Loan-to-Value (LTV)-forhold
Hvis du håper å bli huseier, har du mange tall som svirrer i hjernen din: renter, sluttkostnader, eiendomsskatt og mer. Långiveren som vil vurdere boliglånssøknaden din har også en del tall å vurdere. Et av nøkkeltallene er din belåningsgrad, eller LTV.
Hva er LTV og hvordan beregnes det?
Belåningsgraden er hvor mye penger du låner, også kalt lånekapital, delt på hvor mye eiendommen du ønsker å kjøpe er verdt, eller verdien.
For eksempel, hvis du planlegger å foreta en forskuddsbetaling på $50 000 på en $500 000 eiendom, låne $450 000 for boliglånet ditt, vil LTV-forholdet ditt - $450 000 delt på $500 000, multiplisert med 100 - være 90 prosent.
Hva med kombinert LTV?
Hvis du allerede har et boliglån og ønsker å søke om et nytt, vil långiveren vurdere det kombinerte LTV-forholdet (CLTV), som tar hensyn til alle lånesaldoene på eiendommen - den utestående saldoen på det første boliglånet, og nå andre boliglån.
La oss si at du har en utestående saldo på $250.000 på et hjem som er taksert til $500.000, og du ønsker å låne $30.000 i en boligkredittlinje (HELOC) for å betale for en kjøkkenrenovering. Her er en enkel oversikt over det kombinerte LTV-forholdet:
$280 000 ($250 000 + $30 000) / $500 000 = 56 prosent CLTV
Hvis du har en HELOC og ønsker å søke om et nytt lån, kan långiveren din se på en lignende formel kalt home equity kombinert LTV (HCLTV) ratio. Dette tallet representerer det totale beløpet av HELOC mot verdien av hjemmet ditt, ikke bare det du har trukket fra kredittgrensen.
Hvorfor långivere ser på LTV
Før en bank eller utlåner bestemmer seg for å godkjenne boliglånssøknaden din, må långiverens garantiavdeling være trygg på at du kommer til å kunne betale tilbake lånet. Å forstå hele omfanget av LTV-forholdet innebærer mer arbeid for å finne ut hvordan du vil være i stand til å betale for "L" i ligningen.
Julienne Joseph, assisterende direktør for statlige boligprogrammer og medlemsengasjement i Mortgage Bankers Association, forklarer at i tillegg til LTV, ser långivere på et front-end-forhold og et back-end-forhold for å evaluere økonomien din.
Front-end-forholdet er kjent som "boligforholdet", og det deler din totale månedlige boliglånsbetaling - hovedstol, renter, skatter og forsikring, eller PITI - med din månedlige inntekt.
La oss si at den månedlige boliglånsbetalingen din er $1500, og den månedlige inntekten er $6000. Front-end-forholdet ditt vil i så fall være 25 prosent.
Betalingen på boliglånet er imidlertid ikke den eneste kostnaden du vil klare som huseier. Har du billån? Betaler du tilbake lån fra college? Vurder alle pengene du skylder andre långivere for back-end ratio, også kjent som debt-to-income (DTI) ratio, som er den månedlige boliglånsbetalingen pluss alle dine andre månedlige gjeldsforpliktelser delt på din månedlige inntekt.
Hvis din månedlige boliglånsbetaling er $1500, din månedlige inntekt er $6000 og dine månedlige gjeldsforpliktelser totalt $1300, vil back-end- eller DTI-forholdet ditt være 46 prosent.
"Høye DTI-forhold signaliserer til långivere at låntakeren har en lavere andel av inntekten sin tilgjengelig for å dekke uventede utgifter, noe som kan føre til vanskeligheter eller mislighold av boliglånet," sier Joseph.
Mellom LTV og front- og back-end-forhold, hvis utlåner anser deg som en større risiko, vil du sannsynligvis betale en høyere rente, noe som betyr å betale mer penger i løpet av lånets levetid.
"Lån med høyere LTV-forhold anses generelt å innebære større risiko, fordi en långiver er mer sannsynlig å tape penger på dem dersom låntakeren går i mislighold og inntektene fra et tvangssalg ikke er i stand til å dekke den utestående saldoen på boliglånet til investoren og saksomkostninger, sier Joseph. "For å redusere det potensielle tapet på disse lånene, kan långivere vurdere en prisjustering av renten."
Hva er et godt LTV-forhold?
Ideelle LTV-forhold varierer avhengig av utlåner og type lån.
TTT
Konvensjonelt lån - Det magiske LTV-forholdet for de fleste långivere er 80 prosent. Dette betyr at du har råd til å betale 20 prosent i forskudd, og som låntaker slipper du å betale privat boliglånsforsikring.
FHA-lån - Vanligvis vil et LTV-forhold på 96,5 prosent være tilstrekkelig for å sikre et FHA-lån. Husk at minimumskravet på 3,5 prosent forskuddsbetaling for FHA-lån betyr at du må betale boliglånsforsikring.
VA-lån – Hvis du er servicemedlem eller veteran, kan du ha 100 prosent LTV-forhold med et VA-lån (med andre ord ingen forskuddsbetaling), forutsatt at du oppfyller andre krav for godkjenning.
USDA-lån - Tilgjengelig for boligkjøpere med lav og moderat inntekt på landsbygda, gir United States Department of Agriculture visse låntakere muligheten til å bli godkjent med et 100 prosent LTV-forhold.
– Refinansiering – Hvis du vurderer å refinansiere boliglånet ditt, vil de fleste långivere ønske å se en LTV-grad på 80 prosent eller lavere (minst 20 prosent egenkapital).
"Vanligvis foretrekker långivere lån med lavere LTV-forhold, men erkjenner at mange låntakere ikke er i stand til å gi en betydelig forskuddsbetaling," sier Joseph.
Hvordan senke LTV
Å senke LTV-forholdet kan skje på en av to måter: Du kan spare mer penger for å gjøre en større forskuddsbetaling på drømmeeiendommen din, eller du kan finne en billigere eiendom.
Hvis du for eksempel finner et hus på $250.000, i stedet for $500.000 i det forrige scenariet, vil en forskuddsbetaling på $50.000 gi deg et LTV-forhold på 80 prosent, noe som kan bidra til å eliminere tilleggskostnadene ved boliglånsforsikring og sette deg mye nærmere å betale av lånet fra dag én.
Høydepunkter
- Lån-til-verdi (LTV) er et ofte brukt forhold i boliglån for å bestemme beløpet som er nødvendig for å sette inn en nedbetaling og om en långiver vil gi kreditt til en låntaker.
– De fleste långivere tilbyr boliglåns- og boligsøkere lavest mulig rente når belåningsgraden er på eller under 80 %.
- Fannie Mae's HomeReady og Freddie Mac's Home Possible boliglånsprogrammer for låntakere med lav inntekt tillater en LTV-grad på 97 % (3 % forskuddsbetaling), men krever boliglånsforsikring til forholdet faller til 80 %.
