Rapporto prestito/valore (LTV).
Se speri di diventare proprietario di una casa, hai un sacco di numeri che turbinano nel tuo cervello: tassi di interesse, costi di chiusura, tasse sulla proprietà e altro ancora. Anche il prestatore che esaminerà la tua domanda di mutuo ha alcune cifre da considerare. Uno dei numeri chiave è il rapporto prestito/valore, o LTV.
Che cos'è LTV e come viene calcolato?
Il tuo rapporto prestito/valore è la quantità di denaro che stai prendendo in prestito, chiamato anche capitale del prestito, diviso per quanto vale la proprietà che desideri acquistare, o il suo valore.
Ad esempio, se prevedi di effettuare un acconto di $ 50.000 su una proprietà di $ 500.000, prendendo in prestito $ 450.000 per il tuo mutuo, il tuo rapporto LTV — $ 450.000 diviso per $ 500.000, moltiplicato per 100 — sarebbe del 90 percento.
E l'LTV combinato?
Se hai già un mutuo e desideri richiederne un secondo, il tuo prestatore valuterà il rapporto LTV combinato (CLTV), che tiene conto di tutti i saldi del prestito sulla proprietà: il saldo residuo sulla prima ipoteca e ora il seconda ipoteca.
Supponiamo che tu abbia un saldo eccezionale di $ 250.000 su una casa stimata a $ 500.000 e desideri prendere in prestito $ 30.000 in una linea di credito di equità domestica (HELOC) per pagare la ristrutturazione di una cucina. Ecco una semplice ripartizione del rapporto LTV combinato:
$ 280.000 ($ 250.000 + $ 30.000) / $ 500.000 = 56% CLTV
Se hai un HELOC e desideri richiedere un altro prestito, il tuo prestatore potrebbe prendere in considerazione una formula simile chiamata rapporto LTV (HCLTV) combinato di equità domestica. Questa cifra rappresenta l'importo totale dell'HELOC rispetto al valore della tua casa, non solo quello che hai prelevato dalla linea di credito.
Perché i finanziatori guardano a LTV
Prima che una banca o un prestatore decida di approvare la tua richiesta di mutuo, il dipartimento di sottoscrizione del prestatore deve essere sicuro che sarai in grado di rimborsare il prestito. Comprendere l'intero ambito del rapporto LTV richiede più lavoro per determinare come sarai in grado di pagare per la "L" nell'equazione.
Julienne Joseph, vicedirettrice dei programmi abitativi governativi e del coinvolgimento dei membri presso la Mortgage Bankers Association, spiega che, oltre a LTV, i prestatori esaminano un rapporto front-end e un rapporto back-end per valutare le tue finanze.
Il rapporto front-end è noto come "rapporto abitativo" e divide la rata mensile totale del mutuo - capitale, interessi, tasse e assicurazioni o PITI - per il reddito mensile.
Diciamo che la tua rata mensile del mutuo è di $ 1.500 e il tuo reddito mensile è di $ 6.000. Il tuo rapporto front-end, in tal caso, sarebbe del 25 percento.
Tuttavia, la rata del mutuo non è l'unico costo che dovrai gestire come proprietario di una casa. Hai un prestito auto? Stai rimborsando i prestiti del college? Considera tutti i soldi che devi ad altri finanziatori per il rapporto back-end, noto anche come rapporto debito/reddito (DTI), che è la rata mensile del mutuo più tutti gli altri tuoi debiti mensili divisi per il tuo reddito mensile.
Se la tua rata mensile del mutuo è di $ 1.500, il tuo reddito mensile è di $ 6.000 e i tuoi obblighi di debito mensili ammontano a $ 1.300, il tuo rapporto back-end o DTI sarebbe del 46 percento.
"Alti rapporti DTI segnalano ai prestatori che il mutuatario ha una quota inferiore del proprio reddito disponibile per coprire spese impreviste, che possono portare a difficoltà o insolvenza del mutuo", afferma Joseph.
Tra l'LTV e i rapporti front-end e back-end, se il prestatore ti ritiene un rischio maggiore, probabilmente pagherai un tasso di interesse più elevato, che si traduce in un pagamento di più denaro per tutta la durata del prestito.
"I prestiti con rapporti LTV più elevati generalmente sono considerati comportare un rischio maggiore, perché è più probabile che un prestatore perda denaro su di essi se il mutuatario va in default e i proventi di una vendita di preclusione non sono in grado di coprire il saldo residuo del mutuo all'investitore e alle spese processuali”, dice Joseph. "Per mitigare la potenziale perdita su questi prestiti, i prestatori possono valutare un adeguamento del prezzo al tasso di interesse".
Che cos'è un buon rapporto LTV?
I rapporti LTV ideali variano a seconda del prestatore e del tipo di prestito.
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Prestito convenzionale – Il rapporto LTV magico per la maggior parte degli istituti di credito è dell'80%. Ciò significa che puoi permetterti di versare un acconto del 20% e, in qualità di mutuatario, non dovrai pagare un'assicurazione ipotecaria privata.
Prestito FHA – Generalmente, un rapporto LTV del 96,5% sarà sufficiente per garantire un prestito FHA. Tieni presente che il requisito minimo di acconto del 3,5 percento per i prestiti FHA significa che dovrai pagare l'assicurazione ipotecaria.
Prestito VA – Se sei un membro del servizio o un veterano, puoi avere un rapporto LTV del 100 percento con un prestito VA (in altre parole, nessun acconto), a condizione che tu soddisfi altri requisiti per l'approvazione.
Prestito USDA – Disponibile per acquirenti di case a reddito basso e moderato nelle aree rurali, il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti offre ad alcuni mutuatari la possibilità di ottenere l'approvazione con un rapporto LTV del 100%.
Rifinanziamento: se stai pensando di rifinanziare il tuo mutuo, la maggior parte dei prestatori vorranno vedere un rapporto LTV dell'80 percento o inferiore (almeno il 20 percento di capitale proprio).
"In genere, gli istituti di credito preferiscono prestiti con rapporti LTV più bassi, ma riconoscono che molti mutuatari non sono in grado di fornire un acconto significativo", afferma Joseph.
Come abbassare il tuo LTV
L'abbassamento del rapporto LTV può avvenire in due modi: puoi risparmiare più denaro per versare un acconto maggiore sulla proprietà dei tuoi sogni, oppure puoi trovare una proprietà più economica.
Se trovi una casa da $ 250.000, ad esempio, invece di quella da $ 500.000 nello scenario precedente, un acconto di $ 50.000 ti darà un rapporto LTV dell'80 percento, che può aiutare a eliminare il costo aggiuntivo dell'assicurazione ipotecaria e avvicinarti molto al pagamento dal prestito dal primo giorno.
Mette in risalto
Loan-to-value (LTV) è un rapporto spesso utilizzato nei prestiti ipotecari per determinare l'importo necessario per versare un acconto e se un prestatore estenderà il credito a un mutuatario.
La maggior parte degli istituti di credito offre ai richiedenti mutui e beni immobili il tasso di interesse più basso possibile quando il rapporto prestito/valore è pari o inferiore all'80%.
HomeReady di Fannie Mae e Home di Freddie Mac I possibili programmi di mutuo per mutuatari a basso reddito consentono un rapporto LTV del 97% (3% di acconto) ma richiedono un'assicurazione ipotecaria fino a quando il rapporto non scende all'80%.
