket god uppfattning om vad värdet är för fastigheten", säger Ameer.

Andra vanliga metoder för att bestämma FMV

Bortsett från comps-strategin använder värderingsmän ibland vad som kallas kostnadsmetoden för att bestämma rättvist marknadsvärde, särskilt när bostaden är unik och det inte finns många comps att väga det mot. I kostnadsmetoden tar en värderingsman hänsyn till det tidigare försäljningspriset för tomten och uppskattar kostnaden för konstruktion för att ersätta bostaden på fastigheten, med hänsyn tagen till avskrivningar och subtraherar det från värdet.

En mindre använd tredje metod är känd som inkomstkapitaliseringsmetoden, som vanligtvis är reserverad för inkomster eller hyresfastigheter, och baseras på hur mycket inkomst som kan genereras från bostaden.

Rimligt marknadsvärde på dagens marknad

Comps-strategin är ett populärt sätt att fastställa ett hems verkliga marknadsvärde, det pris en köpare är villig att betala på en given marknad.

Men på många marknader idag finns det bostäder som säljs över marknadsvärdet, så att använda komp för att skapa en erbjudandestrategi kanske inte leder till ett framgångsrikt resultat för köpare i situationer med flera erbjudanden.

"Många säljare över hela landet pressar sina begärda priser för att se vad marknaden kommer att bära, med tanke på det låga utbudet/höga efterfrågan som vi upplever just nu", säger Ameer. "Det här tillvägagångssättet fungerar inte lika bra på en långsammare marknad, där lagernivåerna ökar och afz-säljare ofta konkurrerar med många alternativ i sin prisklass, inklusive nybyggnation."

Under mer balanserade förhållanden förlitar sig dock agenter och värderingsmän ofta på comps-metoden, och ibland närmar sig kostnads- eller inkomstutnyttjandet, för att uppskatta verkligt marknadsvärde. Om du är nyfiken på det rimliga marknadsvärdet på ditt hem, skulle båda formeln vara ett bra ställe att börja.

slutsats

Fastighetsmäklare använder vanligtvis verkligt marknadsvärde för att räkna ut ett pris eller en prisklass som ett hus kommer att sälja. Det används för att komma med en listnings- eller erbjudandestrategi. Verkligt marknadsvärde bestäms vanligtvis genom att ta genomsnittet av tre eller fler jämförbara bostäder.

##Höjdpunkter

– Det verkliga marknadsvärdet är det pris en tillgång skulle sälja för på den öppna marknaden när vissa villkor är uppfyllda.

Villkoren är: de inblandade parterna är medvetna om alla fakta, agerar i sitt eget intresse, är fria från tryck att köpa eller sälja och har gott om tid att fatta beslutet.

– Skatteinställningar och fastighetsmarknaden är två områden som vanligtvis använder verkligt marknadsvärde.

Försäkringsbolag använder verkligt marknadsvärde för att fastställa vissa skadeutbetalningar.
Verkligt marknadsvärde skiljer sig från marknadsvärde och bedömt värde.

##FAQ

Hur kan jag lära mig det rimliga marknadsvärdet på min bil?

Kelley Blue Book är en onlineguide som kan hjälpa dig att bestämma det verkliga marknadsvärdet på din bil genom att analysera data som inbytesvärde, privatfestvärde och andra forskningsområden.

Hur beräknar du verkligt marknadsvärde?

Du kan bedöma snarare än beräkna verkligt marknadsvärde på några olika sätt. För det första, genom priset som varan kostade säljaren, via en försäljningslista för objekt som liknar den tillgång som säljs, eller en experts åsikt. Till exempel skulle en diamantvärderingsman sannolikt kunna identifiera och beräkna en diamantring baserat på deras erfarenhet.

Hur vet jag det rimliga marknadsvärdet på mitt hem?

Fastighetsfastigheter bedöms av professionella värderingsmän som kan berätta om dess verkliga marknadsvärde med hjälp av standarder, riktlinjer och nationella och lokala bestämmelser för att fastställa det.