Fair Market Value (FMV)
Den virkelige markedsverdien av en bolig, som er basert på prisen en potensiell kjøper ville være villig til å betale for den, er en viktig faktor for både selgere og kjøpere. Du vil ofte se det forkortet som FMV.
Hva er virkelig markedsverdi i eiendom?
Virkelig markedsverdi er prisen som en villig kjøper vil betale en villig selger for en bolig i et åpent marked, uten at nåværende tilbuds- og etterspørselsforhold er tilstede, forklarer Tim Garrity, partner og megler hos Copper Hill Real Estate i Philadelphia. Selv om Garrity ikke er en takstmann, er han en erfaren noteringsagent og meglereier.
Med andre ord ville begge parter ha nok kunnskap til å gå videre med salget, men utenforstående faktorer ville ikke være relevante for forhandling av pris og vilkår.
"I utgangspunktet er det hva kjøperpublikummet oppfatter boligen som verdimessig," sier Cara Ameer, en eiendomsmegler hos Coldwell Banker Global Luxury i Los Angeles.
Hvordan et rettferdig marked beregnes
Enten en agent utarbeider en komparativ markedsanalyse (CMA) eller en takstmann fullfører en takstrapport, beregnes virkelig markedsverdi ofte ved å ta verdien av tre eller flere sammenlignbare boliger, eller kompanjonger, som nylig har solgt og oppnår et gjennomsnitt, sier Garrity.
For en vurdering, undersøker en takstmann denne gruppen av boliger og faktorer i eventuelle positive eller negative forhold til hver basert på visse funksjoner. For eksempel, hvis den aktuelle boligen var på 1500 kvadratmeter og en av kompaniene var 1250 kvadratmeter, kan det være et pluss for komp, men et minus for boligen som skal takseres.
"Denne prosessen hjelper til med å male et mer nøyaktig bilde av hva et hjems verdi er, siden de fleste hjem er forskjellige fra hverandre," sier Garrity.
Hva estimeringer av virkelig markedsverdi brukes til
Eiendomsmeglere bruker vanligvis virkelig markedsverdi for å bestemme en pris eller prisklasse som et hjem vil selge til når de jobber med en selger eller kjøper for å utarbeide en børs- eller tilbudsstrategi.
Takstmenn vurderer også virkelig markedsverdi i en takstrapport, som ferdigstilles under boligkjøpsprosessen når finansiering er involvert, eller når en huseier refinansierer. Selv om den takserte verdien av et hjem - oppfatningen til en enkelt takstmann - ikke alltid er det samme som virkelig markedsverdi, er takstrapporten fortsatt den vanligste måten å finne den på, sier Garrity.
Utenom en eiendomstransaksjon vurderer advokater, offentlige tjenestemenn og forsikringsselskaper også rimelig markedsverdi i ulike scenarier, som skilsmisse, dødsfall, eminent domene og tap fra en naturkatastrofe.
For både agenter og takstmenn er det mange måter å begrense en liste over sammenstillinger. Ameer forsker på aktive, under kontrakt og solgte eiendommer, tilsvarende størrelse og alder, fra de siste 90 til 180 dagene. I disse dager, jo nyere salget er, jo bedre.
"Gitt det nåværende salgstempoet i mange markeder, kan ser tilbake 180 dager akkurat nå vise data som er for gamle ettersom prisene har økt dramatisk i mange markeder fra der de var for seks til tre måneder siden," sier Ameer.
Hun velger deretter de mest relevante boligene som er nærmest i stil og beliggenhet til den hun priser, og gjør justeringer for ulike faktorer som:
Kvadratopptak
Type garasje
Pool vs. ingen basseng
Antall bad
Peis vs. ingen peis
Type tomt (personvern, nærhet, utsikt)
Disse justeringene er basert på et generelt akseptert verdiområde i CoreLogics Marshall & Swift Residential Cost Handbook.
"For eksempel kan verdien av et basseng være rundt $15.000 til $30.000 avhengig av størrelsen og funksjonene, en tredje bilgarasje kan være verdsatt rundt $5.000 til $7.000 og et fullt bad kan være verdt $5.000 til $7.000," sier Ameer.
Takstmenn bruker håndboken mer enn eiendomsmeglere, men meglere rådfører seg ofte med takstmenn for å holde seg oppdatert på justeringer.
Etter at justeringer er gjort, har agenten eller takstmannen vanligvis en "veldig god ide om hva verdien er for eiendommen," sier Ameer.
Andre vanlige metoder for å bestemme FMV
Bortsett fra comps-strategien, bruker takstmenn noen ganger det som kalles kostnadstilnærmingen for å bestemme virkelig markedsverdi, spesielt når boligen er unik og det ikke er mange comps å veie det mot. I kostnadstilnærmingen vurderer en takstmann den tidligere salgsprisen for tomten og estimerer byggekostnadene for å erstatte boligen på eiendommen, og tar med avskrivninger og trekker det fra verdien.
En mindre brukt tredje metode er kjent som inntektskapitaliseringsmetoden, som vanligvis er reservert for inntekter eller utleieeiendommer, og er basert på hvor mye inntekt som kan genereres fra boligen.
Virkelig markedsverdi i dagens marked
Comps-strategien er en populær måte å bestemme boligens markedsverdi, prisen en kjøper er villig til å betale i et gitt marked.
Men i mange markeder i dag er det boliger som selges over markedsverdi, så bruk av komposisjoner for å lage en tilbudsstrategi vil kanskje ikke resultere i et vellykket resultat for kjøpere i situasjoner med flere tilbud.
"Mange selgere over hele landet presser prisene sine for å se hva markedet vil tåle, gitt det lave tilbudet/høye etterspørselmarkedet vi opplever nå," sier Ameer. "Denne tilnærmingen fungerer ikke like bra i et avtagende marked, hvor lagernivåene øker og afz-selger ofte konkurrerer med mange alternativer i prisklassen, inkludert nybygg."
Under mer balanserte forhold er imidlertid agenter og takstmenn ofte avhengige av comps-metoden, og noen ganger kostnads- eller inntektsutnyttelsen nærmer seg, for å estimere virkelig markedsverdi. Hvis du er nysgjerrig på den virkelige markedsverdien av boligen din, vil begge formlene være et godt sted å begynne.
bunnlinjen
Eiendomsmeglere bruker vanligvis virkelig markedsverdi for å finne ut en pris eller prisklasse et hjem vil selge. Det brukes til å komme opp med en liste eller tilbudsstrategi. Virkelig markedsverdi bestemmes vanligvis ved å ta gjennomsnittet av tre eller flere sammenlignbare boliger.
##Høydepunkter
- Virkelig markedsverdi er prisen en eiendel vil selge for på det åpne markedet når visse betingelser er oppfylt.
– Betingelsene er: de involverte partene er klar over alle fakta, handler i sin egen interesse, er fri for press om å kjøpe eller selge, og har god tid til å ta avgjørelsen.
– Skatteinnstillinger og eiendomsmarkedet er to områder som vanligvis bruker rimelig markedsverdi.
Forsikringsselskaper bruker virkelig markedsverdi for å fastsette visse skadeutbetalinger.
Virkelig markedsverdi er annerledes enn markedsverdi og takstverdi.
##FAQ
Hvordan kan jeg lære den rimelige markedsverdien til bilen min?
Kelley Blue Book er en online guide som kan hjelpe deg med å bestemme den virkelige markedsverdien til bilen din ved å analysere data som innbytteverdi, privatfestverdi og andre forskningsområder.
Hvordan beregner du rettferdig markedsverdi?
Du kan vurdere i stedet for å beregne virkelig markedsverdi på noen forskjellige måter. Først av prisen varen kostet selgeren, via en liste over salg for objekter som ligner på eiendelen som selges, eller en eksperts mening. For eksempel vil en diamanttakstmann sannsynligvis være i stand til å identifisere og beregne en diamantring basert på deres erfaring.
Hvordan vet jeg den rimelige markedsverdien til hjemmet mitt?
Fast eiendom vurderes av profesjonelle takstmenn som kan fortelle deg dens virkelige markedsverdi ved å bruke standarder, retningslinjer og nasjonale og lokale forskrifter for å bestemme den.
