Отношение кредита к стоимости (LTV)

Если вы надеетесь стать домовладельцем, у вас в голове крутится множество цифр: процентные ставки, затраты на закрытие, налоги на недвижимость и многое другое. Кредитор, который рассмотрит вашу заявку на ипотеку, также должен учитывать довольно много цифр. Одним из ключевых показателей является отношение вашего кредита к стоимости, или LTV.

Что такое LTV и как он рассчитывается?

Соотношение кредита к стоимости — это сумма денег, которую вы занимаете, также называемая основной суммой кредита, разделенная на то, сколько стоит недвижимость, которую вы хотите купить, или ее стоимость.

Например, если вы планируете внести первоначальный взнос в размере 50 000 долларов за недвижимость стоимостью 500 000 долларов, взяв взаймы 450 000 долларов на ипотеку, ваш показатель LTV — 450 000 долларов, разделенных на 500 000 долларов, умноженных на 100, — составит 90 процентов.

Как насчет комбинированного LTV?

Если у вас уже есть ипотечный кредит и вы хотите подать заявку на второй, ваш кредитор оценит комбинированный коэффициент LTV (CLTV), который учитывает все остатки по кредиту на недвижимость — непогашенный остаток по первому ипотечному кредиту, а теперь вторая ипотека.

Допустим, у вас есть непогашенный остаток в размере 250 000 долларов США за дом, который оценивается в 500 000 долларов США, и вы хотите занять 30 000 долларов США в кредитной линии собственного капитала (HELOC) для оплаты ремонта кухни. Вот простая разбивка комбинированного коэффициента LTV:

280 000 долларов США (250 000 долларов США + 30 000 долларов США) / 500 000 долларов США = 56 процентов CLTV

Если у вас есть HELOC и вы хотите подать заявку на другой кредит, ваш кредитор может рассмотреть аналогичную формулу, называемую комбинированным коэффициентом LTV (HCLTV). Эта цифра представляет собой общую сумму HELOC по отношению к стоимости вашего дома, а не только то, что вы взяли из кредитной линии.

Почему кредиторы смотрят на LTV

Прежде чем банк или кредитор решит одобрить вашу заявку на ипотеку, отдел андеррайтинга кредитора должен быть уверен, что вы сможете вернуть кредит. Понимание всего масштаба коэффициента LTV требует дополнительной работы, чтобы определить, как вы сможете заплатить за «L» в уравнении.

Жюльен Джозеф, заместитель директора по государственным жилищным программам и взаимодействию с членами Ассоциации ипотечных банкиров, объясняет, что, в дополнение к LTV, кредиторы смотрят на начальный и конечный коэффициенты для оценки ваших финансов.

Начальный коэффициент известен как «коэффициент жилья», и он делит ваш общий ежемесячный платеж по ипотеке — основную сумму, проценты, налоги и страховку, или PITI — на ваш ежемесячный доход.

Допустим, ваш ежемесячный платеж по ипотеке составляет 1500 долларов, а ваш ежемесячный доход — 6000 долларов. В этом случае ваш начальный коэффициент составит 25 процентов.

Однако выплаты по ипотеке — не единственные расходы, с которыми вы будете справляться как домовладелец. У вас есть автокредит? Вы выплачиваете кредиты из колледжа? Рассмотрите все деньги, которые вы должны другим кредиторам, для конечного коэффициента, также известного как отношение долга к доходу (DTI), который представляет собой ежемесячный платеж по ипотеке плюс все ваши другие ежемесячные долговые обязательства, деленные на ваш ежемесячный доход.

Если ваш ежемесячный платеж по ипотечному кредиту составляет 1500 долларов США, ваш ежемесячный доход составляет 6000 долларов США, а ваши ежемесячные долговые обязательства составляют 1300 долларов США, ваш внутренний коэффициент или коэффициент DTI будет составлять 46 процентов.

«Высокие коэффициенты DTI сигнализируют кредиторам о том, что у заемщика есть меньшая доля их дохода, доступная для покрытия непредвиденных расходов, которые могут привести к трудностям или невыплате ипотечного кредита», — говорит Джозеф.

Между LTV и передними и внутренними коэффициентами, если кредитор сочтет вас более рискованным, вы, вероятно, будете платить более высокую процентную ставку, что означает выплату большего количества денег в течение срока действия кредита.

«Ссуды с более высоким коэффициентом LTV, как правило, считаются сопряженными с большим риском, потому что кредитор с большей вероятностью потеряет деньги на них, если заемщик объявит дефолт, а выручка от продажи права выкупа не сможет покрыть непогашенный остаток по ипотеке. инвестору и судебным издержкам», — говорит Джозеф. «Чтобы смягчить потенциальные потери по этим кредитам, кредиторы могут оценить корректировку процентной ставки по цене».

Что такое хороший коэффициент LTV?

Идеальные коэффициенты LTV варьируются в зависимости от кредитора и типа кредита.

TTT

• Обычный кредит – волшебный коэффициент LTV для большинства кредиторов составляет 80 процентов. Это означает, что вы можете позволить себе внести 20-процентный первоначальный взнос, и как заемщику вам не придется платить частную ипотечную страховку.

• Кредит FHA. Как правило, для получения кредита FHA достаточно коэффициента LTV в размере 96,5%. Имейте в виду, что минимальный первоначальный взнос в размере 3,5% для кредитов FHA означает, что вам нужно будет оплатить ипотечное страхование.

• Кредит VA — если вы являетесь военнослужащим или ветераном, вы можете получить 100-процентный коэффициент LTV с кредитом VA (другими словами, без первоначального взноса), при условии, что вы соответствуете другим требованиям для утверждения.

• Кредит Министерства сельского хозяйства США. Доступен для покупателей жилья с низким и средним доходом в сельской местности. Министерство сельского хозяйства США также дает определенным заемщикам возможность получить одобрение со 100-процентным коэффициентом LTV.

• Рефинансирование. Если вы рассматриваете возможность рефинансирования своей ипотеки, большинство кредиторов захотят, чтобы соотношение LTV составляло 80 процентов или ниже (по крайней мере, 20 процентов собственного капитала).

«Обычно кредиторы предпочитают кредиты с более низким коэффициентом LTV, но признают, что многие заемщики не могут предоставить значительный первоначальный взнос», — говорит Джозеф.

Как снизить LTV

Снижение коэффициента LTV может произойти одним из двух способов: вы можете сэкономить больше денег, чтобы внести больший первоначальный взнос за недвижимость своей мечты, или вы можете найти более дешевую недвижимость.

Если вы найдете дом за 250 000 долларов, например, вместо дома за 500 000 долларов в предыдущем сценарии, первоначальный взнос в размере 50 000 долларов даст вам коэффициент LTV 80 процентов, что может помочь устранить дополнительные расходы на ипотечное страхование и приблизить вас к выплате. от кредита с первого дня.

Особенности

• Коэффициент кредита к стоимости (LTV) часто используется в ипотечном кредитовании для определения суммы, необходимой для внесения первоначального взноса, и того, будет ли кредитор предоставлять кредит заемщику.

• Большинство кредиторов предлагают соискателям ипотеки и собственного капитала самую низкую процентную ставку, когда отношение кредита к стоимости составляет 80% или ниже.

• Ипотечные программы Fannie Mae HomeReady и Freddie Mac Home Possible для заемщиков с низкими доходами допускают коэффициент LTV 97% (первоначальный взнос 3%), но требуют ипотечного страхования до тех пор, пока этот коэффициент не упадет до 80%.