Nilai Pasaran Saksama (FMV)

Nilai pasaran saksama rumah, yang berdasarkan harga bakal pembeli sanggup bayar untuknya, merupakan faktor penting bagi kedua-dua penjual dan pembeli. Anda akan sering melihatnya disingkatkan sebagai FMV.

Apakah nilai pasaran saksama dalam hartanah?

Nilai pasaran saksama ialah harga yang pembeli sanggup membayar kepada penjual yang sanggup untuk rumah di pasaran terbuka, tanpa syarat penawaran dan permintaan semasa, jelas Tim Garrity, rakan kongsi dan broker di Copper Hill Real Estate di Philadelphia. Walaupun Garrity bukan penilai, beliau adalah ejen penyenaraian dan pemilik broker yang berpengalaman.

Dalam erti kata lain, kedua-dua pihak akan mempunyai pengetahuan yang mencukupi untuk meneruskan penjualan, tetapi faktor luar tidak akan relevan dengan rundingan harga dan terma.

"Pada asasnya, itulah yang dilihat oleh khalayak pembeli rumah itu bijak nilai," kata Cara Ameer, ejen hartanah di Coldwell Banker Global Luxury di Los Angeles.

Bagaimana pasaran adil dikira

Sama ada ejen sedang menyediakan analisis pasaran perbandingan (CMA) atau penilai sedang melengkapkan laporan penilaian, nilai pasaran saksama selalunya dikira dengan mengambil nilai tiga atau lebih rumah setanding, atau comp, yang baru-baru ini menjual dan memperoleh purata, Garrity berkata.

Untuk penilaian, penilai memeriksa kumpulan rumah ini dan faktor dalam mana-mana positif atau negatif untuk setiap satu berdasarkan ciri tertentu. Sebagai contoh, jika rumah yang dipersoalkan ialah 1,500 kaki persegi dan salah satu kom ialah 1,250 kaki persegi, ia boleh menjadi tambah untuk kom, tetapi tolak untuk rumah yang dinilai.

"Proses ini membantu melukis gambaran yang lebih tepat tentang nilai rumah, kerana kebanyakan rumah berbeza antara satu sama lain," kata Garrity.

Anggaran nilai pasaran saksama digunakan untuk

Ejen hartanah biasanya menggunakan nilai pasaran yang saksama untuk menentukan harga atau julat harga di mana rumah akan dijual apabila bekerja dengan penjual atau pembeli untuk merangka penyenaraian atau strategi tawaran.

Penilai juga mempertimbangkan nilai pasaran saksama dalam laporan penilaian, yang diselesaikan semasa proses pembelian rumah apabila pembiayaan terlibat, atau apabila pemilik rumah membiayai semula. Walaupun nilai dinilai rumah — pendapat penilai tunggal — tidak selalu sama dengan nilai pasaran saksama, laporan penilaian masih merupakan cara yang paling biasa untuk mencarinya, kata Garrity.

Di luar transaksi hartanah, peguam, pegawai kerajaan dan syarikat insurans juga mempertimbangkan nilai pasaran yang saksama dalam pelbagai senario, seperti perceraian, kematian, domain terkemuka dan kerugian akibat bencana alam.

Untuk kedua-dua ejen dan penilai, terdapat banyak cara untuk mengecilkan senarai comp. Ameer menyelidik hartanah aktif, di bawah kontrak dan dijual, sama dari segi saiz dan umur, dari 90 hingga 180 hari yang lalu. Hari ini, lebih baru jualan, lebih baik.

"Memandangkan kadar jualan semasa di banyak pasaran, melihat ke belakang 180 hari sekarang mungkin menunjukkan data yang terlalu lama kerana harga telah meningkat secara mendadak di banyak pasaran dari enam hingga tiga bulan lalu," kata Ameer.

Dia kemudian memilih rumah yang paling berkaitan yang paling hampir dengan gaya dan lokasi dengan rumah yang dia hargai, dan membuat pelarasan untuk pelbagai faktor seperti:

Rakaman Persegi

-Jenis garaj

Kolam lwn. tiada kolam
Bilangan bilik air
Perapian lwn. tiada perapian
Jenis lot (privasi, kedekatan, pandangan)

Pelarasan ini adalah berdasarkan julat nilai yang diterima umum dalam Buku Panduan Kos Kediaman Marshall & Swift CoreLogic.

"Sebagai contoh, nilai kolam mungkin sekitar $15,000 hingga $30,000 bergantung pada saiz dan ciri, ruang garaj kereta ketiga mungkin bernilai sekitar $5,000 hingga $7,000 dan mandi penuh mungkin bernilai $5,000 hingga $7,000," kata Ameer.

Penilai menggunakan buku panduan lebih daripada ejen hartanah, tetapi ejen sering berunding dengan penilai untuk mengikuti pelarasan.

Selepas pelarasan dibuat, ejen atau penilai biasanya mempunyai "idea yang sangat baik tentang nilai untuk harta itu," kata Ameer.

Kaedah biasa lain untuk menentukan FMV

Selain daripada strategi comps, penilai kadangkala menggunakan apa yang dipanggil pendekatan kos untuk menentukan nilai pasaran yang saksama, terutamanya apabila rumah itu unik dan tidak banyak comp untuk menimbangnya. Dalam pendekatan kos, penilai mempertimbangkan harga jualan lot sebelumnya dan menganggarkan kos pembinaan untuk menggantikan rumah di atas harta itu, memfaktorkan susut nilai dan menolaknya daripada nilai.

Kaedah ketiga yang kurang digunakan dikenali sebagai pendekatan permodalan pendapatan, yang biasanya dikhaskan untuk pendapatan atau hartanah sewa, dan berdasarkan jumlah pendapatan yang boleh dijana daripada rumah.

Nilai pasaran yang saksama dalam pasaran hari ini

Strategi comps ialah cara popular untuk menentukan nilai pasaran saksama rumah, harga yang pembeli sanggup bayar dalam pasaran tertentu.

Walau bagaimanapun, dalam kebanyakan pasaran hari ini, terdapat rumah yang dijual melebihi nilai pasaran yang saksama, jadi menggunakan comp untuk mencipta strategi tawaran mungkin tidak menghasilkan hasil yang berjaya untuk pembeli dalam situasi berbilang tawaran.

"Ramai penjual di seluruh negara menolak harga permintaan mereka untuk melihat apa yang akan ditanggung oleh pasaran, memandangkan pasaran bekalan rendah/permintaan tinggi yang sedang kami alami," kata Ameer. "Pendekatan ini tidak berfungsi dengan baik dalam pasaran yang perlahan, di mana tahap inventori semakin meningkat dan penjual afz sering bersaing dengan banyak pilihan dalam julat harga mereka, termasuk pembinaan baharu."

Walau bagaimanapun, dalam keadaan yang lebih seimbang, ejen dan penilai sering bergantung pada kaedah comps, dan kadangkala pendekatan penggunaan kos atau pendapatan, untuk menganggarkan nilai pasaran yang saksama. Jika anda ingin tahu tentang nilai pasaran saksama rumah anda, mana-mana formula adalah tempat yang baik untuk bermula.

pokoknya

Ejen hartanah biasanya menggunakan nilai pasaran yang saksama untuk mengetahui harga atau julat harga rumah akan dijual. Ia digunakan untuk menghasilkan strategi penyenaraian atau tawaran. Nilai pasaran saksama biasanya ditentukan dengan mengambil purata tiga atau lebih rumah yang setanding.

##Sorotan

Nilai pasaran saksama ialah harga aset yang akan dijual di pasaran terbuka apabila syarat tertentu dipenuhi.
Syaratnya ialah: pihak yang terlibat mengetahui semua fakta, bertindak demi kepentingan mereka sendiri, bebas daripada sebarang tekanan untuk membeli atau menjual, dan mempunyai masa yang mencukupi untuk membuat keputusan.
Tetapan cukai dan pasaran hartanah adalah dua bidang yang lazimnya menggunakan nilai pasaran saksama.
Syarikat insurans menggunakan nilai pasaran saksama dalam menentukan pembayaran tuntutan tertentu.
Nilai pasaran saksama adalah berbeza daripada nilai pasaran dan nilai dinilai.

##Soalan Lazim

Bagaimanakah Saya Boleh Mempelajari Nilai Pasaran Saksama Kereta Saya?

Kelley Blue Book ialah panduan dalam talian yang boleh membantu anda menentukan nilai pasaran saksama kereta anda dengan menganalisis data seperti nilai tukar beli, nilai pihak persendirian dan bidang penyelidikan lain.

Bagaimana Anda Mengira Nilai Pasaran Saksama?

Anda boleh menilai dan bukannya mengira nilai pasaran saksama dalam beberapa cara berbeza. Pertama, mengikut harga item itu membebankan penjual, melalui senarai jualan untuk objek yang serupa dengan aset yang dijual, atau pendapat pakar. Contohnya, penilai berlian berkemungkinan dapat mengenal pasti dan mengira cincin berlian berdasarkan pengalaman mereka.

Bagaimana Saya Tahu Nilai Pasaran Saksama Rumah Saya?

Hartanah hartanah dinilai oleh penilai profesional yang boleh memberitahu anda nilai pasaran saksamanya menggunakan piawaian, garis panduan dan peraturan negara dan tempatan untuk menentukannya.