ローン・トゥ・バリュー（LTV）比率

あなたが住宅所有者になりたいと思っているなら、あなたはあなたの頭の中でたくさんの数字が渦巻いています：金利、閉鎖費用、固定資産税など。あなたの住宅ローンの申し込みを検討する貸し手も、考慮すべきかなりの数の数字を持っています。重要な数値の1つは、ローン・トゥ・バリュー・レシオ（LTV）です。

LTVとは何ですか？どのように計算されますか？

ローン・トゥ・バリュー・レシオは、借りている金額（ローン元本とも呼ばれます）を、購入したい資産の価値またはその価値で割ったものです。

たとえば、$500,000の不動産に$50,000の頭金を支払い、住宅ローンに$ 450,000を借りる場合、LTV比率（$450,000を$500,000で割った値に100を掛けたもの）は90％になります。

##複合LTVはどうですか？

すでに住宅ローンをお持ちで、2つ目の住宅ローンを申請する場合、貸し手は、不動産のすべてのローン残高を考慮した複合LTV（CLTV）比率を評価します。これは、最初の住宅ローンの未払い残高であり、現在は2番目の住宅ローン。

たとえば、500,000ドルと評価された家の未払い残高が250,000ドルで、キッチンのリフォームの支払いにホームエクイティクレジットライン（HELOC）で30,000ドルを借りたいとします。結合されたLTV比率の簡単な内訳は次のとおりです。

$ 280,000（$ 250,000 + $ 30,000）/ $ 500,000=56パーセントCLTV

あなたがHELOCを持っていて、別のローンを申請したい場合、あなたの貸し手は、ホームエクイティ複合LTV（HCLTV）比率と呼ばれる同様の公式を見るかもしれません。この数字は、クレジットラインから引き出したものだけでなく、家の価値に対するHELOCの合計金額を表しています。

##貸し手がLTVを見る理由

銀行または貸し手が住宅ローンの申し込みを承認することを決定する前に、貸し手の引受部門は、あなたがローンを返済できることを確信している必要があります。 LTV比率の全範囲を理解するには、方程式の「L」に対してどのように支払うことができるかを判断するためのより多くの作業が必要です。

住宅ローン銀行協会の政府住宅プログラムおよびメンバーエンゲージメントのアシスタントディレクターであるジュリアンジョセフは、LTVに加えて、貸し手はあなたの財政を評価するためにフロントエンド比率とバックエンド比率を見ていると説明します。

フロントエンド比率は「住宅比率」と呼ばれ、毎月の住宅ローンの支払い総額（元本、利子、税金、保険、またはPITI）を毎月の収入で割ります。

毎月の住宅ローンの支払いが$1,500で、毎月の収入が$6,000だとします。その場合、フロントエンドの比率は25パーセントになります。

ただし、住宅所有者として管理する費用は、住宅ローンの支払いだけではありません。車のローンはありますか？大学からのローンを返済していますか？毎月の住宅ローンの支払いに他のすべての毎月の債務を毎月の収入で割ったものである、負債対収入（DTI）比率としても知られる、バックエンド比率のために他の貸し手に借りているすべてのお金を考慮してください。

毎月の住宅ローンの支払いが$1,500、毎月の収入が$ 6,000、毎月の債務の合計が$ 1,300の場合、バックエンドまたはDTIの比率は46％になります。

「高いDTI比率は、借り手が予想外の費用をカバーするために利用できる収入の低いシェアを持っていることを貸し手に示します。これは住宅ローンの困難またはデフォルトにつながる可能性があります」とジョセフは言います。

LTVとフロントエンドおよびバックエンドの比率の間で、貸し手があなたに大きなリスクを認めた場合、あなたはより高い金利を支払う可能性があります。これは、ローンの全期間にわたってより多くのお金を支払うことを意味します。

「LTVレシオが高いローンは、借り手が債務不履行に陥り、抵当流れの売却による収入が住宅ローンの未払い残高をカバーできない場合、貸し手がそれらのローンでお金を失う可能性が高いため、一般的にリスクが高いと考えられています。投資家と法廷の費用に」とジョセフは言います。「これらのローンの潜在的な損失を軽減するために、貸し手は金利の価格調整を評価するかもしれません。」

##良いLTV比率とは何ですか？

理想的なLTV比率は、貸し手とローンの種類によって異なります。

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-従来のローン–ほとんどの貸し手の魔法のLTV比率は80％です。これは、20％の頭金を支払う余裕があり、借り手として、民間の住宅ローン保険を支払う必要がないことを意味します。

-FHAローン–通常、FHAローンを確保するにはLTV比率96.5％で十分です。 FHAローンの最低3.5％の頭金要件は、住宅ローン保険を支払う必要があることを意味することに注意してください。

-VAローン–サービスメンバーまたはベテランの場合、他の承認要件を満たしていれば、VAローンで100％のLTV比率を得ることができます（つまり、頭金はありません）。

-USDAローン–農村地域の低所得および中所得の住宅購入者が利用できる米国農務省は、特定の借り手に100％のLTV比率で承認を受ける機能も提供しています。

-借り換え–住宅ローンの借り換えを検討している場合、ほとんどの貸し手は、LTV比率が80％以下（少なくとも20％の株式）であることを望んでいます。

「通常、貸し手はLTV比率の低いローンを好みますが、多くの借り手は大幅な頭金を提供できないことを認めています」とジョセフは言います。

##LTVを下げる方法

LTV比率を下げるには、次の2つの方法のいずれかを実行できます。より多くのお金を節約して、夢の不動産の頭金を増やすか、より安価な不動産を見つけることができます。

たとえば、前のシナリオの500,000ドルではなく、250,000ドルの住宅を見つけた場合、50,000ドルの頭金を支払うと、LTV比率が80％になります。これにより、住宅ローン保険の追加費用をなくし、支払いにかなり近づくことができます。初日からローンを外します。

##ハイライト

-Loan-to-Value（LTV）は、住宅ローンの貸付でよく使用される比率であり、滞納金を支払うために必要な金額と、貸し手が借り手にクレジットを提供するかどうかを決定します。

-ほとんどの貸し手は、住宅ローンと住宅担保の申請者に、ローンと価値の比率が80％以下の場合に可能な限り低い金利を提供します。

--FannieMaeのHomeReadyおよびFreddieMacのHome低所得の借り手向けの可能な住宅ローンプログラムでは、LTV比率を97％（3％のダウンペイメント）にすることができますが、比率が80％に下がるまで住宅ローン保険が必要です。