Sanngjarnt markaðsvirði (FMV)

Sanngjarnt markaðsvirði húsnæðis, sem byggist á því verði sem hugsanlegur kaupandi væri tilbúinn að greiða fyrir það, er mikilvægur þáttur fyrir bæði seljendur og kaupendur. Þú munt oft sjá það skammstafað sem FMV.

Hvað er sanngjarnt markaðsvirði í fasteignum?

Sanngjarnt markaðsvirði er það verð sem viljugur kaupandi myndi greiða fúsum seljanda fyrir heimili á opnum markaði, án þess að núverandi framboð og eftirspurn séu til staðar, útskýrir Tim Garrity, félagi og miðlari hjá Copper Hill Real Estate í Fíladelfíu. Þrátt fyrir að Garrity sé ekki matsmaður, þá er hann reyndur skráningaraðili og miðlari eigandi.

Með öðrum orðum, báðir aðilar hefðu næga þekkingu til að halda sölunni áfram, en utanaðkomandi þættir skipta ekki máli við samningagerð um verð og kjör.

„Í grundvallaratriðum er það það sem áhorfendur kaupenda telja að heimilið sé verðmætt,“ segir Cara Ameer, fasteignasali hjá Coldwell Banker Global Luxury í Los Angeles.

Hvernig sanngjarn markaður er reiknaður

Hvort sem umboðsmaður er að undirbúa samanburðarmarkaðsgreiningu (CMA) eða matsmaður er að klára matsskýrslu, er sanngjarnt markaðsvirði oft reiknað með því að taka verðmæti þriggja eða fleiri sambærilegra heimila, eða sambærilegra heimila, sem hafa nýlega selt og fá meðaltal, segir Garrity.

Fyrir úttekt skoðar matsmaður þennan hóp heimila og tekur þátt í jákvæðum eða neikvæðum þáttum hvers og eins út frá ákveðnum eiginleikum. Til dæmis, ef heimilið sem um ræðir væri 1.500 fermetrar og eitt af íbúðunum væri 1.250 fermetrar, gæti það verið plús fyrir sameignina, en mínus fyrir heimilið sem verið er að meta.

„Þetta ferli hjálpar til við að mála nákvæmari mynd af verðmæti heimilis, þar sem flest heimili eru ólík hvert öðru,“ segir Garrity.

Til hvers eru mat á sanngjörnu markaðsvirði notað

Fasteignasalar nota venjulega sanngjarnt markaðsvirði til að ákvarða verð eða verðbil sem heimili mun selja á þegar þeir vinna með seljanda eða kaupanda til að móta skráningu eða tilboðsstefnu.

Matsmenn íhuga einnig sanngjarnt markaðsvirði í matsskýrslu, sem er lokið við íbúðakaupaferli þegar fjármögnun á í hlut eða þegar húseigandi endurfjármagnar. Þrátt fyrir að matsverð heimilis - álit eins matsmanns - sé ekki alltaf það sama og sanngjarnt markaðsvirði, er matsskýrslan samt algengasta leiðin til að finna það, segir Garrity.

Utan við fasteignaviðskipti taka lögfræðingar, embættismenn og tryggingafélög einnig tillit til sanngjarns markaðsvirðis í ýmsum tilfellum, svo sem skilnaði, andláti, stórkostlegu ríki og tapi af völdum náttúruhamfara.

Fyrir bæði umboðsmenn og matsmenn eru margar leiðir til að þrengja lista yfir verð. Ameer rannsakar virkar, samningsbundnar og seldar eignir, svipaðar að stærð og aldri, frá síðustu 90 til 180 dögum. Þessa dagana, því nýlegri sem salan er, því betra.

„Miðað við núverandi söluhraða á mörgum mörkuðum, þegar litið er 180 daga til baka núna, gæti komið í ljós gögn sem eru of gömul þar sem verð hefur stórhækkað á mörgum mörkuðum frá því sem það var fyrir sex til þremur mánuðum síðan,“ segir Ameer.

Hún velur svo þau heimili sem eru næst því sem hún verðleggur hvað varðar stíl og staðsetningu og gerir breytingar á ýmsum þáttum eins og:

Fermetra myndefni

-Tegund bílskúrs

Laug vs. engin sundlaug
Fjöldi baðherbergja
Arinn vs. enginn arinn
Tegund lóðar (næði, nálægð, útsýni)

Þessar breytingar eru byggðar á almennt viðurkenndum gildum í Marshall & Swift Residential Cost Handbook CoreLogic.

„Til dæmis getur verðmæti sundlaugar verið um $15.000 til $30.000 eftir stærð og eiginleikum, þriðja bílskúrsflói gæti verið metið um $5.000 til $7.000 og fullt bað gæti verið $5.000 til $7.000 virði,“ segir Ameer.

Matsmenn nota handbókina meira en fasteignasalar, en umboðsmenn ráðfæra sig oft við matsmenn til að fylgjast með leiðréttingum.

Eftir að leiðréttingar eru gerðar hefur umboðsmaður eða matsmaður venjulega „mjög góða hugmynd um hvert verðmæti eignarinnar er,“ segir Ameer.

Aðrar algengar aðferðir til að ákvarða FMV

Burtséð frá comps stefnunni, nota matsmenn stundum það sem kallast kostnaðaraðferðin til að ákvarða sanngjarnt markaðsvirði, sérstaklega þegar heimilið er einstakt og það eru ekki margir comps til að vega það á móti. Í kostnaðaraðferðinni lítur matsmaður til fyrra söluverðs lóðarinnar og áætlar byggingarkostnað til að koma í stað húsnæðis á eigninni, teknar afskriftir með í reikninginn og dregur það frá verðmæti.

Þriðja aðferðin sem minna er notuð er þekkt sem tekjufjármögnunaraðferð, sem er almennt frátekin fyrir tekjur eða leigueignir og byggir á því hversu miklar tekjur er hægt að afla af heimilinu.

Sanngjarnt markaðsvirði á markaði í dag

Comps stefnan er vinsæl leið til að ákvarða sanngjarnt markaðsvirði heimilis, það verð sem kaupandi er tilbúinn að greiða á tilteknum markaði.

Hins vegar, á mörgum mörkuðum í dag, eru heimili sem seljast yfir sanngjörnu markaðsvirði, þannig að það að nota samsetningar til að búa til tilboðsstefnu getur ekki leitt til farsællar niðurstöðu fyrir kaupendur í mörgum tilboðsaðstæðum.

„Margir seljendur um allt land þrýsta á umboðsverð sitt til að sjá hvað markaðurinn mun bera, miðað við lítið framboð / mikla eftirspurn markaðinn sem við erum að upplifa núna,“ segir Ameer. "Þessi nálgun virkar ekki eins vel á hægfara markaði, þar sem birgðastigið er að byggjast upp og afz seljandi er oft að keppa við marga valkosti á verðbili þeirra, þar á meðal nýbyggingar."

Við jafnari aðstæður treysta umboðsmenn og matsmenn þó oft á comps-aðferðina, og stundum nálgist kostnaður eða tekjunýtingu, til að meta sanngjarnt markaðsvirði. Ef þú ert forvitinn um sanngjarnt markaðsvirði heimilis þíns, þá væri önnur hvor formúlan góður staður til að byrja.

kjarni málsins

Fasteignasalar nota venjulega sanngjarnt markaðsvirði til að reikna út verð eða verðbil sem heimili mun selja. Það er notað til að koma með skráningu eða tilboðsstefnu. Sanngjarnt markaðsvirði er venjulega ákvarðað með því að taka meðaltal þriggja eða fleiri sambærilegra heimila.

##Hápunktar

Sanngjarnt markaðsvirði er það verð sem eign myndi selja fyrir á almennum markaði þegar ákveðnum skilyrðum er fullnægt.
Skilyrðin eru: hlutaðeigandi aðilar eru meðvitaðir um allar staðreyndir, starfa í eigin þágu, eru lausir við þrýsting um að kaupa eða selja og hafa nægan tíma til að taka ákvörðun.
Skattastillingar og fasteignamarkaður eru tvö svið sem almennt nota sanngjarnt markaðsvirði.
Vátryggingafélög nota sanngjarnt markaðsvirði við ákvörðun ákveðnum tjónagreiðslum.
Sanngjarnt markaðsvirði er annað en markaðsvirði og matsverð.

##Algengar spurningar

Hvernig get ég lært sanngjarnt markaðsvirði bílsins míns?

Kelley Blue Book er handbók á netinu sem getur hjálpað þér að ákvarða sanngjarnt markaðsvirði bílsins þíns með því að greina gögn eins og innskiptavirði, verðmæti einkaaðila og önnur rannsóknarsvið.

Hvernig reiknarðu út sanngjarnt markaðsvirði?

Þú getur metið frekar en að reikna út sanngjarnt markaðsvirði á nokkra mismunandi vegu. Í fyrsta lagi með því verði sem hluturinn kostaði seljandann, í gegnum sölulista fyrir hluti svipaða eigninni sem verið er að selja, eða álit sérfræðings. Til dæmis myndi demantsmatsmaður líklega geta greint og reiknað út demantshring byggt á reynslu sinni.

Hvernig veit ég sanngjarnt markaðsvirði heimilis míns?

Fasteignir eru metnar af faglegum matsmönnum sem geta sagt þér sanngjarnt markaðsvirði þeirra með því að nota staðla, leiðbeiningar og landsbundnar og staðbundnar reglur til að ákvarða það.