Valor Justo de Mercado (FMV)

O valor justo de mercado de uma casa, que é baseado no preço que um potencial comprador estaria disposto a pagar por ela, é um fator importante tanto para vendedores quanto para compradores. Muitas vezes você vai vê-lo abreviado como FMV.

O que é valor justo de mercado em imóveis?

O valor de mercado justo é o preço que um comprador disposto pagaria a um vendedor disposto por uma casa em um mercado aberto, sem que as condições atuais de oferta e demanda estivessem presentes, explica Tim Garrity, sócio e corretor da Copper Hill Real Estate, na Filadélfia. Embora Garrity não seja um avaliador, ele é um corretor experiente e proprietário de uma corretora.

Ou seja, ambas as partes teriam conhecimento suficiente para prosseguir com a venda, mas fatores externos não seriam relevantes para a negociação de preço e prazos.

“Basicamente, é o que o público comprador percebe que a casa tem valor”, diz Cara Ameer, corretora de imóveis da Coldwell Banker Global Luxury em Los Angeles.

Como o mercado justo é calculado

Se um agente está preparando uma análise comparativa de mercado (CMA) ou um avaliador está completando um relatório de avaliação, o valor justo de mercado é muitas vezes calculado tomando o valor de três ou mais casas comparáveis, ou comps, que foram vendidas recentemente e obtendo uma média, Garrity diz.

Para uma avaliação, um avaliador examina esse grupo de casas e fatores em quaisquer pontos positivos ou negativos para cada um com base em determinadas características. Por exemplo, se a casa em questão tivesse 1.500 pés quadrados e um dos comps tivesse 1.250 pés quadrados, poderia ser um plus para o comp, mas um menos para o home sendo avaliado.

“Esse processo ajuda a pintar uma imagem mais precisa do valor de uma casa, já que a maioria das casas é diferente uma da outra”, diz Garrity.

Para que são usadas as estimativas de valor justo de mercado

Os agentes imobiliários normalmente usam o valor justo de mercado para determinar um preço ou faixa de preço em que uma casa será vendida ao trabalhar com um vendedor ou comprador para elaborar uma estratégia de listagem ou oferta.

Os avaliadores também consideram o valor justo de mercado em um laudo de avaliação, que é concluído durante o processo de compra da casa quando o financiamento está envolvido, ou quando o proprietário refinancia. Embora o valor avaliado de uma casa – a opinião de um único avaliador – nem sempre seja o mesmo que o valor justo de mercado, o laudo de avaliação ainda é a maneira mais comum de encontrá-lo, diz Garrity.

Fora de uma transação imobiliária, advogados, funcionários do governo e seguradoras também consideram o valor de mercado justo em vários cenários, como divórcio, morte, domínio eminente e perda por desastre natural.

Tanto para os agentes quanto para os avaliadores, há muitas maneiras de restringir uma lista de composições. A Ameer pesquisa propriedades ativas, sob contrato e vendidas, semelhantes em tamanho e idade, nos últimos 90 a 180 dias. Hoje em dia, quanto mais recente for a venda, melhor.

“Dado o ritmo atual de vendas em muitos mercados, olhar para trás 180 dias agora pode mostrar dados que são muito antigos, já que os preços aumentaram drasticamente em muitos mercados em relação aos seis ou três meses atrás”, diz Ameer.

Ela então escolhe as casas mais relevantes mais próximas em estilo e localização daquela que está precificando e faz ajustes para vários fatores, como:

metragem quadrada

-Tipo de garagem

Piscina vs. sem piscina
Número de banheiros
Lareira vs. sem lareira
Tipo de lote (privacidade, proximidade, vista)

Esses ajustes são baseados em uma faixa de valores geralmente aceita no Marshall & Swift Residential Cost Handbook da CoreLogic.

“Por exemplo, o valor de uma piscina pode ser de cerca de US$ 15.000 a US$ 30.000, dependendo do tamanho e dos recursos, uma vaga de garagem para um terceiro carro pode ser avaliada em torno de US$ 5.000 a US$ 7.000 e um banheiro completo pode valer de US$ 5.000 a US$ 7.000”, diz Ameer.

Os avaliadores utilizam o manual mais do que os agentes imobiliários, mas os agentes costumam consultar os avaliadores para se manterem atualizados sobre os ajustes.

Depois que os ajustes são feitos, o agente ou avaliador normalmente tem “uma ideia muito boa de qual é o valor do imóvel”, diz Ameer.

Outros métodos comuns para determinar FMV

Além da estratégia de comps, os avaliadores às vezes usam o que é chamado de abordagem de custo para determinar o valor justo de mercado, especialmente quando a casa é única e não há muitos comps para comparar. Na abordagem de custo, um avaliador considera o preço de venda anterior do lote e estima o custo de construção para substituir a casa na propriedade, considerando a depreciação e subtraindo-a do valor.

Um terceiro método menos usado é conhecido como abordagem de capitalização de renda, que geralmente é reservada para renda ou propriedades de aluguel, e é baseada em quanta renda pode ser gerada a partir da casa.

Valor de mercado justo no mercado atual

A estratégia comps é uma maneira popular de determinar o valor justo de mercado de uma casa, o preço que um comprador está disposto a pagar em um determinado mercado.

No entanto, em muitos mercados hoje, há casas vendendo acima do valor justo de mercado, portanto, usar comps para elaborar uma estratégia de oferta pode não resultar em um resultado bem-sucedido para compradores em situações de várias ofertas.

"Muitos vendedores em todo o país estão pressionando seus preços de venda para ver o que o mercado suportará, dado o mercado de baixa oferta/alta demanda que estamos enfrentando atualmente", disse Ameer. “Essa abordagem não funciona tão bem em um mercado em desaceleração, onde os níveis de estoque estão aumentando e o vendedor de afz geralmente está competindo com muitas opções em sua faixa de preço, incluindo novas construções.”

Em condições mais equilibradas, porém, os agentes e avaliadores geralmente confiam no método comps e, às vezes, nas abordagens de utilização de custo ou receita, para estimar o valor justo de mercado. Se você está curioso sobre o valor justo de mercado de sua casa, qualquer uma das fórmulas seria um bom lugar para começar.

linha de fundo

Os agentes imobiliários normalmente usam o valor justo de mercado para descobrir um preço ou faixa de preço que uma casa venderá. É usado para criar uma estratégia de listagem ou oferta. O valor justo de mercado geralmente é determinado pela média de três ou mais casas comparáveis.

##Destaques

O valor justo de mercado é o preço pelo qual um ativo seria vendido no mercado aberto quando certas condições fossem atendidas.
As condições são: as partes envolvidas estão cientes de todos os fatos, estão agindo em seu próprio interesse, estão livres de qualquer pressão para comprar ou vender e têm tempo suficiente para tomar a decisão.
As configurações fiscais e o mercado imobiliário são duas áreas que comumente utilizam o valor justo de mercado.
As companhias de seguros usam o valor justo de mercado para determinar certos pagamentos de sinistros.
O valor justo de mercado é diferente do valor de mercado e do valor de avaliação.

##PERGUNTAS FREQUENTES

Como posso saber o valor justo de mercado do meu carro?

O Kelley Blue Book é um guia on-line que pode ajudá-lo a determinar o valor justo de mercado do seu carro, analisando dados como valor de troca, valor de parte privada e outras áreas de pesquisa.

Como calcular o valor justo de mercado?

Você pode avaliar em vez de calcular o valor justo de mercado de algumas maneiras diferentes. Primeiro, pelo preço que o item custou ao vendedor, por meio de uma lista de vendas de objetos semelhantes ao ativo que está sendo vendido ou da opinião de um especialista. Por exemplo, um avaliador de diamantes provavelmente seria capaz de identificar e calcular um anel de diamante com base em sua experiência.

Como posso saber o valor justo de mercado da minha casa?

A propriedade imobiliária é avaliada por avaliadores profissionais que podem informar seu valor justo de mercado usando padrões, diretrizes e regulamentos nacionais e locais para determiná-lo.