نسبة القرض إلى القيمة (LTV)

إذا كنت تأمل في أن تصبح مالكًا للمنزل ، فلديك الكثير من الأرقام التي تدور في عقلك: أسعار الفائدة ، وإغلاق التكاليف ، وضرائب الملكية والمزيد. المقرض الذي سيراجع طلب الرهن العقاري الخاص بك لديه عدد غير قليل من الأرقام التي يجب مراعاتها أيضًا. أحد الأرقام الرئيسية هو نسبة القرض إلى القيمة ، أو LTV.

ما هي القيمة الدائمة وكيف يتم حسابها؟

نسبة القرض إلى القيمة الخاصة بك هي مقدار الأموال التي تقترضها ، وتسمى أيضًا رأس المال للقرض ، مقسومة على قيمة العقار الذي تريد شراءه أو قيمته.

على سبيل المثال ، إذا كنت تخطط لسداد دفعة أولى قدرها 50000 دولار على عقار بقيمة 500000 دولار ، واقترض 450 ألف دولار لرهنك العقاري ، فإن نسبة الحد الأقصى للقرض - 450 ألف دولار مقسومة على 500 ألف دولار ، مضروبة في 100 - ستكون 90 في المائة.

ماذا عن LTV المدمجة؟

إذا كان لديك رهن عقاري بالفعل وترغب في التقدم بطلب للحصول على قرض ثانٍ ، فسيقوم المقرض الخاص بك بتقييم نسبة LTV (CLTV) المدمجة ، والتي تؤثر في جميع أرصدة القروض على العقار - الرصيد المستحق على الرهن العقاري الأول ، والآن الرهن الثاني.

لنفترض أن لديك رصيدًا مستحقًا قدره 250 ألف دولار على منزل تم تقييمه بمبلغ 500 ألف دولار ، وترغب في اقتراض 30 ألف دولار في خط ائتمان لأسهم المنزل (HELOC) لدفع تكاليف تجديد المطبخ. فيما يلي تحليل بسيط لنسبة LTV المجمعة:

280.000 دولار (250.000 دولار + 30.000 دولار) / 500.000 دولار = 56 بالمائة CLTV

إذا كان لديك HELOC وترغب في التقدم بطلب للحصول على قرض آخر ، فقد ينظر المقرض الخاص بك في صيغة مماثلة تسمى نسبة ملكية المنازل المجمعة LTV (HCLTV). يمثل هذا الرقم المبلغ الإجمالي لـ HELOC مقابل قيمة منزلك ، وليس فقط ما رسمته من حد الائتمان.

لماذا ينظر المقرضون إلى LTV

قبل أن يقرر البنك أو المُقرض الموافقة على طلب الرهن العقاري الخاص بك ، يجب أن يكون قسم الاكتتاب لدى المُقرض واثقًا من قدرتك على سداد القرض. يتضمن فهم النطاق الكامل لنسبة LTV مزيدًا من العمل لتحديد كيف ستتمكن من الدفع مقابل "L" في المعادلة.

توضح جوليان جوزيف ، مساعدة مدير برامج الإسكان الحكومية ومشاركة الأعضاء في جمعية المصرفيين للرهن العقاري ، أنه بالإضافة إلى LTV ، ينظر المقرضون إلى نسبة الواجهة الأمامية ونسبة النهاية الخلفية لتقييم أموالك.

تُعرف نسبة الواجهة الأمامية باسم "نسبة السكن" ، وهي تقسم إجمالي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية - رأس المال والفائدة والضرائب والتأمين أو PITI - على دخلك الشهري.

لنفترض أن دفعة الرهن العقاري الشهرية تبلغ 1500 دولار ، ودخلك الشهري هو 6000 دولار. ستكون نسبة الواجهة الأمامية ، في هذه الحالة ، 25 بالمائة.

ومع ذلك ، فإن دفع الرهن العقاري الخاص بك ليس هو التكلفة الوحيدة التي ستديرها بصفتك مالكًا للمنزل. هل لديك قرض سيارة؟ هل تسدد قروض من الكلية؟ ضع في اعتبارك جميع الأموال التي تدين بها لمقرضين آخرين مقابل نسبة النهاية الخلفية ، والمعروفة أيضًا باسم نسبة الدين إلى الدخل (DTI) ، وهي مدفوعات الرهن العقاري الشهرية بالإضافة إلى جميع التزامات الدين الشهرية الأخرى مقسومة على دخلك الشهري.

إذا كانت دفعة الرهن العقاري الشهرية 1500 دولار ، فإن دخلك الشهري هو 6000 دولار وإجمالي التزامات الدين الشهرية 1300 دولار ، فإن نسبة النهاية الخلفية أو DTI ستكون 46 بالمائة.

يقول جوزيف: "تشير نسب DTI المرتفعة للمقرضين إلى أن المقترض لديه حصة أقل من دخله المتاح لتغطية النفقات غير المتوقعة ، والتي قد تؤدي إلى المشقة أو التخلف عن سداد الرهن العقاري".

بين قيمتي LTV والنسب الأمامية والخلفية ، إذا اعتبر المقرض أنك مخاطرة أكبر ، فمن المحتمل أن تدفع سعر فائدة أعلى ، وهو ما يترجم إلى دفع المزيد من المال على مدى فترة القرض.

"تعتبر القروض ذات معدلات القيمة الدائمة المرتفعة عمومًا على أنها تنطوي على مخاطر أكبر ، لأنه من المرجح أن يخسر المقرض أموالًا عليها إذا تخلف المقترض عن السداد ولم تكن عائدات بيع الرهن قادرة على تغطية الرصيد المستحق للرهن العقاري على المستثمر وتكاليف المحكمة ، "يقول جوزيف. "للتخفيف من الخسارة المحتملة على هذه القروض ، قد يقوم المقرضون بتقييم تعديل السعر لسعر الفائدة."

ما هي نسبة LTV الجيدة؟

تختلف نسب القيمة الدائمة المثالية وفقًا للمقرض ونوع القرض.

TTT

• ** القرض التقليدي ** - تبلغ النسبة السحرية للتمويل العقاري الممنوح لمعظم المقرضين 80 بالمائة. هذا يعني أنه يمكنك سداد دفعة أولى بنسبة 20 في المائة ، وبصفتك مقترضًا ، لن تضطر إلى دفع تأمين الرهن العقاري الخاص.

• قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية - بشكل عام ، ستكون نسبة القيمة الدائمة 96.5 في المائة كافية لتأمين قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية. ضع في اعتبارك أن الحد الأدنى لمتطلبات الدفعة المقدمة بنسبة 3.5 في المائة لقروض قروض إدارة الإسكان الفدرالية يعني أنك ستحتاج إلى دفع تأمين الرهن العقاري.

• ** قرض VA ** - إذا كنت عضوًا في الخدمة أو من المحاربين القدامى ، فيمكنك الحصول على نسبة LTV بنسبة 100 في المائة مع قرض VA (بمعنى آخر ، بدون دفعة أولى) ، بشرط أن تستوفي متطلبات أخرى للموافقة.

• قرض وزارة الزراعة الأمريكية - متاح لمشتري المساكن من ذوي الدخل المنخفض والمتوسط في المناطق الريفية ، تمنح وزارة الزراعة الأمريكية بعض المقترضين القدرة على الحصول على الموافقة بنسبة 100 في المائة من القيمة الدائمة ، أيضًا.

• إعادة التمويل - إذا كنت تفكر في إعادة تمويل رهنك العقاري ، فإن معظم المقرضين سيرغبون في رؤية نسبة LTV تبلغ 80 في المائة أو أقل (20 في المائة على الأقل من حقوق الملكية).

يقول جوزيف: "عادةً ما يفضل المقرضون القروض ذات معدلات القيمة الدائمة المنخفضة ، لكنهم يعترفون بأن العديد من المقترضين غير قادرين على تقديم دفعة أولى كبيرة".

كيفية خفض LTV الخاص بك

يمكن أن يحدث خفض نسبة LTV الخاص بك بإحدى طريقتين: يمكنك توفير المزيد من المال لتسديد دفعة أولى أكبر على عقار أحلامك ، أو يمكنك العثور على عقار أرخص.

إذا وجدت منزلًا بقيمة 250000 دولار ، على سبيل المثال ، بدلاً من 500000 دولار في السيناريو السابق ، فإن الدفعة الأولى التي تبلغ قيمتها 50000 دولار ستمنحك نسبة الحد الأدنى للقيمة 80 بالمائة ، والتي يمكن أن تساعد في التخلص من التكلفة الإضافية لتأمين الرهن العقاري وتقربك كثيرًا من السداد من القرض من اليوم الأول.

يسلط الضوء

• القرض إلى القيمة (LTV) هي نسبة مستخدمة غالبًا في إقراض الرهن العقاري لتحديد المبلغ اللازم لدفع دفعة أولى وما إذا كان المقرض سيقدم الائتمان للمقترض.

• يقدم معظم المقرضين لمقدمي طلبات الرهن العقاري وحقوق الملكية العقارية أدنى سعر فائدة ممكن عندما تكون نسبة القرض إلى القيمة عند 80٪ أو أقل.

• تسمح برامج الرهن العقاري الممكنة للمقترضين من ذوي الدخل المنخفض من Fannie Mae's HomeReady و Freddie Mac بنسبة تمويل عقاري بنسبة 97٪ (3٪ دفعة أولى) ولكنها تتطلب تأمينًا على الرهن العقاري حتى تنخفض النسبة إلى 80٪.