Valore equo di mercato (FMV)
Il valore equo di mercato di una casa, che si basa sul prezzo che un potenziale acquirente sarebbe disposto a pagare per essa, è un fattore importante sia per i venditori che per gli acquirenti. Lo vedrai spesso abbreviato in FMV.
Qual è il valore equo di mercato nel settore immobiliare?
Il valore di mercato equo è il prezzo che un acquirente volontario pagherebbe a un venditore disponibile per una casa in un mercato aperto, senza che siano presenti le attuali condizioni di domanda e offerta, spiega Tim Garrity, partner e broker di Copper Hill Real Estate a Filadelfia. Sebbene Garrity non sia un perito, è un esperto agente di quotazione e proprietario di brokeraggio.
In altre parole, entrambe le parti avrebbero una conoscenza sufficiente per procedere con la vendita, ma i fattori esterni non sarebbero rilevanti per la negoziazione del prezzo e delle condizioni.
"Fondamentalmente, è ciò che il pubblico dell'acquirente percepisce la casa come un valore", afferma Cara Ameer, agente immobiliare presso Coldwell Banker Global Luxury a Los Angeles.
Come viene calcolato il mercato equo
Sia che un agente stia preparando un'analisi comparativa di mercato (CMA) o un perito stia completando un rapporto di valutazione, il valore equo di mercato viene spesso calcolato prendendo il valore di tre o più case comparabili, o comp, che hanno venduto di recente e ottenendo una media, dice Garrity.
Per una valutazione, un perito esamina questo gruppo di case e tiene conto di eventuali aspetti positivi o negativi di ciascuno in base a determinate caratteristiche. Ad esempio, se la casa in questione fosse di 1.500 piedi quadrati e uno dei comps fosse di 1.250 piedi quadrati, potrebbe essere un vantaggio per il comp, ma un meno per la casa valutata.
"Questo processo aiuta a dipingere un quadro più accurato del valore di una casa, poiché la maggior parte delle case sono diverse l'una dall'altra", afferma Garrity.
A cosa servono le stime del valore di mercato equo
Gli agenti immobiliari in genere utilizzano il valore equo di mercato per determinare un prezzo o una fascia di prezzo a cui una casa venderà quando si lavora con un venditore o acquirente per ideare un elenco o una strategia di offerta.
I periti considerano anche il valore equo di mercato in una relazione di valutazione, che viene completata durante il processo di acquisto di una casa quando è coinvolto il finanziamento o quando un proprietario di casa rifinanzia. Sebbene il valore stimato di una casa - l'opinione di un singolo perito - non sia sempre lo stesso del valore di mercato equo, il rapporto di valutazione è ancora il modo più comune per trovarlo, afferma Garrity.
Al di fuori di una transazione immobiliare, avvocati, funzionari governativi e compagnie di assicurazione considerano anche il valore di mercato equo in vari scenari, come divorzio, morte, dominio eminente e perdita a causa di un disastro naturale.
Sia per gli agenti che per i periti, ci sono molti modi per restringere un elenco di comps. Ameer ricerca immobili attivi, in appalto e venduti, simili per dimensioni ed età, dagli ultimi 90 ai 180 giorni. In questi giorni, più recente è la vendita, meglio è.
"Dato l'attuale ritmo delle vendite in molti mercati, guardare indietro di 180 giorni in questo momento potrebbe mostrare dati troppo vecchi poiché i prezzi sono aumentati drasticamente in molti mercati rispetto a sei o tre mesi fa", afferma Ameer.
Quindi sceglie le case più rilevanti più vicine per stile e posizione a quella che sta valutando e apporta modifiche per vari fattori come:
Metratura
Tipo di garage
Piscina contro nessuna piscina
Numero di bagni
Camino vs. nessun caminetto
Tipologia lotto (privacy, prossimità, vista)
Questi aggiustamenti si basano su un intervallo di valori generalmente accettato nel Marshall & Swift Residential Cost Handbook di CoreLogic.
"Ad esempio, il valore di una piscina può essere compreso tra $ 15.000 e $ 30.000 a seconda delle dimensioni e delle caratteristiche, un terzo garage per auto può essere valutato tra $ 5.000 e $ 7.000 e un bagno completo può valere da $ 5.000 a $ 7.000", afferma Ameer.
I periti utilizzano il manuale più degli agenti immobiliari, ma gli agenti spesso si consultano con i periti per rimanere aggiornati sugli adeguamenti.
Dopo che sono state apportate le modifiche, l'agente o il perito in genere ha "un'idea molto buona di quale sia il valore della proprietà", afferma Ameer.
Altri metodi comuni per determinare FMV
A parte la strategia dei comps, i periti a volte usano quello che viene chiamato l'approccio dei costi per determinare il valore equo di mercato, specialmente quando la casa è unica e non ci sono molti comps con cui valutarla. Nell'approccio dei costi, un perito considera il precedente prezzo di vendita del lotto e stima il costo di costruzione per sostituire la casa sulla proprietà, tenendo conto dell'ammortamento e sottraendolo dal valore.
Un terzo metodo meno utilizzato è noto come approccio alla capitalizzazione del reddito, che è generalmente riservato alle proprietà a reddito o in affitto e si basa su quanto reddito può essere generato dalla casa.
Valore di mercato equo nel mercato odierno
La strategia dei comps è un modo popolare per determinare il valore di mercato equo di una casa, il prezzo che un acquirente è disposto a pagare in un determinato mercato.
Tuttavia, in molti mercati oggi ci sono case che vendono al di sopra del giusto valore di mercato, quindi l'utilizzo di comps per creare una strategia di offerta potrebbe non portare a risultati positivi per gli acquirenti in situazioni di offerte multiple.
"Molti venditori in tutto il paese stanno spingendo i prezzi richiesti per vedere cosa sopporterà il mercato, dato il mercato a bassa offerta/alta domanda che stiamo vivendo", afferma Ameer. "Questo approccio non funziona altrettanto bene in un mercato in rallentamento, in cui i livelli di inventario sono in aumento e il venditore afz è spesso in competizione con molte opzioni nella loro fascia di prezzo, comprese le nuove costruzioni".
In condizioni più equilibrate, tuttavia, agenti e periti spesso si affidano al metodo comps, e talvolta agli approcci di utilizzo dei costi o dei ricavi, per stimare il valore equo di mercato. Se sei curioso del valore equo di mercato della tua casa, entrambe le formule sarebbero un buon punto di partenza.
Linea di fondo
Gli agenti immobiliari in genere utilizzano un valore di mercato equo per determinare un prezzo o una fascia di prezzo che una casa venderà. Viene utilizzato per elaborare un elenco o una strategia di offerta. Il valore equo di mercato è solitamente determinato prendendo la media di tre o più case comparabili.
Mette in risalto
Il valore equo di mercato è il prezzo a cui un'attività venderebbe sul mercato aperto quando vengono soddisfatte determinate condizioni.
Le condizioni sono: le parti coinvolte sono a conoscenza di tutti i fatti, agiscono nel proprio interesse, sono libere da qualsiasi pressione all'acquisto o alla vendita e hanno tempo sufficiente per prendere la decisione.
Le impostazioni fiscali e il mercato immobiliare sono due aree che utilizzano comunemente il valore di mercato equo.
Le compagnie di assicurazione utilizzano il valore equo di mercato per determinare il pagamento di alcuni sinistri.
Il valore equo di mercato è diverso dal valore di mercato e dal valore stimato.
FAQ
Come posso conoscere il valore equo di mercato della mia auto?
Il Kelley Blue Book è una guida online che può aiutarti a determinare il valore equo di mercato della tua auto analizzando dati come valore di permuta, valore di parte privata e altre aree di ricerca.
Come si calcola il valore equo di mercato?
È possibile valutare anziché calcolare il valore equo di mercato in diversi modi. In primo luogo, dal prezzo che l'oggetto è costato al venditore, tramite un elenco di vendite di oggetti simili al bene in vendita o l'opinione di un esperto. Ad esempio, un perito di diamanti sarebbe probabilmente in grado di identificare e calcolare un anello di diamanti in base alla propria esperienza.
Come faccio a sapere il valore equo di mercato della mia casa?
La proprietà immobiliare viene valutata da periti professionisti che possono dirti il suo valore di mercato equo utilizzando standard, linee guida e normative nazionali e locali per determinarlo.
