Kredi-Değer (LTV) Oranı
Bir ev sahibi olmayı umuyorsanız, beyninizde dönen çok sayıda sayı vardır: faiz oranları, kapanış maliyetleri, emlak vergileri ve daha fazlası. İpotek başvurunuzu gözden geçirecek olan borç verenin de dikkate alması gereken birkaç rakam vardır. Anahtar sayılardan biri, kredi/değer oranınız veya LTV'dir.
LTV nedir ve nasıl hesaplanır?
Kredi-değer oranınız, kredi anaparası olarak da adlandırılan ödünç aldığınız paranın, satın almak istediğiniz mülkün değerine veya değerine bölünmesiyle elde edilir.
Örneğin, 500.000 ABD Doları tutarında bir mülk için 50.000 ABD Doları peşinat ödemeyi planlıyorsanız, ipotekiniz için 450.000 ABD Doları borç alırsanız, LTV oranınız - 450.000 ABD Doları bölü 500.000 ABD Doları, 100 ile çarpılır - yüzde 90 olacaktır.
Birleşik LTV'ye ne dersiniz?
Halihazırda bir ipoteğiniz varsa ve ikinci bir ipotek için başvurmak istiyorsanız, borç vereniniz, mülk üzerindeki tüm kredi bakiyelerini etkileyen birleşik LTV (CLTV) oranını değerlendirecektir - ilk ipotek üzerindeki ödenmemiş bakiye ve şimdi ikinci ipotek.
Diyelim ki 500.000 ABD Doları değerinde bir evde 250.000 ABD Doları tutarında ödenmemiş bir bakiyeniz var ve bir mutfak tadilatı için ödeme yapmak için bir ev öz sermaye kredisi (HELOC) ile 30.000 ABD Doları borç almak istiyorsunuz. Birleşik LTV oranının basit bir dökümü:
280.000 ABD Doları (250.000 ABD Doları + 30.000 ABD Doları) / 500.000 ABD Doları = yüzde 56 CLTV
Bir HELOC'unuz varsa ve başka bir krediye başvurmak istiyorsanız, borç vereniniz konut sermayesi birleşik LTV (HCLTV) oranı olarak adlandırılan benzer bir formüle bakabilir. Bu rakam, yalnızca kredi limitinden çektiğiniz miktarı değil, evinizin değerine karşı toplam HELOC tutarını temsil eder.
Borç verenler neden LTV'ye bakar?
Bir banka veya borç veren ipotek başvurunuzu onaylamaya karar vermeden önce, borç verenin sigortacılık departmanının krediyi geri ödeyebileceğinizden emin olması gerekir. LTV oranının tam kapsamını anlamak, denklemdeki "L" için nasıl ödeme yapabileceğinizi belirlemek için daha fazla çalışmayı gerektirir.
Mortgage Bankacılar Birliği'nde hükümet konut programları ve üye katılımı müdür yardımcısı Julienne Joseph, borç verenlerin mali durumunuzu değerlendirmek için LTV'ye ek olarak bir ön uç oranına ve bir arka uç oranına baktığını açıklıyor.
Ön uç oranı "konut oranı" olarak bilinir ve toplam aylık ipotek ödemenizi - anapara, faiz, vergiler ve sigorta veya PITI - aylık gelirinize böler.
Diyelim ki aylık ipotek ödemeniz 1.500 dolar ve aylık geliriniz 6.000 dolar. Bu durumda ön uç oranınız yüzde 25 olacaktır.
Bununla birlikte, bir ev sahibi olarak yöneteceğiniz tek maliyet ipotek ödemeniz değildir. Araba krediniz var mı? Üniversiteden aldığın kredileri geri ödüyor musun? Aylık ipotek ödemesi ve diğer tüm aylık borç yükümlülüklerinizin aylık gelirinize bölünmesiyle elde edilen borç-gelir (DTI) oranı olarak da bilinen arka uç oranı için diğer borç verenlere borçlu olduğunuz tüm parayı düşünün.
Aylık ipotek ödemeniz 1.500$, aylık geliriniz 6.000$ ve aylık borç yükümlülüklerinizin toplamı 1.300$ ise, arka uç veya DTI oranınız yüzde 46 olacaktır.
Joseph, "Yüksek DTI oranları, borç verenlere, borçlunun beklenmedik masrafları karşılamak için daha düşük bir gelir payına sahip olduğunu ve bunun da ipoteğin zorlanmasına veya temerrüde düşmesine neden olabileceğinin sinyalini veriyor" diyor.
LTV ile ön ve arka uç oranları arasında, borç veren sizi daha büyük bir risk olarak görürse, muhtemelen daha yüksek bir faiz oranı ödersiniz, bu da kredinin ömrü boyunca daha fazla para ödemeniz anlamına gelir.
“Daha yüksek LTV oranlarına sahip kredilerin genellikle daha büyük risk içerdiği kabul edilir, çünkü borçlunun temerrüde düşmesi ve bir haciz satışından elde edilen gelirlerin ipotek ödenmemiş bakiyesini karşılayamaması durumunda borç verenin para kaybetme olasılığı daha yüksektir. yatırımcıya ve mahkeme masraflarına, ”diyor Joseph. "Bu kredilerdeki olası zararı azaltmak için, borç verenler faiz oranında bir fiyat ayarlaması değerlendirebilir."
İyi bir LTV oranı nedir?
İdeal LTV oranları, borç verene ve kredinin türüne göre değişir.
TTT
Geleneksel kredi – Çoğu borç veren için sihirli LTV oranı yüzde 80'dir. Bu, yüzde 20 peşinat ödeyebileceğiniz ve bir borçlu olarak özel ipotek sigortası ödemek zorunda kalmayacağınız anlamına gelir.
FHA kredisi – Genellikle, yüzde 96,5'lik bir LTV oranı, bir FHA kredisini güvence altına almak için yeterli olacaktır. FHA kredileri için minimum yüzde 3,5 ön ödeme şartının, ipotek sigortası ödemeniz gerekeceği anlamına geldiğini unutmayın.
VA kredisi – Hizmet üyesi veya kıdemli iseniz, diğer onay gereksinimlerini karşılamanız koşuluyla, VA kredisiyle (başka bir deyişle peşinat ödemeden) yüzde 100 LTV oranına sahip olabilirsiniz.
USDA kredisi - Kırsal alanlarda düşük ve orta gelirli ev alıcılarına sunulan Amerika Birleşik Devletleri Tarım Bakanlığı, bazı borçlulara yüzde 100 LTV oranıyla onay alma olanağı da veriyor.
Yeniden Finansman - İpoteğinizi yeniden finanse etmeyi düşünüyorsanız, çoğu borç veren yüzde 80 veya daha düşük bir LTV oranı (en az yüzde 20 öz sermaye) görmek isteyecektir.
Joseph, "Tipik olarak, borç verenler daha düşük LTV oranlarına sahip kredileri tercih ediyor, ancak birçok borçlunun önemli bir ön ödeme sağlayamadığını kabul ediyor" diyor.
LTV'nizi nasıl düşürürsünüz
LTV oranınızı düşürmek iki yoldan biri olabilir: Hayalinizdeki mülkte daha büyük bir ön ödeme yapmak için daha fazla para biriktirebilir veya daha ucuz bir mülk bulabilirsiniz.
Örneğin, önceki senaryodaki 500.000 ABD Doları yerine 250.000 ABD Doları tutarında bir ev bulursanız, 50.000 ABD Doları peşinat size yüzde 80'lik bir LTV oranı verir, bu da ipotek sigortasının ek maliyetini ortadan kaldırmaya yardımcı olabilir ve sizi ödemeye çok daha yaklaştırabilir. ilk günden itibaren kredi kapalı.
Öne Çıkanlar
Kredi-değer (LTV), ipotek kredisinde, peşinat koymak için gerekli miktarı ve bir borç verenin bir borçluya kredi verip vermeyeceğini belirlemek için sıklıkla kullanılan bir orandır.
Çoğu borç veren, ipotek ve ev sermayesi başvuru sahiplerine, kredi-değer oranı %80 veya altında olduğunda mümkün olan en düşük faiz oranını sunar.
Fannie Mae's HomeReady ve Freddie Mac's Home Düşük gelirli borçlular için olası ipotek programları, %97'lik bir LTV oranına (%3 peşinat) izin verir, ancak oran %80'e düşene kadar ipotek sigortası gerektirir.
