Fair markedsværdi (FMV)
En boligs fair markedsværdi, som er baseret på den pris, en potentiel køber ville være villig til at betale for den, er en vigtig faktor for både sælgere og købere. Du vil ofte se det forkortet som FMV.
Hvad er fair markedsværdi i fast ejendom?
Fair markedsværdi er den pris, som en villig køber ville betale en villig sælger for en bolig på et åbent marked, uden at de nuværende udbuds- og efterspørgselsforhold er til stede, forklarer Tim Garrity, partner og mægler hos Copper Hill Real Estate i Philadelphia. Selvom Garrity ikke er skønsmand, er han en erfaren noteringsagent og mæglerejer.
Med andre ord ville begge parter have tilstrækkelig viden til at gå videre med salget, men udefrakommende faktorer ville ikke være relevante for forhandlingen af pris og vilkår.
"Dybest set er det, hvad køberpublikummet opfatter boligen som værdimæssigt," siger Cara Ameer, en ejendomsmægler hos Coldwell Banker Global Luxury i Los Angeles.
Hvordan fair marked beregnes
Uanset om en agent er ved at forberede en sammenlignende markedsanalyse (CMA), eller en vurderingsmand er ved at færdiggøre en vurderingsrapport, beregnes fair markedsværdi ofte ved at tage værdien af tre eller flere sammenlignelige boliger, eller comps, der for nylig har solgt og opnår et gennemsnit, siger Garrity.
For en vurdering, undersøger en taksator denne gruppe af boliger og faktorer i eventuelle positive eller negative forhold til hver baseret på visse funktioner. Hvis den pågældende bolig f.eks. var på 1.500 kvadratmeter, og en af compsene var på 1.250 kvadratmeter, kunne det være et plus for comp, men et minus for boligen, der skal vurderes.
"Denne proces hjælper med at tegne et mere præcist billede af, hvad et hjems værdi er, da de fleste hjem er forskellige fra hinanden," siger Garrity.
Hvad estimeringer af fair markedsværdi bruges til
Ejendomsmæglere bruger typisk fair markedsværdi til at bestemme en pris eller et prisinterval, som et hjem vil sælge til, når de arbejder med en sælger eller køber for at udtænke en børsnoterings- eller tilbudsstrategi.
Taksatorer overvejer også fair markedsværdi i en vurderingsrapport, som udfyldes under boligkøbsprocessen, når finansiering er involveret, eller når en boligejer refinansierer. Selvom den vurderede værdi af et hjem - en enkelt vurderingsmands mening - ikke altid er det samme som fair markedsværdi, er vurderingsrapporten stadig den mest almindelige måde at finde den på, siger Garrity.
Uden for en ejendomstransaktion overvejer advokater, embedsmænd og forsikringsselskaber også fair markedsværdi i forskellige scenarier, såsom skilsmisse, dødsfald, eminent domæne og tab fra en naturkatastrofe.
For både agenter og vurderingsmænd er der mange måder at indsnævre en liste over comps på. Ameer forsker i aktive, under kontrakt og solgte ejendomme, ens i størrelse og alder, fra de seneste 90 til 180 dage. I disse dage, jo nyere salget er, jo bedre.
"I betragtning af det nuværende salgstempo på mange markeder, kan man se 180 dage tilbage lige nu, at data er for gamle, da priserne er steget dramatisk på mange markeder, fra hvor de var for seks til tre måneder siden," siger Ameer.
Hun vælger derefter de mest relevante boliger, der er tættest på den, hun prissætter i stil og beliggenhed, og foretager justeringer for forskellige faktorer som:
Kvadratoptagelser
Type garage
Pool vs. ingen pool
Antal badeværelser
Pejs vs. ingen pejs
Type af grund (privatliv, nærhed, udsigt)
Disse justeringer er baseret på et generelt accepteret område af værdier i CoreLogics Marshall & Swift Residential Cost Handbook.
"For eksempel kan værdien af en pool være omkring $ 15.000 til $ 30.000 afhængigt af størrelsen og funktionerne, en tredje garageplads kan være vurderet omkring $ 5.000 til $ 7.000, og et komplet bad kan være værd $ 5.000 til $ 7.000," siger Ameer.
Vurderingsmænd bruger håndbogen mere end ejendomsmæglere, men agenter rådfører sig ofte med taksatorer for at holde sig opdateret om justeringer.
Efter justeringer er foretaget, har agenten eller vurderingsmanden typisk en "meget god idé om, hvad værdien er for ejendommen," siger Ameer.
Andre almindelige metoder til at bestemme FMV
Bortset fra comps-strategien bruger taksatorer nogle gange det, der kaldes omkostningstilgangen til at bestemme fair markedsværdi, især når boligen er unik, og der ikke er mange comps at veje den imod. I omkostningstilgangen overvejer en taksator den tidligere salgspris for grunden og anslår byggeomkostningerne til udskiftning af boligen på ejendommen, idet der tages højde for afskrivninger og trækkes fra værdien.
En mindre anvendt tredje metode er kendt som indkomstkapitaliseringsmetoden, som generelt er forbeholdt indkomst eller lejeejendomme og er baseret på, hvor meget indkomst der kan genereres fra boligen.
Fair markedsværdi i dagens marked
Comps-strategien er en populær måde at bestemme et hjems fair markedsværdi, den pris en køber er villig til at betale på et givet marked.
Men på mange markeder i dag er der boliger, der sælger over fair markedsværdi, så brug af comps til at udarbejde en tilbudsstrategi resulterer muligvis ikke i et vellykket resultat for købere i situationer med flere tilbud.
"Mange sælgere i hele landet presser deres udbudspriser for at se, hvad markedet vil bære, givet det lave udbud/høje efterspørgsel marked, vi oplever i øjeblikket," siger Ameer. "Denne tilgang fungerer ikke så godt i et aftagende marked, hvor lagerniveauet er stigende, og afz-sælger ofte konkurrerer med en masse muligheder i deres prisklasse, inklusive nybyggeri."
Under mere afbalancerede forhold er agenter og vurderingsmænd dog ofte afhængige af comps-metoden, og nogle gange omkostnings- eller indtægtsudnyttelsestilgangen, for at estimere fair markedsværdi. Hvis du er nysgerrig efter den rimelige markedsværdi af dit hjem, ville begge formler være et godt sted at starte.
Bundlinie
Ejendomsmæglere bruger typisk fair markedsværdi til at finde ud af en pris eller prisklasse, som en bolig vil sælge. Det bruges til at komme med en liste eller tilbudsstrategi. Fair markedsværdi bestemmes normalt ved at tage gennemsnittet af tre eller flere sammenlignelige boliger.
Højdepunkter
Den fair markedsværdi er den pris, et aktiv ville sælge for på det åbne marked, når visse betingelser er opfyldt.
Betingelserne er: De involverede parter er klar over alle fakta, handler i deres egen interesse, er fri for ethvert pres for at købe eller sælge og har god tid til at træffe beslutningen.
Skatteforhold og ejendomsmarkedet er to områder, der almindeligvis bruger fair markedsværdi.
Forsikringsselskaber bruger fair markedsværdi til at bestemme visse skadeudbetalinger.
Fair markedsværdi er anderledes end markedsværdi og vurderet værdi.
Ofte stillede spørgsmål
Hvordan kan jeg lære min bils rimelige markedsværdi?
Kelley Blue Book er en online guide, der kan hjælpe dig med at bestemme den rimelige markedsværdi af din bil ved at analysere data som f.eks. bytteværdi, privat festværdi og andre forskningsområder.
Hvordan beregner du fair markedsværdi?
Du kan vurdere frem for at beregne fair markedsværdi på et par forskellige måder. For det første ved den pris, varen kostede sælgeren, via en liste over salg af genstande, der ligner det aktiv, der sælges, eller en eksperts udtalelse. For eksempel vil en diamantvurderingsmand sandsynligvis være i stand til at identificere og beregne en diamantring baseret på deres erfaring.
Hvordan kender jeg den rimelige markedsværdi af mit hjem?
Ejendomsejendomme vurderes af professionelle vurderingsmænd, som kan fortælle dig dens fair markedsværdi ved hjælp af standarder, retningslinjer og nationale og lokale bestemmelser til at bestemme den.
