Nisbah Pinjaman-kepada-Nilai (LTV).

Jika anda berharap untuk menjadi pemilik rumah, anda mempunyai banyak angka yang berputar dalam otak anda: kadar faedah, kos penutupan, cukai hartanah dan banyak lagi. Pemberi pinjaman yang akan menyemak permohonan gadai janji anda mempunyai beberapa angka untuk dipertimbangkan juga. Salah satu nombor utama ialah nisbah pinjaman kepada nilai anda, atau LTV.

Apakah itu LTV dan bagaimana ia dikira?

Nisbah pinjaman kepada nilai anda ialah jumlah wang yang anda pinjam, juga dipanggil prinsipal pinjaman, dibahagikan dengan nilai harta yang ingin anda beli atau nilainya.

Contohnya, jika anda bercadang untuk membuat bayaran pendahuluan sebanyak $50,000 ke atas hartanah $500,000, meminjam $450,000 untuk gadai janji anda, nisbah LTV anda — $450,000 dibahagikan dengan $500,000, didarab dengan 100 — ialah 90 peratus.

Bagaimana pula dengan gabungan LTV?

Jika anda sudah mempunyai gadai janji dan ingin memohon gadai janji kedua, pemberi pinjaman anda akan menilai nisbah gabungan LTV (CLTV), yang menjadi faktor dalam semua baki pinjaman pada harta itu — baki tertunggak pada gadai janji pertama, dan kini gadai janji kedua.

Katakan anda mempunyai baki tertunggak sebanyak $250,000 pada rumah yang dinilai pada $500,000 dan anda ingin meminjam $30,000 dalam talian kredit ekuiti rumah (HELOC) untuk membayar pengubahsuaian dapur. Berikut ialah pecahan ringkas nisbah LTV gabungan:

$280,000 ($250,000 + $30,000) / $500,000 = 56 peratus CLTV

Jika anda mempunyai HELOC dan ingin memohon pinjaman lain, pemberi pinjaman anda mungkin melihat formula serupa yang dipanggil nisbah LTV gabungan ekuiti rumah (HCLTV). Angka ini mewakili jumlah keseluruhan HELOC berbanding nilai rumah anda, bukan hanya amaun yang anda telah ambil daripada garis kredit.

Mengapa pemberi pinjaman melihat LTV

Sebelum bank atau pemberi pinjaman memutuskan untuk meluluskan permohonan gadai janji anda, jabatan pengunderaitan pemberi pinjaman perlu yakin bahawa anda akan dapat membayar balik pinjaman tersebut. Memahami skop penuh nisbah LTV melibatkan lebih banyak kerja untuk menentukan cara anda boleh membayar untuk "L" dalam persamaan.

Julienne Joseph, penolong pengarah program perumahan kerajaan dan penglibatan ahli di Persatuan Jurubank Gadai Janji, menjelaskan bahawa, sebagai tambahan kepada LTV, pemberi pinjaman melihat nisbah bahagian hadapan dan nisbah bahagian belakang untuk menilai kewangan anda.

Nisbah bahagian hadapan dikenali sebagai "nisbah perumahan," dan ia membahagikan jumlah bayaran gadai janji bulanan anda — prinsipal, faedah, cukai dan insurans, atau PITI — dengan pendapatan bulanan anda.

Katakan bayaran gadai janji bulanan anda ialah $1,500 dan pendapatan bulanan anda ialah $6,000. Nisbah bahagian hadapan anda, dalam kes itu, ialah 25 peratus.

Walau bagaimanapun, bayaran gadai janji anda bukanlah satu-satunya kos yang akan anda uruskan sebagai pemilik rumah. Adakah anda mempunyai pinjaman kereta? Adakah anda membayar balik pinjaman dari kolej? Pertimbangkan semua wang yang anda berhutang kepada pemberi pinjaman lain untuk nisbah bahagian belakang, juga dikenali sebagai nisbah hutang kepada pendapatan (DTI), iaitu bayaran gadai janji bulanan serta semua kewajipan hutang bulanan anda yang lain dibahagikan dengan pendapatan bulanan anda.

Jika bayaran gadai janji bulanan anda ialah $1,500, pendapatan bulanan anda ialah $6,000 dan obligasi hutang bulanan anda berjumlah $1,300, nisbah bahagian belakang atau DTI anda ialah 46 peratus.

"Nisbah DTI yang tinggi memberi isyarat kepada pemberi pinjaman bahawa peminjam mempunyai bahagian yang lebih rendah daripada pendapatan mereka yang tersedia untuk menampung perbelanjaan yang tidak dijangka, yang mungkin membawa kepada kesukaran atau kemungkiran gadai janji," kata Joseph.

Di antara LTV dan nisbah hadapan dan belakang, jika pemberi pinjaman menganggap anda berisiko lebih besar, anda mungkin akan membayar kadar faedah yang lebih tinggi, yang bermaksud membayar lebih banyak wang sepanjang hayat pinjaman.

“Pinjaman dengan nisbah LTV yang lebih tinggi secara amnya dianggap melibatkan risiko yang lebih besar, kerana pemberi pinjaman lebih berkemungkinan kehilangan wang ke atasnya sekiranya peminjam lalai dan hasil daripada jualan rampasan tidak dapat menampung baki tertunggak gadai janji. kepada pelabur dan kos mahkamah,” kata Joseph. "Untuk mengurangkan potensi kerugian atas pinjaman ini, pemberi pinjaman boleh menilai pelarasan harga kepada kadar faedah."

Apakah nisbah LTV yang baik?

Nisbah LTV yang ideal berbeza-beza bergantung pada pemberi pinjaman dan jenis pinjaman.

TTT

Pinjaman konvensional – Nisbah LTV ajaib bagi kebanyakan pemberi pinjaman ialah 80 peratus. Ini bermakna anda mampu membuat bayaran pendahuluan sebanyak 20 peratus, dan sebagai peminjam, anda tidak perlu membayar insurans gadai janji persendirian.
Pinjaman FHA – Secara amnya, nisbah LTV sebanyak 96.5 peratus sudah memadai untuk mendapatkan pinjaman FHA. Perlu diingat bahawa keperluan bayaran muka minimum 3.5 peratus untuk pinjaman FHA bermakna anda perlu membayar insurans gadai janji.
Pinjaman VA – Jika anda seorang ahli perkhidmatan atau veteran, anda boleh mempunyai nisbah LTV 100 peratus dengan pinjaman VA (dengan kata lain, tiada bayaran pendahuluan), dengan syarat anda memenuhi keperluan lain untuk kelulusan.
Pinjaman USDA – Tersedia kepada pembeli rumah berpendapatan rendah dan sederhana di kawasan luar bandar, Jabatan Pertanian Amerika Syarikat memberi peminjam tertentu keupayaan untuk mendapatkan kelulusan dengan nisbah LTV 100 peratus, juga.
Pembiayaan Semula – Jika anda sedang mempertimbangkan untuk membiayai semula gadai janji anda, kebanyakan pemberi pinjaman akan mahu melihat nisbah LTV sebanyak 80 peratus atau lebih rendah (sekurang-kurangnya 20 peratus ekuiti).

"Biasanya, pemberi pinjaman lebih suka pinjaman dengan nisbah LTV yang lebih rendah, tetapi mengakui bahawa ramai peminjam tidak dapat memberikan bayaran pendahuluan yang ketara," kata Joseph.

Cara menurunkan LTV anda

Menurunkan nisbah LTV anda boleh berlaku salah satu daripada dua cara: Anda boleh menjimatkan lebih banyak wang untuk membuat bayaran pendahuluan yang lebih besar pada hartanah impian anda, atau anda boleh mencari hartanah yang lebih murah.

Jika anda menjumpai rumah $250,000, contohnya, bukannya $500,000 dalam senario sebelumnya, bayaran pendahuluan $50,000 akan memberi anda nisbah LTV 80 peratus, yang boleh membantu menghapuskan kos tambahan insurans gadai janji dan meletakkan anda lebih dekat untuk membayar. mengurangkan pinjaman dari hari pertama.

Sorotan

Pinjaman kepada nilai (LTV) ialah nisbah yang sering digunakan dalam pinjaman gadai janji untuk menentukan jumlah yang diperlukan untuk dimasukkan ke dalam bayaran pendahuluan dan sama ada pemberi pinjaman akan memberikan kredit kepada peminjam.
Kebanyakan pemberi pinjaman menawarkan pemohon gadai janji dan ekuiti rumah kadar faedah serendah mungkin apabila nisbah pinjaman kepada nilai berada pada atau di bawah 80%.
Program gadai janji Fannie Mae's HomeReady dan Freddie Mac's Home Kemungkinan untuk peminjam berpendapatan rendah membenarkan nisbah LTV sebanyak 97% (bayaran pendahuluan 3%) tetapi memerlukan insurans gadai janji sehingga nisbah jatuh kepada 80%.