Laina-arvo (LTV) -suhde

Jos toivot tulevasi asunnonomistajaksi, aivoissasi pyörii paljon numeroita: korot, sulkemiskustannukset, kiinteistöverot ja paljon muuta. Lainanantajalla, joka tarkistaa asuntolainahakemuksesi, on myös useita lukuja harkittava. Yksi keskeisistä luvuista on laina-arvo-suhde eli LTV.

Mikä on elinkaariarvo ja miten se lasketaan?

Laina-arvosuhde on lainaamasi rahamäärä, jota kutsutaan myös lainapääomaksi, jaettuna ostettavan kiinteistön arvolla tai sen arvolla.

Jos esimerkiksi aiot maksaa 50 000 dollarin käsirahaa 500 000 dollarin kiinteistöstä lainaamalla 450 000 dollaria asuntolainaasi, LTV-suhde - 450 000 dollaria jaettuna 500 000 dollarilla kerrottuna 100:lla - olisi 90 prosenttia.

Entä yhdistetty elinkaariarvo?

Jos sinulla on jo asuntolaina ja haluat hakea toista, lainanantajasi arvioi yhdistetyn LTV (CLTV) -suhteen, joka vaikuttaa kaikkiin kiinteistön lainasaldoihin – ensimmäisen asuntolainaan ja nyt toinen asuntolaina.

Oletetaan, että sinulla on 250 000 dollarin erääntynyt saldo kodissa, jonka arvo on 500 000 dollaria, ja haluat lainata 30 000 dollaria kotipääomalainaa (HELOC) maksaaksesi keittiön remontin. Tässä on yksinkertainen erittely yhdistetystä LTV-suhteesta:

280 000 $ (250 000 $ + 30 000 $) / 500 000 $ = 56 prosenttia CLTV

Jos sinulla on HELOC ja haluat hakea toista lainaa, lainanantajasi voi tarkastella samanlaista kaavaa, jota kutsutaan kotipääoman yhdistetyksi LTV (HCLTV) -suhteeksi. Tämä luku edustaa HELOCin kokonaissummaa asuntosi arvoa vastaan, ei vain sitä, mitä olet nostanut luottorajasta.

Miksi lainanantajat katsovat LTV:tä

Ennen kuin pankki tai lainanantaja päättää hyväksyä asuntolainahakemuksesi, lainanantajan vakuutusosaston on oltava varma, että pystyt maksamaan lainasi takaisin. LTV-suhteen koko laajuuden ymmärtäminen edellyttää enemmän työtä sen määrittämiseksi, kuinka pystyt maksamaan yhtälön L-kirjaimesta.

Julienne Joseph, Mortgage Bankers Associationin valtion asunto-ohjelmien ja jäsenten sitoutumisen apulaisjohtaja, selittää, että lainanantajat tarkastelevat LTV:n lisäksi front-end-suhdetta ja back-end-suhdetta taloutesi arvioimiseksi.

Etuosasuhde tunnetaan nimellä "asuntosuhde", ja se jakaa kuukausittaisen asuntolainan kokonaismaksusi – pääoman, korot, verot ja vakuutukset tai PITI:n – kuukausituloillasi.

Oletetaan, että asuntolainasi kuukausierä on 1 500 dollaria ja kuukausitulosi 6 000 dollaria. Tässä tapauksessa käyttöliittymäsi suhde olisi 25 prosenttia.

Asuntolainan maksu ei kuitenkaan ole ainoa kulu, jota tulet hoitamaan asunnonomistajana. Onko sinulla autolainaa? Maksatko takaisin korkeakoululainoja? Ota huomioon kaikki rahat, jotka olet velkaa muille lainanantajille takaussuhteesta, joka tunnetaan myös nimellä velka-tulosuhde (DTI), joka on kuukausittainen asuntolainan maksu plus kaikki muut kuukausittaiset velkasitoumukset jaettuna kuukausituloillasi.

Jos kuukausittainen asuntolainamaksusi on 1 500 dollaria, kuukausitulosi ovat 6 000 dollaria ja kuukausittaiset velkasitoumukset ovat yhteensä 1 300 dollaria, back-end tai DTI-suhde on 46 prosenttia.

"Korkeat DTI-luvut osoittavat lainanantajille, että lainanottajalla on pienempi osuus tuloistaan odottamattomien kulujen kattamiseen, mikä voi johtaa vaikeuksiin tai asuntolainan laiminlyöntiin", Joseph sanoo.

LTV:n ja etu- ja takaosan suhteiden välillä, jos lainanantaja katsoo, että sinulla on suurempi riski, maksat todennäköisesti korkeamman koron, mikä tarkoittaa, että maksat enemmän rahaa lainan voimassaoloaikana.

"Lainoihin, joilla on korkeampi LTV-suhde, katsotaan yleensä liittyvän suuremman riskin, koska lainanantaja todennäköisemmin menettää niistä rahaa, jos lainanottaja laiminlyö ja ulosottomyynnistä saadut varat eivät pysty kattamaan asuntolainaa. sijoittajalle ja oikeudenkäyntikuluille”, Joseph sanoo. "Liikentääkseen näiden lainojen mahdollisia tappioita lainanantajat voivat arvioida koron hinnanmuutoksen."

Mikä on hyvä elinkaarisuhde?

Ihanteelliset LTV-suhteet vaihtelevat lainanantajan ja lainatyypin mukaan.

TTT

• Perinteinen laina - Useimpien lainanantajien maaginen LTV-suhde on 80 prosenttia. Tämä tarkoittaa, että sinulla on varaa maksaa 20 prosentin käsiraha, ja lainanottajana sinun ei tarvitse maksaa yksityistä asuntolainavakuutusta.

• FHA-laina – Yleensä 96,5 prosentin LTV-suhde riittää FHA-lainan turvaamiseen. Muista, että FHA-lainojen vähintään 3,5 prosentin käsirahavaatimus tarkoittaa, että sinun on maksettava asuntolainavakuutus.

• VA-laina – Jos olet palvelun jäsen tai veteraani, sinulla voi olla 100 prosentin LTV-suhde VA-lainalla (toisin sanoen ilman käsirahaa), jos täytät muut hyväksymisvaatimukset.

• USDA-laina – Maaseutualueiden pieni- ja kohtalaisen tulotason asunnonostajien saatavilla Yhdysvaltain maatalousministeriö antaa tietyille lainaajille mahdollisuuden saada hyväksyntä myös 100 prosentin LTV-suhteella.

• Jälleenrahoitus – Jos harkitset asuntolainasi jälleenrahoitusta, useimmat lainanantajat haluavat nähdä LTV-suhteen 80 prosenttia tai vähemmän (vähintään 20 prosenttia omasta pääomasta).

"Yleensä lainanantajat suosivat lainoja, joilla on alhaisempi LTV-suhde, mutta tunnustavat, että monet lainanottajat eivät pysty maksamaan merkittävää käsirahaa", Joseph sanoo.

Kuinka alentaa elinkaariarvoasi

LTV-suhteen alentaminen voi tapahtua kahdella tavalla: Voit säästää enemmän rahaa saadaksesi suuremman käsirahan unelma-asunnostasi tai voit löytää halvemman asunnon.

Jos löydät esimerkiksi 250 000 dollarin asunnon edellisen skenaarion 500 000 dollarin sijasta, 50 000 dollarin käsiraha antaa sinulle 80 prosentin LTV-suhteen, mikä voi auttaa eliminoimaan asuntolainavakuutuksen lisäkustannukset ja viemään sinut paljon lähemmäksi maksamista. laina pois ensimmäisestä päivästä alkaen.

Kohokohdat

• Loan-to-value (LTV) on usein käytetty suhde asuntolainassa, jotta voidaan määrittää, kuinka paljon ennakkomaksua tarvitaan ja myöntääkö lainanantaja lainaa lainanottajalle.

• Useimmat lainanantajat tarjoavat asuntolaina- ja asuntolainahakijoille alhaisimman mahdollisen koron, kun laina-arvosuhde on 80 % tai alle.

• Fannie Maen HomeReady- ja Freddie Macin Home Possible -asuntolainaohjelmat pienituloisille lainanottajille sallivat LTV-suhteen 97 % (3 % käsiraha), mutta vaativat asuntolainavakuutuksen, kunnes suhde laskee 80 %:iin.