Uczciwa wartość rynkowa (FMV)
Godziwa wartość rynkowa domu, oparta na cenie, jaką potencjalny nabywca byłby skłonny za niego zapłacić, jest ważnym czynnikiem zarówno dla sprzedających, jak i kupujących. Często zobaczysz to w skrócie jako FMV.
Co to jest godziwa wartość rynkowa nieruchomości?
Uczciwa wartość rynkowa to cena, jaką chętny nabywca zapłaciłby chętnemu sprzedającemu za dom na otwartym rynku, bez obecnych warunków podaży i popytu, wyjaśnia Tim Garrity, partner i pośrednik w Copper Hill Real Estate w Filadelfii. Chociaż Garrity nie jest rzeczoznawcą, jest doświadczonym agentem aukcji i właścicielem domu maklerskiego.
Innymi słowy, obie strony miałyby wystarczającą wiedzę, aby kontynuować sprzedaż, ale czynniki zewnętrzne nie miałyby znaczenia dla negocjacji ceny i warunków.
„Zasadniczo jest to to, co publiczność kupujących postrzega dom jako rozsądny pod względem wartości”, mówi Cara Ameer, agentka nieruchomości w Coldwell Banker Global Luxury w Los Angeles.
Jak obliczany jest uczciwy rynek
Niezależnie od tego, czy agent przygotowuje porównawczą analizę rynku (CMA), czy też rzeczoznawca sporządza sprawozdanie z wyceny, godziwą wartość rynkową często oblicza się, biorąc wartość trzech lub więcej porównywalnych domów lub nieruchomości, które zostały niedawno sprzedane i uzyskując średnią, mówi Garrity.
W celu dokonania oceny rzeczoznawca bada tę grupę domów i uwzględnia wszelkie pozytywy lub negatywy w odniesieniu do każdego z nich w oparciu o pewne cechy. Na przykład, jeśli dany dom miał 1500 stóp kwadratowych, a jedna z kompozycji miała 1250 stóp kwadratowych, może to być plus za kompozycję, ale minus za wyceniany dom.
„Ten proces pomaga nakreślić dokładniejszy obraz wartości domu, ponieważ większość domów różni się od siebie” – mówi Garrity.
Do czego wykorzystywane są szacunki wartości godziwej
Agenci nieruchomości zazwyczaj stosują uczciwą wartość rynkową w celu określenia ceny lub przedziału cenowego, po jakim dom będzie sprzedawany, współpracując ze sprzedającym lub kupującym w celu opracowania strategii aukcji lub oferty.
Rzeczoznawcy uwzględniają również godziwą wartość rynkową w raporcie z wyceny, który jest sporządzany podczas procesu zakupu domu, gdy zaangażowane jest finansowanie lub gdy właściciel domu dokonuje refinansowania. Chociaż oszacowana wartość domu — opinia jednego rzeczoznawcy — nie zawsze jest taka sama jak godziwa wartość rynkowa, raport z wyceny jest nadal najczęstszym sposobem jej znalezienia, mówi Garrity.
Poza transakcjami dotyczącymi nieruchomości, prawnicy, urzędnicy państwowi i firmy ubezpieczeniowe również biorą pod uwagę godziwą wartość rynkową w różnych sytuacjach, takich jak rozwód, śmierć, wybitna domena i strata w wyniku klęski żywiołowej.
Zarówno dla agentów, jak i rzeczoznawców istnieje wiele sposobów na zawężenie listy kompozycji. Ameer bada aktywne, kontraktowe i sprzedane nieruchomości, podobne pod względem wielkości i wieku, od 90 do 180 dni. W dzisiejszych czasach im świeższa wyprzedaż, tym lepiej.
„Biorąc pod uwagę obecne tempo sprzedaży na wielu rynkach, spoglądanie wstecz na 180 dni w tej chwili może pokazać dane, które są zbyt stare, ponieważ ceny na wielu rynkach dramatycznie wzrosły w porównaniu z sytuacją sprzed sześciu do trzech miesięcy”, mówi Ameer.
Następnie wybiera najbardziej odpowiednie domy najbliższe pod względem stylu i lokalizacji do tego, który wyceniła, i dokonuje korekty uwzględniając różne czynniki, takie jak:
- Kwadratowe nagrania
-Rodzaj garażu
Basen kontra nie ma basenu?
Ilość łazienek
Kominek vs. brak kominka
Rodzaj działki (prywatność, bliskość, widok)
Korekty te opierają się na ogólnie przyjętym zakresie wartości w podręczniku kosztów mieszkaniowych firmy CoreLogic Marshall & Swift.
„Na przykład wartość basenu może wynosić od około 15 000 do 30 000 USD w zależności od wielkości i funkcji, trzeci garaż samochodowy może być wyceniany na około 5000 do 7000 USD, a pełna kąpiel może być warta od 5000 do 7000 USD”, mówi Ameer.
Rzeczoznawcy korzystają z podręcznika bardziej niż agenci nieruchomości, ale agenci często konsultują się z rzeczoznawcami, aby być na bieżąco z korektami.
Po dokonaniu korekt agent lub rzeczoznawca zazwyczaj ma „bardzo dobre pojęcie o wartości nieruchomości”, mówi Ameer.
Inne popularne metody określania FMV
Poza strategią konkursową, rzeczoznawcy czasami stosują tak zwane podejście kosztowe, aby określić godziwą wartość rynkową, zwłaszcza gdy dom jest wyjątkowy i nie ma wielu konkursów, z którymi można by go zważyć. W podejściu kosztowym rzeczoznawca bierze pod uwagę poprzednią cenę sprzedaży działki i szacuje koszt budowy w celu zastąpienia domu na nieruchomości, uwzględniając amortyzację i odejmując ją od wartości.
Rzadziej używana trzecia metoda jest znana jako podejście kapitalizacji dochodu, które jest generalnie zarezerwowane dla nieruchomości dochodowych lub wynajmowanych i opiera się na tym, ile dochodu można wygenerować z domu.
Uczciwa wartość rynkowa na dzisiejszym rynku
Strategia comps jest popularnym sposobem określania godziwej wartości rynkowej domu, ceny, jaką kupujący jest gotów zapłacić na danym rynku.
Jednak obecnie na wielu rynkach istnieją domy, które sprzedają się powyżej wartości rynkowej, więc użycie komplementów do stworzenia strategii ofertowej może nie przynieść pomyślnego wyniku kupującym w sytuacjach, w których jest wiele ofert.
„Wielu sprzedawców w całym kraju podnosi ceny ofertowe, aby zobaczyć, co rynek zniesie, biorąc pod uwagę niską podaż/wysoki popyt, którego obecnie doświadczamy”, mówi Ameer. „To podejście nie działa tak dobrze na spowalniającym rynku, gdzie poziom zapasów rośnie, a sprzedawca często konkuruje z wieloma opcjami w swoim przedziale cenowym, w tym z nowymi konstrukcjami”.
Jednak w bardziej zrównoważonych warunkach agenci i rzeczoznawcy często polegają na metodzie kompensacji, a czasem na metodach wykorzystania kosztów lub dochodów, aby oszacować godziwą wartość rynkową. Jeśli interesuje Cię uczciwa wartość rynkowa Twojego domu, każda formuła będzie dobrym miejscem na rozpoczęcie.
dolna linia
Agenci nieruchomości zazwyczaj stosują uczciwą wartość rynkową, aby ustalić cenę lub przedział cenowy, jaki sprzeda dom. Służy do wymyślania strategii aukcji lub oferty. Godziwa wartość rynkowa jest zwykle określana na podstawie średniej z trzech lub więcej porównywalnych domów.
##Przegląd najważniejszych wydarzeń
Godziwa wartość rynkowa to cena, za jaką składnik aktywów sprzedałby się na otwartym rynku, gdyby spełnione zostały określone warunki.
Warunki są następujące: zaangażowane strony są świadome wszystkich faktów, działają we własnym interesie, są wolne od jakiejkolwiek presji kupna lub sprzedaży i mają wystarczająco dużo czasu na podjęcie decyzji.
Ustawienia podatkowe i rynek nieruchomości to dwa obszary, w których powszechnie stosuje się godziwą wartość rynkową.
Firmy ubezpieczeniowe stosują godziwą wartość rynkową przy określaniu wypłat niektórych roszczeń.
Godziwa wartość rynkowa różni się od wartości rynkowej i wartości szacowanej.
##FAQ
Jak mogę poznać uczciwą wartość rynkową mojego samochodu?
Kelley Blue Book to przewodnik online, który może pomóc w ustaleniu godziwej wartości rynkowej samochodu poprzez analizę danych, takich jak wartość handlowa, wartość strony prywatnej i inne obszary badań.
Jak obliczyć uczciwą wartość rynkową?
Możesz ocenić zamiast obliczać godziwą wartość rynkową na kilka różnych sposobów. Po pierwsze, według ceny, jaką przedmiot kosztował sprzedającego, za pośrednictwem listy sprzedaży przedmiotów podobnych do sprzedawanego składnika aktywów lub opinii biegłego. Na przykład rzeczoznawca diamentowy prawdopodobnie byłby w stanie zidentyfikować i obliczyć pierścionek z brylantem na podstawie swojego doświadczenia.
Jak poznać uczciwą wartość rynkową mojego domu?
Nieruchomości są oceniane przez profesjonalnych rzeczoznawców, którzy mogą określić jej godziwą wartość rynkową, korzystając ze standardów, wytycznych oraz przepisów krajowych i lokalnych w celu jej ustalenia.
