Belåningsgrad (LTV).
Om du hoppas pÄ att bli husÀgare har du massor av siffror som snurrar i din hjÀrna: rÀntor, stÀngningskostnader, fastighetsskatter och mer. LÄngivaren som kommer att granska din bolÄneansökan har en hel del siffror att ta hÀnsyn till ocksÄ. Ett av nyckeltalen Àr din belÄningsgrad, eller LTV.
Vad Àr LTV och hur berÀknas det?
Din belÄningsgrad Àr hur mycket pengar du lÄnar, Àven kallat lÄnebeloppet, dividerat med hur mycket fastigheten du vill köpa Àr vÀrd eller dess vÀrde.
Om du till exempel planerar att göra en handpenning pĂ„ 50 000 USD pĂ„ en fastighet pĂ„ 500 000 USD och lĂ„na 450 000 USD för ditt bolĂ„n, skulle ditt LTV-förhĂ„llande â 450 000 USD dividerat med 500 000 USD, multiplicerat med 100 â vara 90 procent.
Vad sÀgs om kombinerad LTV?
Om du redan har ett bolĂ„n och vill ansöka om ett andra, kommer din lĂ„ngivare att utvĂ€rdera det kombinerade LTV-förhĂ„llandet (CLTV), vilket tar hĂ€nsyn till alla lĂ„nesaldon pĂ„ fastigheten â det utestĂ„ende saldot pĂ„ det första inteckningslĂ„net, och nu andra inteckning.
LÄt oss sÀga att du har ett utestÄende saldo pÄ 250 000 USD pÄ ett hem som Àr vÀrderat till 500 000 USD och du vill lÄna 30 000 USD i en hemkapitalkredit (HELOC) för att betala för en köksrenovering. HÀr Àr en enkel uppdelning av det kombinerade LTV-förhÄllandet:
280 000 USD (250 000 USD + 30 000 USD) / 500 000 USD = 56 procent CLTV
Om du har en HELOC och vill ansöka om ett annat lÄn, kan din lÄngivare titta pÄ en liknande formel som kallas home equity combined LTV (HCLTV) ratio. Denna siffra representerar det totala beloppet av HELOC mot vÀrdet av ditt hem, inte bara vad du har dragit frÄn kreditgrÀnsen.
Varför lÄngivare tittar pÄ LTV
Innan en bank eller lÄngivare bestÀmmer sig för att godkÀnna din bolÄneansökan, mÄste lÄngivarens garantiavdelning vara sÀker pÄ att du kommer att kunna betala tillbaka lÄnet. Att förstÄ hela omfattningen av LTV-kvoten innebÀr mer arbete för att avgöra hur du kommer att kunna betala för "L" i ekvationen.
Julienne Joseph, bitrÀdande chef för statliga bostadsprogram och medlemsengagemang pÄ Mortgage Bankers Association, förklarar att utöver LTV, lÄngivare tittar pÄ ett front-end-förhÄllande och ett back-end-förhÄllande för att utvÀrdera din ekonomi.
Front-end-förhÄllandet Àr kÀnt som "bostadsförhÄllandet", och det delar din totala mÄnatliga bolÄnebetalning - kapital, rÀntor, skatter och försÀkringar, eller PITI - med din mÄnatliga inkomst.
LÄt oss sÀga att din mÄnatliga bolÄnebetalning Àr 1 500 USD och din mÄnadsinkomst Àr 6 000 USD. Ditt front-end-förhÄllande skulle i sÄ fall vara 25 procent.
Din bolÄnebetalning Àr dock inte den enda kostnaden du kommer att hantera som husÀgare. Har du ett billÄn? Betalar du tillbaka lÄn frÄn college? TÀnk pÄ alla pengar du Àr skyldig andra lÄngivare för back-end-kvoten, Àven kÀnd som skuld-till-inkomst (DTI), som Àr den mÄnatliga bolÄnebetalningen plus alla dina andra mÄnatliga skuldförpliktelser dividerat med din mÄnatliga inkomst.
Om din mÄnatliga bolÄnebetalning Àr 1 500 USD, din mÄnadsinkomst Àr 6 000 USD och dina mÄnatliga skuldförpliktelser totalt 1 300 USD, skulle ditt back-end- eller DTI-förhÄllande vara 46 procent.
"Höga DTI-kvoter signalerar till lÄngivare att lÄntagaren har en lÀgre andel av sin inkomst tillgÀnglig för att tÀcka ovÀntade utgifter, vilket kan leda till svÄrigheter eller försummelse av bolÄnet", sÀger Joseph.
Mellan LTV och front- och back-end-förhÄllandena, om lÄngivaren anser att du Àr en större risk, kommer du sannolikt att betala en högre rÀnta, vilket översÀtts till att betala mer pengar under lÄnets löptid.
"LĂ„n med högre LTV-kvoter anses generellt innebĂ€ra större risk, eftersom en lĂ„ngivare Ă€r mer benĂ€gen att förlora pengar pĂ„ dem om lĂ„ntagaren skulle gĂ„ i konkurs och intĂ€kterna frĂ„n en utmĂ€tningsförsĂ€ljning inte kan tĂ€cka det utestĂ„ende saldot av bolĂ„net till investeraren och rĂ€ttegĂ„ngskostnaderâ, sĂ€ger Joseph. "För att mildra den potentiella förlusten pĂ„ dessa lĂ„n kan lĂ„ngivare bedöma en prisjustering av rĂ€ntan."
Vad Àr en bra LTV-kvot?
Idealiska LTV-förhÄllanden varierar beroende pÄ lÄngivaren och typen av lÄn.
TTT
Konventionellt lĂ„n â Den magiska LTV-kvoten för de flesta lĂ„ngivare Ă€r 80 procent. Det betyder att du har rĂ„d att göra en handpenning pĂ„ 20 procent, och som lĂ„ntagare behöver du inte betala en privat bolĂ„neförsĂ€kring.
FHA-lÄn - I allmÀnhet rÀcker en LTV-kvot pÄ 96,5 procent för att sÀkra ett FHA-lÄn. TÀnk pÄ att minsta 3,5 procents handpenningskrav för FHA-lÄn innebÀr att du mÄste betala en bolÄneförsÀkring.
VA-lĂ„n â Om du Ă€r servicemedlem eller veteran kan du ha 100 procent LTV-kvot med ett VA-lĂ„n (med andra ord ingen handpenning), förutsatt att du uppfyller andra krav för godkĂ€nnande.
USDA-lĂ„n â TillgĂ€ngligt för husköpare med lĂ„ga och medelhöga inkomster pĂ„ landsbygden, USA:s jordbruksdepartement ger vissa lĂ„ntagare möjligheten att bli godkĂ€nda med en 100-procentig LTV-kvot.
Refinansiering â Om du funderar pĂ„ att refinansiera ditt bolĂ„n, kommer de flesta lĂ„ngivare att vilja se en LTV-kvot pĂ„ 80 procent eller lĂ€gre (minst 20 procent eget kapital).
"Vanligtvis föredrar lÄngivare lÄn med lÀgre LTV-kvoter, men erkÀnner att mÄnga lÄntagare inte kan ge en betydande handpenning", sÀger Joseph.
Hur du sÀnker din LTV
Att sÀnka din LTV-kvot kan ske pÄ ett av tvÄ sÀtt: Du kan spara mer pengar för att göra en större handpenning pÄ din drömfastighet, eller sÄ kan du hitta en billigare fastighet.
Om du till exempel hittar ett hem pÄ 250 000 $, istÀllet för 500 000 $ i det tidigare scenariot, kommer en handpenning pÄ 50 000 $ att ge dig en 80-procentig LTV-kvot, vilket kan hjÀlpa till att eliminera extrakostnaden för bolÄneförsÀkring och sÀtta dig mycket nÀrmare att betala av lÄnet frÄn dag ett.
Höjdpunkter
LÄn-till-vÀrde (LTV) Àr ett ofta anvÀnt förhÄllande i hypotekslÄn för att bestÀmma det belopp som krÀvs för att lÀgga in en handpenning och om en lÄngivare kommer att ge kredit till en lÄntagare.
De flesta lÄngivare erbjuder bolÄne- och bostadsaktiesökande lÀgsta möjliga rÀnta nÀr belÄningsgraden Àr pÄ eller under 80 %.
Fannie Mae's HomeReady och Freddie Mac's Home Possible bolÄneprogram för lÄginkomsttagare tillÄter en LTV-kvot pÄ 97% (3% handpenning) men krÀver en bolÄneförsÀkring tills förhÄllandet sjunker till 80%.
