Loan-to-Value (LTV)-Verhältnis

Wenn Sie hoffen, Hausbesitzer zu werden, schwirren viele Zahlen in Ihrem Gehirn herum: Zinssätze, Abschlusskosten, Grundsteuern und mehr. Auch der Kreditgeber, der Ihren Hypothekenantrag prüft, muss einige Zahlen berücksichtigen. Eine der Schlüsselzahlen ist Ihre Loan-to-Value-Ratio oder LTV.

Was ist LTV und wie wird es berechnet?

Ihr Beleihungswert ist, wie viel Geld Sie leihen, auch Darlehenskapital genannt, geteilt durch den Wert der Immobilie, die Sie kaufen möchten, oder ihren Wert.

Wenn Sie beispielsweise vorhaben, eine Anzahlung von 50.000 US-Dollar auf eine 500.000-Dollar-Immobilie zu leisten und 450.000 US-Dollar für Ihre Hypothek zu leihen, beträgt Ihr LTV-Verhältnis – 450.000 US-Dollar geteilt durch 500.000 US-Dollar, multipliziert mit 100 – 90 Prozent.

Was ist mit dem kombinierten LTV?

Wenn Sie bereits eine Hypothek haben und eine zweite beantragen möchten, bewertet Ihr Kreditgeber das kombinierte LTV-Verhältnis (CLTV), das alle Kreditsalden auf der Immobilie berücksichtigt – den ausstehenden Restbetrag der ersten Hypothek und jetzt die zweite Hypothek.

Nehmen wir an, Sie haben einen ausstehenden Betrag von 250.000 US-Dollar für ein Haus, das auf 500.000 US-Dollar geschätzt wird, und Sie möchten 30.000 US-Dollar in einer Home-Equity-Kreditlinie (HELOC) leihen, um eine Küchenrenovierung zu bezahlen. Hier ist eine einfache Aufschlüsselung des kombinierten LTV-Verhältnisses:

280.000 $ (250.000 $ + 30.000 $) / 500.000 $ = 56 Prozent CLTV

Wenn Sie ein HELOC haben und ein weiteres Darlehen beantragen möchten, kann sich Ihr Kreditgeber eine ähnliche Formel ansehen, die als Home Equity Combined LTV (HCLTV) bezeichnet wird. Diese Zahl stellt den Gesamtbetrag des HELOC gegenüber dem Wert Ihres Hauses dar, nicht nur das, was Sie aus der Kreditlinie gezogen haben.

Warum Kreditgeber auf LTV achten

Bevor eine Bank oder ein Kreditgeber beschließt, Ihren Hypothekenantrag zu genehmigen, muss die Versicherungsabteilung des Kreditgebers sicher sein, dass Sie in der Lage sein werden, das Darlehen zurückzuzahlen. Um den vollen Umfang des LTV-Verhältnisses zu verstehen, ist mehr Arbeit erforderlich, um zu bestimmen, wie Sie das „L“ in der Gleichung bezahlen können.

Julienne Joseph, stellvertretende Direktorin für staatliche Wohnungsbauprogramme und Mitgliederengagement bei der Mortgage Bankers Association, erklärt, dass Kreditgeber neben dem LTV auch ein Front-End-Verhältnis und ein Back-End-Verhältnis betrachten, um Ihre Finanzen zu bewerten.

Die Front-End-Ratio ist als „Housing Ratio“ bekannt und dividiert Ihre gesamte monatliche Hypothekenzahlung – Kapital, Zinsen, Steuern und Versicherungen oder PITI – durch Ihr monatliches Einkommen.

Nehmen wir an, Ihre monatliche Hypothekenzahlung beträgt 1.500 $ und Ihr monatliches Einkommen 6.000 $. Ihr Front-End-Verhältnis würde in diesem Fall 25 Prozent betragen.

Ihre Hypothekenzahlung ist jedoch nicht die einzigen Kosten, die Sie als Hausbesitzer verwalten müssen. Haben Sie einen Autokredit? Zahlst du Kredite vom College zurück? Berücksichtigen Sie das gesamte Geld, das Sie anderen Kreditgebern schulden, für das Back-End-Verhältnis, das auch als Debt-to-Income (DTI)-Verhältnis bekannt ist. Dies ist die monatliche Hypothekenzahlung plus alle Ihre anderen monatlichen Schuldenverpflichtungen geteilt durch Ihr monatliches Einkommen.

Wenn Ihre monatliche Hypothekenzahlung 1.500 US-Dollar beträgt, Ihr monatliches Einkommen 6.000 US-Dollar beträgt und Ihre monatlichen Schuldenverpflichtungen 1.300 US-Dollar betragen, beträgt Ihr Back-End- oder DTI-Verhältnis 46 Prozent.

„Hohe DTI-Verhältnisse signalisieren den Kreditgebern, dass der Kreditnehmer einen geringeren Anteil seines Einkommens zur Deckung unerwarteter Ausgaben zur Verfügung hat, was zu Härtefällen oder einem Ausfall der Hypothek führen kann“, sagt Joseph.

Zwischen dem LTV und den Front- und Back-End-Verhältnissen zahlen Sie wahrscheinlich einen höheren Zinssatz, wenn der Kreditgeber Sie für ein höheres Risiko hält, was bedeutet, dass Sie während der Laufzeit des Kredits mehr Geld zahlen.

„Darlehen mit höheren LTV-Verhältnissen gelten im Allgemeinen als risikoreicher, da ein Kreditgeber mit ihnen eher Geld verliert, wenn der Kreditnehmer in Verzug gerät und die Erlöse aus einer Zwangsversteigerung den ausstehenden Restbetrag der Hypothek nicht decken können auf den Investor und die Gerichtskosten“, sagt Joseph. „Um den potenziellen Verlust bei diesen Krediten zu mindern, können Kreditgeber eine Preisanpassung des Zinssatzes in Erwägung ziehen.“

Was ist ein gutes LTV-Verhältnis?

Ideale LTV-Verhältnisse variieren je nach Kreditgeber und Art des Darlehens.

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• Herkömmliches Darlehen – Das magische LTV-Verhältnis für die meisten Kreditgeber beträgt 80 Prozent. So können Sie sich eine Anzahlung von 20 Prozent leisten und müssen als Kreditnehmer keine private Hypothekenversicherung bezahlen.

• FHA-Darlehen – Im Allgemeinen reicht ein LTV-Verhältnis von 96,5 Prozent aus, um ein FHA-Darlehen zu erhalten. Denken Sie daran, dass die Mindestanzahlungsanforderung von 3,5 Prozent für FHA-Darlehen bedeutet, dass Sie eine Hypothekenversicherung bezahlen müssen.

• VA-Darlehen – Wenn Sie ein Servicemitglied oder Veteran sind, können Sie mit einem VA-Darlehen (mit anderen Worten, keine Anzahlung) ein LTV-Verhältnis von 100 Prozent erhalten, sofern Sie andere Genehmigungsvoraussetzungen erfüllen.

• USDA-Darlehen – Verfügbar für Hauskäufer mit niedrigem und mittlerem Einkommen in ländlichen Gebieten, gibt das Landwirtschaftsministerium der Vereinigten Staaten bestimmten Kreditnehmern die Möglichkeit, auch mit einem LTV-Verhältnis von 100 Prozent genehmigt zu werden.

• Refinanzierung – Wenn Sie eine Refinanzierung Ihrer Hypothek in Betracht ziehen, möchten die meisten Kreditgeber eine LTV-Quote von 80 Prozent oder weniger (mindestens 20 Prozent Eigenkapital).

„Typischerweise bevorzugen Kreditgeber Kredite mit niedrigeren LTV-Verhältnissen, erkennen aber an, dass viele Kreditnehmer keine nennenswerte Anzahlung leisten können“, sagt Joseph.

So senken Sie Ihren LTV

Die Senkung Ihres LTV-Verhältnisses kann auf zwei Arten erfolgen: Sie können mehr Geld sparen, um eine größere Anzahlung für Ihre Traumimmobilie zu leisten, oder Sie können eine günstigere Immobilie finden.

Wenn Sie zum Beispiel ein Haus im Wert von 250.000 US-Dollar statt der 500.000 US-Dollar im vorherigen Szenario finden, erhalten Sie mit einer Anzahlung von 50.000 US-Dollar eine LTV-Quote von 80 Prozent, was dazu beitragen kann, die zusätzlichen Kosten für die Hypothekenversicherung zu eliminieren und Sie der Zahlung viel näher zu bringen ab dem ersten Tag vom Kredit ab.

Höhepunkte

• Loan-to-Value (LTV) ist ein häufig verwendetes Verhältnis bei Hypothekendarlehen, um den Betrag zu bestimmen, der für eine Anzahlung erforderlich ist, und ob ein Kreditgeber einem Kreditnehmer einen Kredit gewähren wird.

• Die meisten Kreditgeber bieten Hypotheken- und Eigenheimkreditbewerbern den niedrigstmöglichen Zinssatz an, wenn das Beleihungswertverhältnis bei oder unter 80 % liegt.

• HomeReady von Fannie Mae und Home von Freddie Mac Mögliche Hypothekenprogramme für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen ermöglichen eine LTV-Quote von 97 % (3 % Anzahlung), erfordern jedoch eine Hypothekenversicherung, bis die Quote auf 80 % fällt.