Adil Piyasa Değeri (FMV)
Potansiyel bir alıcının ödemek istediği fiyata dayanan bir evin adil piyasa değeri, hem satıcılar hem de alıcılar için önemli bir faktördür. Sık sık FMV olarak kısaltıldığını göreceksiniz.
Gayrimenkulde adil piyasa değeri nedir?
Philadelphia'daki Copper Hill Real Estate'in ortağı ve komisyoncusu Tim Garrity, adil piyasa değeri, mevcut arz ve talep koşulları olmadan, açık bir pazardaki bir ev için istekli bir alıcının istekli bir satıcıya ödeyeceği fiyattır, diye açıklıyor. Garrity bir değerleme uzmanı olmamasına rağmen, deneyimli bir listeleme acentesi ve aracı kurum sahibidir.
Diğer bir deyişle, her iki taraf da satışa devam etmek için yeterli bilgiye sahip olacak, ancak dış etkenler fiyat ve şartların pazarlığıyla ilgili olmayacaktı.
Los Angeles'taki Coldwell Banker Global Luxury'de emlakçı olan Cara Ameer, "Temelde, alıcı kitlenin evi değer açısından algıladığı şey budur" diyor.
Adil piyasa nasıl hesaplanır?
Bir acente karşılaştırmalı piyasa analizi (CMA) hazırlıyor veya bir değerleme uzmanı bir ekspertiz raporu hazırlıyor olsun, adil piyasa değeri genellikle yakın zamanda satılan ve bir ortalama elde eden üç veya daha fazla karşılaştırılabilir evin veya kompozisyonun değeri alınarak hesaplanır, diyor Garrity.
Bir değerlendirme için, bir değerleme uzmanı bu grup evleri ve belirli özelliklere dayalı olarak her birine olumlu veya olumsuz olan faktörleri inceler. Örneğin, söz konusu ev 1.500 fit kare ve hesaplardan biri 1.250 fit kare ise, proje için bir artı, ancak değerlendirilen ev için eksi olabilir.
Garrity, “Çoğu ev birbirinden farklı olduğundan, bu süreç bir evin değerinin ne olduğu konusunda daha doğru bir resim çizmeye yardımcı oluyor” diyor.
Hangi adil piyasa değeri tahminleri kullanılır?
Emlakçılar, bir listeleme veya teklif stratejisi tasarlamak için bir satıcı veya alıcı ile çalışırken bir evin satacağı bir fiyat veya fiyat aralığını belirlemek için genellikle adil piyasa değerini kullanır.
Değerleme uzmanları, finansman söz konusu olduğunda veya bir ev sahibi yeniden finanse ettiğinde ev satın alma sürecinde tamamlanan bir değerlendirme raporunda adil piyasa değerini de dikkate alır. Garrity, bir evin ekspertiz değerinin -tek bir eksperin görüşü- her zaman adil piyasa değeriyle aynı olmamasına rağmen, ekspertiz raporunun onu bulmanın en yaygın yolu olduğunu söylüyor.
Bir gayrimenkul işleminin dışında, avukatlar, devlet yetkilileri ve sigorta şirketleri, boşanma, ölüm, mülkiyet hakkı ve doğal bir afetten kaynaklanan kayıp gibi çeşitli senaryolarda adil piyasa değerini de göz önünde bulundurur.
Hem aracılar hem de değerlendiriciler için bir kompozisyon listesini daraltmanın birçok yolu vardır. Ameer, son 90 ila 180 gün arasında, büyüklük ve yaş bakımından benzer, sözleşmeli ve satılan mülkleri araştırır. Bu günlerde, satış ne kadar yeni olursa o kadar iyi.
Ameer, "Birçok pazardaki mevcut satış hızı göz önüne alındığında, şu anda 180 gün geriye bakıldığında, fiyatlar birçok pazarda altı ila üç ay öncesine göre çarpıcı biçimde arttığı için çok eski veriler gösterebilir" diyor.
Ardından, fiyatlandırdığı evlere tarz ve konum açısından en yakın evleri seçer ve aşağıdakiler gibi çeşitli faktörler için ayarlamalar yapar:
- Kare Görüntüler
-Garaj tipi
Havuz vs. havuz yok
Banyo sayısı
Şömine vs. şömine yok
Parti türü (gizlilik, yakınlık, görünüm)
Bu ayarlamalar, CoreLogic'in Marshall & Swift Konut Maliyeti El Kitabında genel olarak kabul edilen bir değer aralığına dayanmaktadır.
Ameer, "Örneğin, boyutuna ve özelliklerine bağlı olarak bir havuzun değeri 15.000 ila 30.000 ABD Doları arasında olabilir, üçüncü bir araba garajı alanı yaklaşık 5.000 ila 7.000 ABD Doları arasında bir değere sahip olabilir ve tam bir banyo 5.000 ila 7.000 ABD Doları değerinde olabilir" diyor.
Değerleme uzmanları, el kitabını emlak acentelerinden daha fazla kullanır, ancak acenteler, ayarlamalar konusunda güncel kalmak için genellikle değerleme uzmanlarına danışır.
Ameer, ayarlamalar yapıldıktan sonra, aracı veya değerleme uzmanının tipik olarak "mülkün değerinin ne olduğu konusunda çok iyi bir fikri" olduğunu söylüyor.
FMV'yi belirlemek için diğer yaygın yöntemler
Kompozisyon stratejisinin yanı sıra, değerleme uzmanları bazen, özellikle ev benzersiz olduğunda ve onu tartacak çok fazla kompozisyon olmadığında, adil piyasa değerini belirlemek için maliyet yaklaşımı denilen şeyi kullanır. Maliyet yaklaşımında, bir değerleme uzmanı, arsanın önceki satış fiyatını dikkate alır ve mülk üzerindeki evi değiştirmek için inşaat maliyetini tahmin eder, amortismanı hesaba katar ve bunu değerden çıkarır.
Daha az kullanılan üçüncü bir yöntem, genellikle gelir veya kiralık mülkler için ayrılan ve evden ne kadar gelir elde edilebileceğine dayanan gelir kapitalizasyonu yaklaşımı olarak bilinir.
Günümüz piyasasında adil piyasa değeri
Comps stratejisi, bir evin adil piyasa değerini, bir alıcının belirli bir pazarda ödemek istediği fiyatı belirlemenin popüler bir yoludur.
Bununla birlikte, bugün birçok pazarda, adil piyasa değerinin üzerinde satılan evler var, bu nedenle bir teklif stratejisi oluşturmak için bilgisayarları kullanmak, birden fazla teklif durumunda alıcılar için başarılı bir sonuçla sonuçlanmayabilir.
Ameer, "Ülke genelindeki birçok satıcı, şu anda yaşadığımız düşük arz/yüksek talep piyasası göz önüne alındığında, piyasanın ne yapacağını görmek için fiyat talep ediyor" diyor. "Bu yaklaşım, envanter seviyelerinin arttığı ve afz satıcısının genellikle yeni inşaat da dahil olmak üzere fiyat aralığında birçok seçenekle rekabet ettiği yavaşlayan bir pazarda işe yaramaz."
Yine de, daha dengeli koşullar altında, aracılar ve değerleme uzmanları, adil piyasa değerini tahmin etmek için genellikle comps yöntemine ve bazen maliyet veya gelir kullanımı yaklaşımlarına güvenirler. Evinizin adil piyasa değerini merak ediyorsanız, her iki formül de başlamak için iyi bir yer olacaktır.
Sonuç olarak
Emlakçılar, bir evin satacağı fiyatı veya fiyat aralığını bulmak için genellikle adil piyasa değerini kullanır. Bir listeleme veya teklif stratejisi oluşturmak için kullanılır. Adil piyasa değeri genellikle üç veya daha fazla karşılaştırılabilir evin ortalaması alınarak belirlenir.
##Öne çıkanlar
Adil piyasa değeri, belirli koşullar sağlandığında bir varlığın açık piyasada satacağı fiyattır.
Koşullar şunlardır: ilgili taraflar tüm gerçeklerin farkındadır, kendi çıkarları doğrultusunda hareket eder, herhangi bir satın alma veya satma baskısından muaftır ve karar vermek için yeterli zamana sahiptir.
Vergi ayarları ve emlak piyasası, adil piyasa değerini yaygın olarak kullanan iki alandır.
Sigorta şirketleri, belirli hasar ödemelerini belirlerken adil piyasa değerini kullanır.
Adil piyasa değeri, piyasa değeri ve ekspertiz değerinden farklıdır.
##SSS
Arabamın Adil Piyasa Değerini Nasıl Öğrenebilirim?
Kelley Blue Book, takas değeri, özel şahıs değeri ve diğer araştırma alanları gibi verileri analiz ederek aracınızın adil piyasa değerini belirlemenize yardımcı olabilecek çevrimiçi bir kılavuzdur.
Adil Piyasa Değerini Nasıl Hesaplarsınız?
Adil piyasa değerini hesaplamak yerine birkaç farklı şekilde değerlendirebilirsiniz. İlk olarak, satılan varlığa benzer nesneler için bir satış listesi veya bir uzmanın görüşü aracılığıyla öğenin fiyatına göre satıcıya maliyeti. Örneğin, bir pırlanta değerleme uzmanı, büyük olasılıkla deneyimlerine dayanarak bir pırlanta yüzüğü tanımlayabilir ve hesaplayabilir.
Evimin Adil Piyasa Değerini Nasıl Öğrenirim?
Gayrimenkul, standartları, yönergeleri ve ulusal ve yerel yönetmelikleri kullanarak adil piyasa değerini söyleyebilecek profesyonel değerleme uzmanları tarafından değerlendirilir.
