Valor justo de mercado (FMV)
El valor justo de mercado de una vivienda, que se basa en el precio que un comprador potencial estaría dispuesto a pagar por ella, es un factor importante tanto para los vendedores como para los compradores. A menudo lo verá abreviado como FMV.
¿Qué es el valor justo de mercado en bienes raíces?
El valor justo de mercado es el precio que un comprador dispuesto pagaría a un vendedor dispuesto por una casa en un mercado abierto, sin que existan las condiciones actuales de oferta y demanda, explica Tim Garrity, socio y corredor de Copper Hill Real Estate en Filadelfia. Aunque Garrity no es un tasador, es un agente de cotización experimentado y propietario de una casa de bolsa.
En otras palabras, ambas partes tendrían suficiente conocimiento para proceder con la venta, pero los factores externos no serían relevantes para la negociación del precio y los términos.
“Básicamente, es lo que la audiencia de compradores percibe como valor de la casa”, dice Cara Ameer, agente de bienes raíces de Coldwell Banker Global Luxury en Los Ángeles.
Cómo se calcula el mercado justo
Ya sea que un agente esté preparando un análisis de mercado comparativo (CMA) o un tasador esté completando un informe de tasación, el valor justo de mercado a menudo se calcula tomando el valor de tres o más viviendas comparables, o comps, que se han vendido recientemente y obteniendo un promedio, Garrity dice.
Para una tasación, un tasador examina este grupo de casas y tiene en cuenta los aspectos positivos o negativos de cada una en función de ciertas características. Por ejemplo, si la casa en cuestión tiene 1,500 pies cuadrados y una de las comps tiene 1,250 pies cuadrados, podría ser una ventaja para la comp, pero una desventaja para la casa que se está evaluando.
“Este proceso ayuda a obtener una imagen más precisa del valor de una vivienda, ya que la mayoría de las viviendas son diferentes entre sí”, dice Garrity.
Para qué se utilizan las estimaciones del valor justo de mercado
Los agentes de bienes raíces generalmente usan el valor justo de mercado para determinar un precio o un rango de precios al que se venderá una casa cuando trabajan con un vendedor o comprador para diseñar una lista o una estrategia de oferta.
Los tasadores también consideran el valor justo de mercado en un informe de tasación, que se completa durante el proceso de compra de una vivienda cuando se trata de financiamiento, o cuando el propietario refinancia. Aunque el valor de tasación de una casa, la opinión de un solo tasador, no siempre es igual al valor justo de mercado, el informe de tasación sigue siendo la forma más común de encontrarlo, dice Garrity.
Fuera de una transacción de bienes raíces, los abogados, los funcionarios gubernamentales y las compañías de seguros también consideran el valor justo de mercado en varios escenarios, como el divorcio, la muerte, el dominio eminente y la pérdida por un desastre natural.
Tanto para los agentes como para los tasadores, hay muchas maneras de reducir una lista de compensaciones. Ameer investiga propiedades activas, bajo contrato y vendidas, similares en tamaño y antigüedad, de los últimos 90 a 180 días. En estos días, cuanto más reciente sea la venta, mejor.
“Dado el ritmo actual de ventas en muchos mercados, mirar hacia atrás 180 días en este momento puede mostrar datos que son demasiado antiguos, ya que los precios han aumentado drásticamente en muchos mercados desde donde estaban hace seis o tres meses”, dice Ameer.
Luego, elige las casas más relevantes más cercanas en estilo y ubicación a la que está valorando, y realiza ajustes para varios factores, tales como:
Pies cuadrados
Tipo de garaje
Piscina vs. no piscina
Cantidad de baños
Chimenea vs. sin chimenea
Tipo de lote (privacidad, proximidad, vista)
Estos ajustes se basan en un rango de valores generalmente aceptado en el manual de costos residenciales de Marshall & Swift de CoreLogic.
“Por ejemplo, el valor de una piscina puede ser de alrededor de $15,000 a $30,000 dependiendo del tamaño y las características, una bahía de garaje para un tercer automóvil puede tener un valor de alrededor de $5,000 a $7,000 y un baño completo puede valer de $5,000 a $7,000”, dice Ameer.
Los tasadores utilizan el manual más que los agentes de bienes raíces, pero los agentes a menudo consultan con los tasadores para mantenerse actualizados sobre los ajustes.
Después de realizar los ajustes, el agente o tasador generalmente tiene una "muy buena idea de cuál es el valor de la propiedad", dice Ameer.
Otros métodos comunes para determinar el FMV
Aparte de la estrategia de compensación, los tasadores a veces usan lo que se llama el enfoque de costos para determinar el valor justo de mercado, especialmente cuando la casa es única y no hay muchas compensaciones contra las cuales sopesarla. En el enfoque de costo, un tasador considera el precio de venta anterior del lote y estima el costo de construcción para reemplazar la casa en la propiedad, teniendo en cuenta la depreciación y restándola del valor.
Un tercer método menos utilizado se conoce como el enfoque de capitalización de ingresos, que generalmente se reserva para ingresos o propiedades de alquiler, y se basa en la cantidad de ingresos que se pueden generar desde el hogar.
Valor de mercado justo en el mercado actual
La estrategia de compensación es una forma popular de determinar el valor justo de mercado de una vivienda, el precio que un comprador está dispuesto a pagar en un mercado determinado.
Sin embargo, en muchos mercados hoy en día, hay viviendas que se venden por encima del valor justo de mercado, por lo que es posible que el uso de las compensaciones para diseñar una estrategia de oferta no resulte exitoso para los compradores en situaciones de ofertas múltiples.
“Muchos vendedores en todo el país están presionando sus precios de venta para ver qué soportará el mercado, dado el mercado de baja oferta/alta demanda que estamos experimentando actualmente”, dice Ameer. “Este enfoque no funciona tan bien en un mercado en desaceleración, donde los niveles de inventario se están acumulando y el vendedor de AFZ a menudo compite con muchas opciones en su rango de precios, incluida la nueva construcción”.
Sin embargo, en condiciones más equilibradas, los agentes y tasadores a menudo se basan en el método de compensación y, a veces, en los enfoques de utilización de costos o ingresos para estimar el valor justo de mercado. Si tiene curiosidad sobre el valor justo de mercado de su casa, cualquier fórmula sería un buen punto de partida.
Línea de fondo
Los agentes de bienes raíces generalmente usan el valor justo de mercado para determinar el precio o el rango de precios que venderá una casa. Se utiliza para crear una lista o una estrategia de oferta. El valor justo de mercado generalmente se determina tomando el promedio de tres o más viviendas comparables.
Reflejos
El valor justo de mercado es el precio al que se vendería un activo en el mercado abierto cuando se cumplen ciertas condiciones.
Las condiciones son: las partes involucradas conocen todos los hechos, actúan en su propio interés, están libres de cualquier presión para comprar o vender y tienen tiempo suficiente para tomar la decisión.
La configuración fiscal y el mercado inmobiliario son dos áreas que comúnmente utilizan el valor justo de mercado.
Las compañías de seguros usan el valor justo de mercado para determinar ciertos pagos de reclamos.
El valor justo de mercado es diferente del valor de mercado y el valor de tasación.
PREGUNTAS MÁS FRECUENTES
¿Cómo puedo saber el valor justo de mercado de mi automóvil?
Kelley Blue Book es una guía en línea que puede ayudarlo a determinar el valor justo de mercado de su automóvil mediante el análisis de datos como el valor de intercambio, el valor de parte privada y otras áreas de investigación.
¿Cómo se calcula el valor justo de mercado?
Puede evaluar en lugar de calcular el valor justo de mercado de diferentes maneras. Primero, por el precio que le costó al vendedor el artículo, a través de una lista de ventas de objetos similares al bien que se vende, o la opinión de un experto. Por ejemplo, un tasador de diamantes probablemente podría identificar y calcular un anillo de diamantes en función de su experiencia.
¿Cómo sé el valor justo de mercado de mi casa?
La propiedad inmobiliaria es evaluada por tasadores profesionales que pueden decirle su valor justo de mercado utilizando estándares, pautas y regulaciones nacionales y locales para determinarlo.
