Käypä markkina-arvo (FMV)
Asunnon käypä markkina-arvo, joka perustuu hintaan, jonka mahdollinen ostaja olisi valmis siitä maksamaan, on tärkeä tekijä sekä myyjille että ostajille. Näet usein sen lyhenteenä FMV.
Mikä on kiinteistöjen käypä markkina-arvo?
Käypä markkina-arvo on hinta, jonka halukas ostaja maksaisi halukkaalle myyjälle kodista avoimilla markkinoilla ilman, että nykyiset tarjonta- ja kysyntäolosuhteet ovat olemassa, selittää Tim Garrity, kumppani ja välittäjä Copper Hill Real Estatesta Philadelphiassa. Vaikka Garrity ei ole arvioija, hän on kokenut listausagentti ja välittäjä.
Toisin sanoen molemmilla osapuolilla olisi riittävästi tietämystä kaupan etenemiseen, mutta ulkopuolisilla tekijöillä ei olisi merkitystä hinnasta ja ehdoista neuvotettaessa.
"Pohjimmiltaan se on se, mitä ostajayleisö näkee kodin arvoviisaana", sanoo Cara Ameer, kiinteistönvälittäjä Coldwell Banker Global Luxurysta Los Angelesissa.
Kuinka reilut markkinat lasketaan
Valmisteleepa agentti vertailevaa markkina-analyysiä (CMA) tai arvioija laatimassa arviointiraporttia, käypä markkina-arvo lasketaan usein ottamalla kolmen tai useamman vertailukelpoisen asunnon arvo, jotka ovat hiljattain myyty, ja saamalla keskiarvon, Garrity sanoo.
Arviointia varten arvioija tutkii tämän ryhmän koteja ja tekijöitä mahdollisten positiivisten tai negatiivisten tekijöiden perusteella tiettyjen ominaisuuksien perusteella. Esimerkiksi, jos kyseessä oleva koti on 1 500 neliömetriä ja yksi tiloista 1 250 neliömetriä, se voi olla plussaa arvolle, mutta miinus arvioitavalle kodille.
"Tämä prosessi auttaa maalaamaan tarkemman kuvan kodin arvosta, koska useimmat kodit eroavat toisistaan", Garrity sanoo.
Mihin käyvän arvon arvioita käytetään
Kiinteistönvälittäjät käyttävät yleensä käypää markkina-arvoa määrittääkseen hinnan tai hintaluokan, jolla koti myydään, kun he työskentelevät myyjän tai ostajan kanssa listalleotto- tai tarjousstrategian laatimiseksi.
Arvioijat huomioivat käyvän arvon myös arviolausunnossa, joka valmistuu asunnon ostoprosessin aikana, kun kyseessä on rahoitus, tai kun asunnonomistaja jälleenrahoittaa. Vaikka asunnon arvioitu arvo – yksittäisen arvioijan mielipide – ei aina ole sama kuin käypä markkina-arvo, arvioraportti on silti yleisin tapa löytää se, Garrity sanoo.
Kiinteistökaupan ulkopuolella asianajajat, valtion virkamiehet ja vakuutusyhtiöt harkitsevat myös käypää markkina-arvoa erilaisissa skenaarioissa, kuten avioerossa, kuolemassa, eminent domainissa ja luonnonkatastrofin aiheuttamissa menetyksissä.
Sekä edustajille että arvioijille on monia tapoja kaventaa comps-luetteloa. Ameer tutkii aktiivisia, sopimuksia ja myytyjä kiinteistöjä, jotka ovat samankokoisia ja -ikäisiä, viimeisten 90–180 päivän ajalta. Nykyään mitä uudempi myynti on tehty, sen parempi.
"Kun otetaan huomioon nykyinen myyntivauhti monilla markkinoilla, 180 päivän tarkastelu tällä hetkellä saattaa näyttää liian vanhoja tietoja, koska hinnat ovat nousseet dramaattisesti monilla markkinoilla kuusi-kolme kuukautta sitten", Ameer sanoo.
Sitten hän valitsee osuvimmat kodit, jotka ovat tyyliltään ja sijainniltaan lähinnä hänen hinnoitteluaan, ja tekee muutoksia useisiin tekijöihin, kuten:
Square Footage
Autotallin tyyppi
Allas vs. ei uima-allasta
Kylpyhuoneiden lukumäärä
Takka vs. ei takkaa
Tontin tyyppi (yksityisyys, läheisyys, näkymä)
Nämä säädöt perustuvat CoreLogicin Marshall & Swift Residential Cost Handbookin yleisesti hyväksyttyyn arvoalueeseen.
"Esimerkiksi uima-altaan arvo voi olla noin 15 000 - 30 000 dollaria koosta ja ominaisuuksista riippuen, kolmannen autotallipaikan arvo voi olla noin 5 000 - 7 000 dollaria ja täysi kylpyamme voi olla 5 000 - 7 000 dollaria", Ameer sanoo.
Arvioijat käyttävät käsikirjaa enemmän kuin kiinteistönvälittäjät, mutta agentit neuvottelevat usein arvioijien kanssa pysyäkseen ajan tasalla oikaisuista.
Kun säätöjä on tehty, agentilla tai arvioijalla on yleensä "erittäin hyvä käsitys kiinteistön arvosta", Ameer sanoo.
Muut yleiset menetelmät FMV:n määrittämiseen
Comps-strategian lisäksi arvioijat käyttävät joskus niin kutsuttua kustannuslähtöistä lähestymistapaa käyvän markkina-arvon määrittämiseen, varsinkin kun koti on ainutlaatuinen ja sitä ei ole paljon verrattavissa. Kustannuslähestymistavassa arvioija ottaa huomioon tontin aiemman myyntihinnan ja arvioi kiinteistön asunnon uusimisen rakentamiskustannukset huomioiden poistot ja vähentäen sen arvosta.
Harvemmin käytetty kolmas menetelmä tunnetaan tulojen pääomitusmenetelmänä, joka on yleensä varattu tulo- tai vuokrakiinteistöille ja joka perustuu siihen, kuinka paljon tuloja kodista voidaan tuottaa.
Kohtuullinen markkina-arvo tämän päivän markkinoilla
Comps-strategia on suosittu tapa määrittää kodin käypä markkina-arvo, hinta, jonka ostaja on valmis maksamaan tietyillä markkinoilla.
Kuitenkin monilla markkinoilla nykyään on asuntoja, jotka myyvät yli käyvän markkina-arvon, joten tarjousstrategian laatiminen ei välttämättä johda onnistuneeseen lopputulokseen ostajille usean tarjouksen tilanteissa.
"Monet myyjät eri puolilla maata painostavat hintapyyntöjään nähdäkseen, mitä markkinat kestävät, kun otetaan huomioon tällä hetkellä vallitseva alhainen tarjonta / korkea kysyntä", Ameer sanoo. "Tämä lähestymistapa ei toimi yhtä hyvin hidastuvilla markkinoilla, joilla varastotasot kasvavat ja afz-myyjä kilpailee usein hintaluokassaan monien vaihtoehtojen kanssa, mukaan lukien uudisrakentaminen."
Tasapainoisemmissa olosuhteissa edustajat ja arvioijat kuitenkin usein luottavat comps-menetelmään ja joskus kustannusten tai tulojen hyödyntämiseen arvioidakseen käypää markkina-arvoa. Jos olet kiinnostunut kotisi käyvästä markkina-arvosta, kumpi tahansa kaava olisi hyvä paikka aloittaa.
lopputulos
Kiinteistönvälittäjät käyttävät yleensä käypää markkina-arvoa selvittääkseen hinnan tai hintaluokan, jonka koti myydään. Sitä käytetään listaus- tai tarjousstrategian laatimiseen. Käypä markkina-arvo määritetään yleensä ottamalla kolmen tai useamman vertailukelpoisen asunnon keskiarvo.
##Kohokohdat
Käypä markkina-arvo on hinta, jolla omaisuuserä myisi avoimilla markkinoilla tiettyjen ehtojen täyttyessä.
Edellytykset ovat: osapuolet ovat tietoisia kaikista tosiseikoista, toimivat oman etunsa mukaisesti, heillä ei ole osto- tai myyntipaineita ja heillä on riittävästi aikaa päätöksentekoon.
Veroasetukset ja kiinteistömarkkinat ovat kaksi aluetta, joilla käytetään yleisesti käypää markkina-arvoa.
Vakuutusyhtiöt käyttävät tiettyjen korvausten määrittämisessä käypää markkina-arvoa.
Käypä markkina-arvo on eri kuin markkina-arvo ja arvioitu arvo.
##UKK
Kuinka voin oppia autoni käyvän markkina-arvon?
Kelley Blue Book on online-opas, joka voi auttaa sinua määrittämään autosi käyvän markkina-arvon analysoimalla tietoja, kuten vaihtoarvoa, yksityisen osapuolen arvoa ja muita tutkimusalueita.
Kuinka lasket käyvän markkina-arvon?
Voit arvioida käyvän markkina-arvon sen sijaan useilla eri tavoilla. Ensinnäkin tuotteen myyjälle maksaman hinnan perusteella, myytävänä olevan omaisuuden kaltaisten esineiden myyntiluettelon tai asiantuntijan lausunnon perusteella. Esimerkiksi timanttiarvioija pystyisi todennäköisesti tunnistamaan ja laskemaan timanttisormuksen kokemuksensa perusteella.
Mistä tiedän kotini markkina-arvon?
Ammattimaiset arvioijat arvioivat kiinteistön käyvän markkina-arvon standardien, ohjeiden sekä kansallisten ja paikallisten määräysten perusteella.
