Lánshlutfall (LTV).

Ef þú ert að vonast til að verða húseigandi hefurðu fullt af tölum sem þyrlast í heilanum: vextir, lokakostnaður, fasteignaskattar og fleira. Lánveitandinn sem mun fara yfir veðumsóknina þína hefur líka nokkrar tölur sem þarf að huga að. Ein af lykiltölunum er lánshlutfall þitt, eða LTV.

Hvað er LTV og hvernig er það reiknað út?

Lánshlutfall þitt er hversu mikið fé þú ert að taka að láni, einnig kallaður höfuðstóll lánsins, deilt með því hversu mikils virði eignin sem þú vilt kaupa er, eða verðmæti hennar.

Til dæmis, ef þú ætlar að greiða $50.000 út á $500.000 eign, að taka $450.000 að láni fyrir húsnæðislánið þitt, þá væri LTV hlutfallið þitt - $450.000 deilt með $500.000, margfaldað með 100 - 90 prósent.

Hvað með samanlagt LTV?

Ef þú ert nú þegar með húsnæðislán og vilt sækja um annað mun lánveitandinn þinn meta samanlagt LTV (CLTV) hlutfallið, sem tekur þátt í öllum innstæðum lána á eigninni - útistandandi stöðu á fyrsta veði, og nú annað veð.

Segjum að þú sért með útistandandi stöðu upp á $250.000 á heimili sem er metið á $500.000, og þú vilt fá $30.000 að láni í lánalínu (HELOC) til að greiða fyrir endurbætur á eldhúsi. Hér er einföld sundurliðun á samanlögðu LTV hlutfalli:

$280.000 ($250.000 + $30.000) / $500.000 = 56 prósent CLTV

Ef þú ert með HELOC og vilt sækja um annað lán gæti lánveitandinn þinn skoðað svipaða formúlu sem kallast samsett LTV (HCLTV) hlutfall. Þessi tala táknar heildarfjárhæð HELOC á móti verðmæti heimilis þíns, ekki bara það sem þú hefur dregið úr lánalínu.

Af hverju lánveitendur líta á LTV

Áður en banki eða lánveitandi ákveður að samþykkja veðumsóknina þína, þarf tryggingadeild lánveitandans að vera viss um að þú getir greitt lánið til baka. Að skilja allt umfang LTV hlutfallsins felur í sér meiri vinnu til að ákvarða hvernig þú munt geta borgað fyrir „L“ í jöfnunni.

Julienne Joseph, aðstoðarforstjóri húsnæðisáætlana ríkisins og þátttöku félagsmanna hjá Mortgage Bankers Association, útskýrir að til viðbótar við LTV, líti lánveitendur á framhliðarhlutfall og bakhlutahlutfall til að meta fjárhag þinn.

Framhliðahlutfallið er þekkt sem „húsnæðishlutfall“ og það deilir heildar mánaðarlegu húsnæðislánagreiðslunni þinni - höfuðstól, vexti, skatta og tryggingar, eða PITI - með mánaðarlegum tekjum þínum.

Segjum að mánaðarleg veðgreiðsla þín sé $ 1.500 og mánaðartekjur þínar eru $ 6.000. Framhlið hlutfall þitt, í því tilviki, væri 25 prósent.

Veðgreiðsla þín er þó ekki eini kostnaðurinn sem þú stjórnar sem húseigandi. Ertu með bílalán? Ertu að borga til baka lán frá háskóla? Skoðaðu alla peningana sem þú skuldar öðrum lánveitendum fyrir bakhlutahlutfallið, einnig þekkt sem skuldahlutfallið (DTI), sem er mánaðarleg húsnæðislángreiðsla ásamt öllum öðrum mánaðarlegum skuldbindingum þínum deilt með mánaðarlegum tekjum þínum.

Ef mánaðarleg veðgreiðsla þín er $ 1.500, mánaðartekjur þínar eru $ 6.000 og mánaðarlegar skuldbindingar þínar samtals $ 1.300, þá væri bakhlið eða DTI hlutfall þitt 46 prósent.

„Hátt DTI hlutfall gefur lánveitendum til kynna að lántakandinn hafi lægri hlutdeild af tekjum sínum tiltæk til að standa straum af óvæntum útgjöldum, sem geta leitt til erfiðleika eða vanskila á veðinu,“ segir Joseph.

Á milli LTV og fram- og bakhlutfalla, ef lánveitandinn telur þig meiri áhættu, muntu líklega borga hærri vexti, sem þýðir að þú greiðir meira fé á líftíma lánsins.

„Lán með hærri lánsfjárhlutföll eru almennt talin fela í sér meiri áhættu, vegna þess að lánveitandi er líklegri til að tapa peningum á þeim ef lántakandi lendir í vanskilum og ágóði af fullnustusölu getur ekki staðið undir eftirstöðvum veðsins. til fjárfestisins og málskostnaðar,“ segir Joseph. "Til að draga úr hugsanlegu tapi á þessum lánum geta lánveitendur metið verðleiðréttingu á vöxtum."

Hvað er gott LTV hlutfall?

Tilvalin LTV hlutföll eru mismunandi eftir lánveitanda og tegund láns.

TTT

• Hefðbundið lán - Töfra LTV hlutfallið fyrir flesta lánveitendur er 80 prósent. Þetta þýðir að þú hefur efni á að greiða 20 prósent útborgun og sem lántakandi þarftu ekki að borga einkaveðtryggingu.

• FHA lán - Almennt mun LTV hlutfall upp á 96,5 prósent nægja til að tryggja FHA lán. Hafðu í huga að lágmarks 3,5 prósenta niðurgreiðslukrafa fyrir FHA lán þýðir að þú þarft að borga veðtryggingu.

• VA lán - Ef þú ert þjónustumeðlimur eða öldungur geturðu haft 100 prósent LTV hlutfall með VA láni (með öðrum orðum, engin útborgun), að því tilskildu að þú uppfyllir aðrar kröfur um samþykki.

• USDA lán - Í boði fyrir lágar og meðaltekjur íbúðakaupendur í dreifbýli, bandaríska landbúnaðarráðuneytið gefur ákveðnum lántakendum einnig möguleika á að fá samþykki með 100 prósent LTV hlutfalli.

• Endurfjármögnun - Ef þú ert að íhuga að endurfjármagna húsnæðislánið þitt, munu flestir lánveitendur vilja sjá LTV hlutfallið 80 prósent eða lægra (að minnsta kosti 20 prósent eigið fé).

„Venjulega kjósa lánveitendur lán með lægri LTV hlutföllum, en viðurkenna að margir lántakendur geta ekki veitt verulega útborgun,“ segir Joseph.

Hvernig á að lækka LTV

Að lækka LTV hlutfallið þitt getur gerst á einn af tveimur leiðum: Þú getur sparað meiri peninga til að greiða stærri útborgun á draumaeignina þína, eða þú getur fundið ódýrari eign.

Ef þú finnur $250.000 heimili, til dæmis, í stað $500.000 í fyrri atburðarás, mun $50.000 útborgun gefa þér 80 prósent LTV hlutfall, sem getur hjálpað til við að útrýma aukakostnaði við veðtryggingu og koma þér miklu nær því að borga af láninu frá fyrsta degi.

Hápunktar

• Lán til virði (LTV) er oft notað hlutfall í húsnæðislánum til að ákvarða þá upphæð sem þarf til að leggja inn í niðurgreiðslu og hvort lánveitandi muni veita lántaka lántakanda.

• Flestir lánveitendur bjóða umsækjendum um húsnæðislán og húsnæðislán lægsta mögulega vexti þegar lánshlutfall er í eða undir 80%.

• Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's Home. Möguleg húsnæðislánakerfi fyrir lágtekjulántakendur leyfa LTV hlutfall upp á 97% (3% útborgun) en krefjast veðtrygginga þar til hlutfallið fellur niður í 80%.