Справедливая рыночная стоимость (FMV)
Справедливая рыночная стоимость дома, основанная на цене, которую потенциальный покупатель готов заплатить за него, является важным фактором как для продавцов, так и для покупателей. Вы часто будете видеть его сокращенно как FMV.
Что такое справедливая рыночная стоимость недвижимости?
Справедливая рыночная стоимость — это цена, которую желающий покупатель заплатит желающему продавцу за дом на открытом рынке без текущих условий спроса и предложения, объясняет Тим Гэррити, партнер и брокер компании Copper Hill Real Estate в Филадельфии. Хотя Гэррити не является оценщиком, он является опытным листинговым агентом и владельцем брокерской компании.
Другими словами, у обеих сторон будет достаточно знаний, чтобы приступить к продаже, но внешние факторы не будут иметь значения для переговоров о цене и условиях.
«По сути, это то, что аудитория покупателей воспринимает дом как ценность», — говорит Кара Амир, агент по недвижимости из Coldwell Banker Global Luxury в Лос-Анджелесе.
Как рассчитывается справедливый рынок
Независимо от того, готовит ли агент сравнительный анализ рынка (CMA) или оценщик составляет отчет об оценке, справедливая рыночная стоимость часто рассчитывается путем взятия стоимости трех или более сопоставимых домов или композиций, которые недавно были проданы, и получения среднего значения. — говорит Гаррити.
Для оценки оценщик изучает эту группу домов и учитывает любые положительные или отрицательные стороны каждого из них на основе определенных характеристик. Например, если рассматриваемый дом имеет площадь 1500 квадратных футов, а одна из компенсаций составляет 1250 квадратных футов, это может быть плюсом для компенсации, но минусом для оцениваемого дома.
«Этот процесс помогает нарисовать более точную картину стоимости дома, поскольку большинство домов отличаются друг от друга», — говорит Гаррити.
Для чего используются оценки справедливой рыночной стоимости
Агенты по недвижимости обычно используют справедливую рыночную стоимость для определения цены или диапазона цен, по которым будет продаваться дом, когда работают с продавцом или покупателем для разработки стратегии листинга или предложения.
Оценщики также учитывают справедливую рыночную стоимость в отчете об оценке, который составляется в процессе покупки дома, когда речь идет о финансировании, или когда домовладелец рефинансирует. Хотя оценочная стоимость дома — мнение одного оценщика — не всегда совпадает с реальной рыночной стоимостью, отчет об оценке по-прежнему является наиболее распространенным способом ее определения, говорит Гаррити.
Помимо сделок с недвижимостью, адвокаты, государственные чиновники и страховые компании также рассматривают справедливую рыночную стоимость в различных сценариях, таких как развод, смерть, выдающееся владение и потеря в результате стихийного бедствия.
Как для агентов, так и для оценщиков существует множество способов сузить список компетенций. Ameer исследует активные, контрактные и проданные объекты аналогичного размера и возраста за последние 90–180 дней. В наши дни, чем раньше была продажа, тем лучше.
«Учитывая текущие темпы продаж на многих рынках, если оглянуться на 180 дней назад прямо сейчас, данные могут оказаться слишком старыми, поскольку цены на многих рынках резко выросли по сравнению с тем, где они были шесть-три месяца назад», — говорит Амир.
Затем она выбирает наиболее подходящие дома, наиболее близкие по стилю и местоположению к тому, который она оценивает, и вносит коррективы с учетом различных факторов, таких как:
Квадратные метры
Тип гаража
Бассейн против отсутствия бассейна
Количество ванных комнат
Камин против без камина
Тип лота (уединенность, близость, вид)
Эти корректировки основаны на общепринятом диапазоне значений в Справочнике по затратам на жилье CoreLogic Marshall & Swift.
«Например, стоимость бассейна может составлять от 15 000 до 30 000 долларов в зависимости от размера и характеристик, третье место в гараже может стоить от 5 000 до 7 000 долларов, а полная ванна может стоить от 5 000 до 7 000 долларов», — говорит Амир.
Оценщики используют справочник чаще, чем агенты по недвижимости, но агенты часто консультируются с оценщиками, чтобы быть в курсе корректировок.
После внесения поправок агент или оценщик обычно имеет «очень хорошее представление о том, какова стоимость собственности», — говорит Амир.
Другие распространенные методы определения FMV
Помимо стратегии комплиментов, оценщики иногда используют так называемый затратный подход для определения справедливой рыночной стоимости, особенно когда дом уникален и не так много компенсаций, с которыми можно было бы сопоставить его. При затратном подходе оценщик рассматривает предыдущую цену продажи участка и оценивает стоимость строительства для замены дома на участке, учитывая амортизацию и вычитая ее из стоимости.
Менее используемый третий метод известен как подход к капитализации дохода, который обычно используется для доходной или сдаваемой в аренду собственности и основан на том, какой доход может быть получен от дома.
Справедливая рыночная стоимость на сегодняшнем рынке
Стратегия выкупа — это популярный способ определить справедливую рыночную стоимость дома, цену, которую покупатель готов заплатить на данном рынке.
Однако сегодня на многих рынках есть дома, стоимость которых превышает справедливую рыночную стоимость, поэтому использование компенсаций для разработки стратегии предложения может не привести к успешному результату для покупателей в ситуациях с несколькими предложениями.
«Многие продавцы по всей стране подталкивают свои запрашиваемые цены, чтобы увидеть, что выдержит рынок, учитывая низкий спрос и низкий спрос, который мы сейчас наблюдаем», — говорит Амир. «Этот подход не работает на замедляющемся рынке, где уровень запасов растет, а продавец AFZ часто конкурирует с множеством вариантов в своем ценовом диапазоне, включая новое строительство».
Однако в более сбалансированных условиях агенты и оценщики часто полагаются на метод сравнения, а иногда и на методы использования затрат или доходов для оценки справедливой рыночной стоимости. Если вам интересно узнать справедливую рыночную стоимость вашего дома, любая формула будет хорошей отправной точкой.
Нижняя линия
Агенты по недвижимости обычно используют справедливую рыночную стоимость, чтобы определить цену или диапазон цен, которые будет продавать дом. Он используется для составления списка или стратегии предложения. Справедливая рыночная стоимость обычно определяется путем получения среднего значения трех или более сопоставимых домов.
Особенности
Справедливая рыночная стоимость – это цена, по которой актив может быть продан на открытом рынке при выполнении определенных условий.
Условия таковы: вовлеченные стороны осведомлены обо всех фактах, действуют в своих интересах, свободны от какого-либо давления на покупку или продажу и имеют достаточно времени для принятия решения.
Налоговые настройки и рынок недвижимости — это две области, в которых обычно используется справедливая рыночная стоимость.
Страховые компании используют справедливую рыночную стоимость при определении выплат по определенным претензиям.
Справедливая рыночная стоимость отличается от рыночной стоимости и оценочной стоимости.
ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ
Как я могу узнать реальную рыночную стоимость своего автомобиля?
Kelley Blue Book — это онлайн-руководство, которое может помочь вам определить реальную рыночную стоимость вашего автомобиля путем анализа таких данных, как стоимость сдаваемого в счет приобретения автомобиля, стоимость частной партии и другие области исследований.
Как рассчитать справедливую рыночную стоимость?
Вы можете оценить, а не рассчитать справедливую рыночную стоимость несколькими способами. Во-первых, по цене предмета, который стоил продавцу, через список продаж объектов, аналогичных продаваемому активу, или заключение эксперта. Например, оценщик бриллиантов, скорее всего, сможет идентифицировать и рассчитать кольцо с бриллиантом на основе своего опыта.
Как узнать справедливую рыночную стоимость моего дома?
Недвижимое имущество оценивается профессиональными оценщиками, которые могут определить его справедливую рыночную стоимость, используя для ее определения стандарты, руководящие принципы, а также национальные и местные правила.
