贷款价值 (LTV) 比率

如果您希望成为房主，您的脑海中会盘旋着很多数字：利率、交易成本、财产税等等。审查您的抵押贷款申请的贷方也需要考虑很多数字。关键数字之一是您的贷款价值比，或 LTV。

什么是 LTV，它是如何计算的？

您的贷款与价值比率是您借了多少钱，也称为贷款本金，除以您想购买的房产的价值或价值。

例如，如果您计划为 500,000 美元的房产支付 50,000 美元的首付，为您的抵押贷款借款 450,000 美元，那么您的 LTV 比率——450,000 美元除以 500,000 美元再乘以 100——将是 90%。

如果您已经有抵押贷款并想申请第二个抵押贷款，您的贷方将评估综合 LTV (CLTV) 比率，该比率会影响房产的所有贷款余额——第一次抵押贷款的未偿余额，现在是二次抵押。

假设您有 250,000 美元的未偿余额，而您的房屋估价为 500,000 美元，并且您想借入 30,000 美元的房屋净值信贷额度 (HELOC) 来支付厨房装修费用。以下是综合 LTV 比率的简单细分：

280,000 美元（250,000 美元 + 30,000 美元）/500,000 美元 = 56% CLTV

如果您有 HELOC 并想申请另一笔贷款，您的贷方可能会查看一个类似的公式，称为房屋净值组合 LTV (HCLTV) 比率。这个数字代表 HELOC 的总金额与您的房屋价值，而不仅仅是您从信用额度中提取的金额。

在银行或贷方决定批准您的抵押贷款申请之前，贷方的承销部门需要确信您将能够偿还贷款。了解 LTV 比率的全部范围需要更多的工作来确定您将如何支付等式中的“L”。

抵押银行家协会政府住房计划和成员参与助理主任 Julienne Joseph 解释说，除了 LTV 之外，贷方还会查看前端比率和后端比率来评估您的财务状况。

前端比率被称为“住房比率”，它将您的每月抵押贷款总额（本金、利息、税收和保险，或 PITI）除以您的月收入。

假设您的每月抵押贷款付款为 1,500 美元，而您的月收入为 6,000 美元。在这种情况下，您的前端比率将是 25%。

然而，您的抵押贷款付款并不是您作为房主需要管理的唯一成本。你有汽车贷款吗？你在偿还大学贷款吗？考虑您欠其他贷方的所有资金的后端比率，也称为债务与收入 (DTI) 比率，即每月抵押贷款支付加上您所有其他每月债务除以您的月收入。

如果您每月的抵押贷款付款为 1,500 美元，您的月收入为 6,000 美元，您的每月债务总额为 1,300 美元，那么您的后端或 DTI 比率将为 46%。

“高 DTI 比率向贷方表明，借款人可用于支付意外费用的收入比例较低，这可能导致抵押贷款困难或违约，”约瑟夫说。

在 LTV 与前端和后端比率之间，如果贷方认为您的风险更大，您可能会支付更高的利率，这意味着在贷款期限内支付更多的钱。

“LTV 比率较高的贷款通常被认为会带来更大的风险，因为如果借款人违约并且止赎出售的收益无法支付抵押贷款的未偿余额，贷款人更有可能在这些贷款上蒙受损失投资者和法庭费用，”约瑟夫说。 “为了减轻这些贷款的潜在损失，贷方可能会评估利率的价格调整。”

理想的 LTV 比率因贷方和贷款类型而异。

“通常，贷方更喜欢 LTV 比率较低的贷款，但承认许多借款人无法提供大量首付，”约瑟夫说。

降低 LTV 比率可以通过以下两种方式之一发生：您可以节省更多的钱来为您的梦想房产支付更大的首付，或者您可以找到更便宜的房产。

例如，如果您找到价值 250,000 美元的房屋，而不是前一种情况中的 500,000 美元，则 50,000 美元的首付将为您提供 80% 的 LTV 比率，这有助于消除抵押贷款保险的额外成本并使您更接近支付从第一天起就取消贷款。

＃＃强调

贷款价值比 (LTV) 是抵押贷款中常用的比率，用于确定首付所需的金额以及贷方是否会向借款人提供信贷。
当贷款与价值比率达到或低于 80% 时，大多数贷方会向抵押贷款和房屋净值申请人提供尽可能低的利率。
Fannie Mae 的 HomeReady 和 Freddie Mac 的 Home Possible 抵押贷款计划为低收入借款人提供 97% 的 LTV 比率（首付 3%），但需要抵押贷款保险，直到比率降至 80%。