Wskaźnik kredytu do wartości (LTV)

Jeśli masz nadzieję zostać właścicielem domu do wynajęcia, w Twojej głowie kłębi się mnóstwo liczb: stopy procentowe, koszty zamknięcia, podatki od nieruchomości i inne. Pożyczkodawca, który rozpatrzy Twój wniosek o kredyt hipoteczny, ma również kilka danych do rozważenia. Jedną z kluczowych liczb jest Twój stosunek wartości kredytu do wartości lub LTV.

Co to jest LTV i jak jest obliczane?

Twój stosunek wartości kredytu do wartości to kwota, jaką pożyczasz, nazywana również kwotą główną pożyczki, podzielona przez wartość lub wartość nieruchomości, którą chcesz kupić.

Na przykład, jeśli planujesz wpłacić 50 000 USD na nieruchomość o wartości 500 000 USD, pożyczając 450 000 USD na kredyt hipoteczny, Twój współczynnik LTV — 450 000 USD podzielone przez 500 000 USD pomnożone przez 100 — wyniesie 90 procent.

A co z połączonym LTV?

Jeśli masz już kredyt hipoteczny i chcesz ubiegać się o drugi, Twój kredytodawca oceni wskaźnik łącznego LTV (CLTV), który uwzględnia wszystkie salda kredytu na nieruchomości — saldo pozostałe do spłaty pierwszego kredytu hipotecznego, a teraz drugi kredyt hipoteczny.

Załóżmy, że masz zaległe saldo w wysokości 250 000 USD na domu, który jest wyceniany na 500 000 USD i chcesz pożyczyć 30 000 USD w ramach linii kredytowej pod zastaw domu (HELOC), aby opłacić remont kuchni. Oto prosty podział łącznego współczynnika LTV:

280 000 $ (250 000 $ + 30 000 $) / 500 000 $ = 56 procent CLTV

Jeśli masz HELOC i chcesz ubiegać się o kolejną pożyczkę, twój pożyczkodawca może spojrzeć na podobną formułę, zwaną wskaźnikiem połączonego LTV kapitału własnego domu (HCLTV). Ta liczba reprezentuje całkowitą kwotę HELOC w stosunku do wartości twojego domu, a nie tylko to, co zaciągnąłeś z linii kredytowej.

Dlaczego pożyczkodawcy patrzą na LTV

Zanim bank lub pożyczkodawca zdecyduje się zatwierdzić twój wniosek o kredyt hipoteczny, dział gwarancji pożyczkodawcy musi mieć pewność, że będziesz w stanie spłacić pożyczkę. Zrozumienie pełnego zakresu współczynnika LTV wymaga więcej pracy, aby określić, w jaki sposób będziesz w stanie zapłacić za „L” w równaniu.

Julienne Joseph, zastępca dyrektora rządowych programów mieszkaniowych i zaangażowania członków w Mortgage Bankers Association, wyjaśnia, że oprócz LTV, pożyczkodawcy biorą pod uwagę współczynniki front-end i back-end, aby ocenić twoje finanse.

Wskaźnik front-end jest znany jako „wskaźnik mieszkaniowy” i dzieli całkowitą miesięczną spłatę kredytu hipotecznego – kapitał, odsetki, podatki i ubezpieczenie lub PITI – przez miesięczny dochód.

Załóżmy, że miesięczna spłata kredytu hipotecznego wynosi 1500 USD, a miesięczny dochód 6000 USD. W takim przypadku współczynnik front-end wynosiłby 25 procent.

Jednak spłata kredytu hipotecznego nie jest jedynym kosztem, którym będziesz zarządzać jako właściciel domu. Masz kredyt samochodowy? Spłacasz pożyczki ze studiów? Weź pod uwagę wszystkie pieniądze, które jesteś winien innym pożyczkodawcom, za wskaźnik zadłużenia, znany również jako wskaźnik zadłużenia do dochodu (DTI), który jest miesięczną spłatą kredytu hipotecznego plus wszystkie inne miesięczne zobowiązania dłużne podzielone przez miesięczny dochód.

Jeśli miesięczna spłata kredytu hipotecznego wynosi 1500 USD, miesięczny dochód wynosi 6000 USD, a miesięczne zobowiązania dłużne wynoszą 1300 USD, wskaźnik zaplecza lub DTI wyniesie 46 procent.

„Wysokie wskaźniki DTI sygnalizują pożyczkodawcom, że pożyczkobiorca ma mniejszy udział w swoich dochodach na pokrycie nieoczekiwanych wydatków, co może prowadzić do trudności lub niespłacenia kredytu hipotecznego” – mówi Joseph.

Jeśli pożyczkodawca uzna, że ryzyko jest większe, między LTV a wskaźnikami front-end i back-end, prawdopodobnie zapłacisz wyższą stopę procentową, co przekłada się na spłatę większej ilości pieniędzy w okresie spłaty pożyczki.

„Uznaje się, że kredyty o wyższym wskaźniku LTV wiążą się z większym ryzykiem, ponieważ kredytodawca prawdopodobnie straci na nich pieniądze, jeśli kredytobiorca popadnie w spłatę, a wpływy ze sprzedaży egzekucji nie będą w stanie pokryć pozostałego salda kredytu hipotecznego inwestora i koszty sądowe” – mówi Joseph. „Aby złagodzić potencjalną stratę z tytułu tych pożyczek, pożyczkodawcy mogą ocenić korektę ceny do stopy procentowej”.

Jaki jest dobry współczynnik LTV?

Idealne wskaźniki LTV różnią się w zależności od pożyczkodawcy i rodzaju pożyczki.

TTT

• Kredyt konwencjonalny – Magiczny wskaźnik LTV dla większości pożyczkodawców wynosi 80 proc. Oznacza to, że możesz pozwolić sobie na 20-procentową zaliczkę, a jako pożyczkobiorca nie będziesz musiał płacić prywatnego ubezpieczenia hipotecznego.

• Pożyczka FHA – Ogólnie rzecz biorąc, wskaźnik LTV wynoszący 96,5 proc. wystarczy do zabezpieczenia pożyczki FHA. Należy pamiętać, że minimalny wymóg zaliczki w wysokości 3,5 procent dla pożyczek FHA oznacza, że będziesz musiał spłacić ubezpieczenie kredytu hipotecznego.

• Pożyczka VA – Jeśli jesteś usługodawcą lub weteranem, możesz mieć 100-procentowy wskaźnik LTV z pożyczką VA (innymi słowy, bez zaliczki), pod warunkiem, że spełniasz inne wymagania dotyczące zatwierdzenia.

• Pożyczka USDA – dostępna dla nabywców domów o niskich i średnich dochodach na obszarach wiejskich, Departament Rolnictwa Stanów Zjednoczonych daje niektórym pożyczkobiorcom również możliwość uzyskania zgody ze 100-procentowym współczynnikiem LTV.

• Refinansowanie – jeśli rozważasz refinansowanie kredytu hipotecznego, większość pożyczkodawców będzie chciała zobaczyć wskaźnik LTV na poziomie 80 procent lub niższym (co najmniej 20 procent kapitału własnego).

„Zazwyczaj pożyczkodawcy preferują pożyczki o niższych wskaźnikach LTV, ale przyznają, że wielu pożyczkobiorców nie jest w stanie zapewnić znacznej zaliczki” – mówi Joseph.

Jak obniżyć LTV

Obniżenie współczynnika LTV może nastąpić na dwa sposoby: Możesz zaoszczędzić więcej pieniędzy, aby dokonać większej zaliczki na wymarzonej nieruchomości, lub możesz znaleźć tańszą nieruchomość.

Jeśli na przykład znajdziesz dom o wartości 250 000 USD zamiast 500 000 USD w poprzednim scenariuszu, zaliczka w wysokości 50 000 USD zapewni 80-procentowy wskaźnik LTV, co może pomóc wyeliminować dodatkowe koszty ubezpieczenia hipotecznego i znacznie przybliżyć Cię do płacenia spłaty pożyczki od pierwszego dnia.

Przegląd najważniejszych wydarzeń

• Loan-to-value (LTV) jest często używanym wskaźnikiem w udzielaniu kredytów hipotecznych w celu określenia kwoty niezbędnej do wpłacenia zaliczki oraz tego, czy pożyczkodawca udzieli kredytu pożyczkobiorcy.

• Większość pożyczkodawców oferuje kredytodawcom hipotecznym i hipotecznym najniższe możliwe oprocentowanie, gdy stosunek wartości kredytu do wartości wynosi 80% lub mniej.

• HomeReady Fannie Mae i Home Możliwe programy hipoteczne Freddie Mac dla kredytobiorców o niskich dochodach pozwalają na wskaźnik LTV na poziomie 97% (3% zaliczki), ale wymagają ubezpieczenia hipotecznego, dopóki wskaźnik nie spadnie do 80%.