Juste valeur marchande (JVM)
La juste valeur marchande d'une maison, qui est basée sur le prix qu'un acheteur potentiel serait prêt à payer, est un facteur important tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Vous le verrez souvent abrégé en FMV.
Qu'est-ce que la juste valeur marchande dans l'immobilier ?
La juste valeur marchande est le prix qu'un acheteur consentant paierait à un vendeur consentant pour une maison sur un marché libre, sans les conditions actuelles de l'offre et de la demande, explique Tim Garrity, associé et courtier chez Copper Hill Real Estate à Philadelphie. Bien que Garrity ne soit pas un évaluateur, il est un agent inscripteur expérimenté et propriétaire d'une maison de courtage.
En d'autres termes, les deux parties auraient suffisamment de connaissances pour procéder à la vente, mais les facteurs extérieurs ne seraient pas pertinents pour la négociation du prix et des conditions.
"En gros, c'est ce que le public acheteur perçoit comme valeur de la maison", explique Cara Ameer, agent immobilier chez Coldwell Banker Global Luxury à Los Angeles.
Comment le marché équitable est calculé
Qu'un agent prépare une analyse de marché comparative (AMC) ou qu'un évaluateur rédige un rapport d'évaluation, la juste valeur marchande est souvent calculée en prenant la valeur de trois maisons comparables ou plus, ou comps, qui se sont vendues récemment et en obtenant une moyenne, dit Garry.
Pour une évaluation, un évaluateur examine ce groupe de maisons et prend en compte les points positifs ou négatifs de chacune en fonction de certaines caractéristiques. Par exemple, si la maison en question mesurait 1 500 pieds carrés et que l'une des maquettes faisait 1 250 pieds carrés, cela pourrait être un plus pour la maquette, mais un moins pour la maison en cours d'évaluation.
«Ce processus aide à brosser un tableau plus précis de la valeur d'une maison, car la plupart des maisons sont différentes les unes des autres», déclare Garrity.
À quoi servent les estimations de la juste valeur marchande
Les agents immobiliers utilisent généralement la juste valeur marchande pour déterminer un prix ou une fourchette de prix auxquels une maison se vendra lorsqu'ils travaillent avec un vendeur ou un acheteur pour concevoir une liste ou une stratégie d'offre.
Les évaluateurs tiennent également compte de la juste valeur marchande dans un rapport d'évaluation, qui est rédigé pendant le processus d'achat d'une maison lorsqu'un financement est en cause ou lorsqu'un propriétaire refinance. Bien que la valeur estimative d'une maison - l'opinion d'un seul évaluateur - ne soit pas toujours la même que la juste valeur marchande, le rapport d'évaluation reste le moyen le plus courant de la trouver, dit Garrity.
En dehors d'une transaction immobilière, les avocats, les représentants du gouvernement et les compagnies d'assurance tiennent également compte de la juste valeur marchande dans divers scénarios, tels que le divorce, le décès, le domaine éminent et la perte d'une catastrophe naturelle.
Pour les agents et les évaluateurs, il existe de nombreuses façons d'affiner une liste de comps. Ameer recherche des propriétés actives, sous contrat et vendues, de taille et d'âge similaires, des 90 à 180 derniers jours. De nos jours, plus la vente est récente, mieux c'est.
"Compte tenu du rythme actuel des ventes sur de nombreux marchés, un recul de 180 jours en ce moment peut montrer des données trop anciennes, car les prix ont considérablement augmenté sur de nombreux marchés par rapport à il y a six ou trois mois", déclare Ameer.
Elle choisit ensuite les maisons les plus pertinentes en termes de style et d'emplacement par rapport à celle qu'elle évalue, et effectue des ajustements en fonction de divers facteurs tels que :
Pieds carrés
Type de garage
Piscine vs pas de piscine
Nombre de salles de bain
Foyer vs pas de foyer
Type de terrain (intimité, proximité, vue)
Ces ajustements sont basés sur une fourchette de valeurs généralement acceptées dans le Marshall & Swift Residential Cost Handbook de CoreLogic.
« Par exemple, la valeur d'une piscine peut être d'environ 15 000 $ à 30 000 $ selon la taille et les caractéristiques, une troisième baie de garage peut être évaluée entre 5 000 $ et 7 000 $ et une salle de bain complète peut valoir 5 000 $ à 7 000 $ », dit Ameer.
Les évaluateurs utilisent le manuel plus que les agents immobiliers, mais les agents consultent souvent les évaluateurs pour se tenir au courant des ajustements.
Une fois les ajustements effectués, l'agent ou l'évaluateur a généralement une « très bonne idée de la valeur de la propriété », dit Ameer.
Autres méthodes courantes pour déterminer la JVM
Outre la stratégie des comps, les évaluateurs utilisent parfois ce qu'on appelle l'approche du coût pour déterminer la juste valeur marchande, en particulier lorsque la maison est unique et qu'il n'y a pas beaucoup de comps pour la comparer. Dans l'approche du coût, un évaluateur considère le prix de vente précédent du terrain et estime le coût de la construction pour remplacer la maison sur la propriété, en tenant compte de l'amortissement et en le soustrayant de la valeur.
Une troisième méthode moins utilisée est connue sous le nom d'approche par capitalisation des revenus, qui est généralement réservée aux immeubles à revenus ou locatifs, et qui est basée sur le revenu pouvant être généré par la maison.
Juste valeur marchande sur le marché actuel
La stratégie de comps est un moyen populaire de déterminer la juste valeur marchande d'une maison, le prix qu'un acheteur est prêt à payer sur un marché donné.
Cependant, sur de nombreux marchés aujourd'hui, il y a des maisons qui se vendent au-dessus de la juste valeur marchande, donc l'utilisation de comps pour élaborer une stratégie d'offre peut ne pas aboutir à un résultat positif pour les acheteurs dans des situations d'offres multiples.
"De nombreux vendeurs à travers le pays poussent leurs prix demandés pour voir ce que le marché supportera, compte tenu de la faible offre/forte demande que nous connaissons actuellement", a déclaré Ameer. "Cette approche ne fonctionne pas aussi bien dans un marché en ralentissement, où les niveaux de stocks augmentent et où le vendeur afz est souvent en concurrence avec de nombreuses options dans sa gamme de prix, y compris les nouvelles constructions."
Dans des conditions plus équilibrées, cependant, les agents et les évaluateurs s'appuient souvent sur la méthode de compensation, et parfois sur les approches d'utilisation des coûts ou des revenus, pour estimer la juste valeur marchande. Si vous êtes curieux de connaître la juste valeur marchande de votre maison, l'une ou l'autre formule serait un bon point de départ.
Conclusion
Les agents immobiliers utilisent généralement la juste valeur marchande pour déterminer un prix ou une fourchette de prix qu'une maison se vendra. Il est utilisé pour proposer une liste ou une stratégie d'offre. La juste valeur marchande est généralement déterminée en prenant la moyenne de trois maisons comparables ou plus.
Points forts
La juste valeur marchande est le prix auquel un actif se vendrait sur le marché libre lorsque certaines conditions sont remplies.
Les conditions sont les suivantes : les parties concernées sont au courant de tous les faits, agissent dans leur propre intérêt, sont libres de toute pression pour acheter ou vendre et disposent d'un temps suffisant pour prendre la décision.
Les paramètres fiscaux et le marché immobilier sont deux domaines qui utilisent couramment la juste valeur marchande.
Les compagnies d'assurance utilisent la juste valeur marchande pour déterminer certaines indemnisations.
La juste valeur marchande est différente de la valeur marchande et de la valeur estimative.
FAQ
Comment puis-je connaître la juste valeur marchande de ma voiture ?
Le Kelley Blue Book est un guide en ligne qui peut vous aider à déterminer la juste valeur marchande de votre voiture en analysant des données telles que la valeur de reprise, la valeur de la partie privée et d'autres domaines de recherche.
Comment calculez-vous la juste valeur marchande ?
Vous pouvez évaluer plutôt que calculer la juste valeur marchande de plusieurs façons différentes. Premièrement, par le prix que l'objet a coûté au vendeur, via une liste de ventes d'objets similaires à l'actif vendu, ou l'avis d'un expert. Par exemple, un évaluateur de diamants serait probablement en mesure d'identifier et de calculer une bague en diamant en fonction de son expérience.
Comment connaître la juste valeur marchande de ma maison ?
Les biens immobiliers sont évalués par des évaluateurs professionnels qui peuvent vous dire sa juste valeur marchande en utilisant des normes, des lignes directrices et des réglementations nationales et locales pour la déterminer.
