Hypothekenbesicherte Sicherheit (MBS)

Was ist ein hypothekenbesichertes Wertpapier?

Ein hypothekenbesichertes Wertpapier (MBS) ist wie eine Anleihe, die aus den Zinsen und dem Kapital von Hypotheken für Wohnimmobilien erstellt wird.

Bei einer traditionellen Anleihe leiht sich ein Unternehmen oder eine Regierung Geld und gibt eine Anleihe an Investoren aus. Typischerweise werden bei Anleihen Zinszahlungen geleistet und das Kapital bei Fälligkeit zurückgezahlt. Bei einem hypothekenbesicherten Wertpapier stammen die Zahlungen an die Anleger jedoch aus den Tausenden von Hypotheken, die der Anleihe zugrunde liegen.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere bieten den Akteuren auf dem Hypothekenmarkt, einschließlich Banken, Investoren und sogar Kreditnehmern selbst, entscheidende Vorteile. Die Investition in ein MBS hat jedoch Vor- und Nachteile.

Wie funktionieren hypothekenbesicherte Wertpapiere?

Hypothekenbesicherte Wertpapiere bestehen aus einer Gruppe von Hypotheken, die so strukturiert oder verbrieft wurden, dass sie wie eine Anleihe Zinsen zahlen. MBS werden von Unternehmen erstellt, die als Aggregatoren bezeichnet werden, darunter Institutionen wie Fannie Mae oder Freddie Mac. Sie kaufen Kredite von Kreditgebern, einschließlich Großbanken, und strukturieren sie zu hypothekenbesicherten Wertpapieren.

Während wir alle mit der Vorstellung aufgewachsen sind, dass Banken Kredite vergeben und diese Kredite dann bis zu ihrer Fälligkeit halten, besteht in Wirklichkeit eine hohe Wahrscheinlichkeit, dass Ihr Kreditgeber den Kredit auf dem sogenannten sekundären Hypothekenmarkt verkauft. Hier kaufen und verkaufen Aggregatoren Hypotheken und finden die richtige Art von Hypotheken für die Sicherheit, die sie schaffen und an Investoren weiterverkaufen möchten. Dies ist der häufigste Grund, warum der Hypothekendarlehensverwalter eines Kreditnehmers nach der Sicherung eines Hypothekendarlehens wechselt.

Stellen Sie sich ein hypothekenbesichertes Wertpapier wie einen riesigen Kuchen vor, in den Tausende von Hypotheken geworfen werden. Die Macher der MBS können diesen Kuchen möglicherweise in Millionen von Stücken schneiden – jedes vielleicht mit einem kleinen Stück jeder Hypothek – um den Anlegern die Art von Rendite und Risiko zu bieten, die sie verlangen.

Die Aggregatoren können aus dem Hypothekenpool viele verschiedene Arten von Anleihestücken erstellen. Risiko und Rendite werden mit den Profilen der Kreditnehmer am anderen Ende der Hypotheken korreliert. Auf der Wohnseite erhalten zum Beispiel stabile Verdiener mit stabilen Einkommensgeschichten und hoher Kreditwürdigkeit im Allgemeinen einen niedrigeren Zinssatz für ihre Hypothek als Kreditnehmer, die Kreditgeber als größeres Risiko einstufen und daher einen höheren Zinssatz für ihren Kredit haben. Der Zinssatz stellt die Rendite der hypothekenbesicherten Wertpapiere dar und wird in den meisten Fällen um Zinsbewegungen und das Ausfallrisiko im Hypothekenportfolio angepasst.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere werden in der Regel monatlich an die Anleger ausgezahlt, wie die Hypotheken hinter den Wertpapieren. Aber im Gegensatz zu einer typischen Anleihe, bei der Sie Zinszahlungen über die Laufzeit der Anleihe erhalten und dann Ihr Kapital zurückerhalten, kann ein MBS oft sowohl Kapital als auch Zinsen über die Laufzeit des Wertpapiers zahlen, sodass es keine Pauschalzahlung gibt das Ende des MBS-Lebens.

Wie wirken sich hypothekenbesicherte Wertpapiere auf die Hypothekenzinsen aus?

Die Kosten für hypothekenbesicherte Wertpapiere wirken sich direkt auf die Hypothekenzinsen für Wohnimmobilien aus. Dies liegt daran, dass Hypothekenunternehmen Geld verlieren, wenn sie Kredite vergeben, während der Markt am Boden liegt.

Wenn die Preise von hypothekenbesicherten Wertpapieren fallen, erhöhen Hypothekenanbieter im Allgemeinen die Zinssätze. Umgekehrt senken Hypothekenanbieter die Zinsen, wenn der Preis von MBS steigt.

Was bewirkt also, dass sich die Kosten für hypothekenbesicherte Wertpapiere ändern? Es gibt eine Vielzahl von Faktoren, die den Preis von hypothekenbesicherten Wertpapieren beeinflussen, und die Kreditgeber überwachen ihn ständig. Alles, von Börsengewinnen über höhere Energiepreise bis hin zu Arbeitslosenzahlen, kann die Kosten beeinflussen.

Mortgage-Backed Securities und der Wohnungsmarkt

Warum also sind hypothekenbesicherte Wertpapiere für die Akteure der Hypothekenbranche sinnvoll? Hypothekenbesicherte Wertpapiere machen die Branche tatsächlich effizienter, was bedeutet, dass es für jede Partei billiger ist, auf den Markt zuzugreifen und seine Vorteile zu nutzen:

Kreditgeber: Durch den Verkauf ihrer Kredite können sich Banken auf die Generierung von Emissionsgebühren konzentrieren und so ihr Kapital effizienter einsetzen. Sie verlangen oft, dass Kreditnehmer konforme Kreditstandards erfüllen, damit sie Hypotheken an Aggregatoren verkaufen können. Sie können auch die Kredite verkaufen, die sie möglicherweise nicht behalten möchten, während sie diejenigen behalten, die sie bevorzugen.
Aggregatoren: Aggregatoren verpacken Hypotheken in MBSs und verdienen dafür Gebühren. Sie können hypothekenbesicherten Wertpapieren Merkmale verleihen, die bestimmte Anleger ansprechen. Ein stetiges Angebot an konformen Krediten ermöglicht es Aggregatoren, MBSs kostengünstig zu strukturieren.
Kreditnehmer: Da Aggregatoren so viele konforme Kredite verlangen, erhöhen sie das Angebot an diesen Krediten und drücken die Hypothekenzinsen. So können Kreditnehmer einen besseren Zugang zu Kapital und niedrigere Hypothekenzinsen genießen, als dies sonst der Fall wäre.

Natürlich ist der leichtere Zugang zu Finanzierungen vorteilhaft für die Wohnungswirtschaft, die mehr Häuser bauen und an Verbraucher verkaufen kann, die günstigeren Zugang zu Krediten haben.

Anleger mögen auch hypothekenbesicherte Wertpapiere, weil diese Anleihen bestimmte Arten von Risiken bieten können, die die Anleger, hauptsächlich große institutionelle Akteure, eingehen möchten. Sogar die Banken selbst können in MBS investieren und ihr Engagement von nur einem lokalen Markt aus diversifizieren.

Während der Kreditgeber das Darlehen verkaufen kann, kann er auch das Recht behalten, die Hypothek zu bedienen, was bedeutet, dass er eine kleine Gebühr für den Einzug der monatlichen Zahlung und die allgemeine Kontoführung erhält. Sie können Ihren Kreditgeber also weiterhin jeden Monat für Ihre Hypothek bezahlen, aber der wahre Eigentümer Ihrer Hypothek können die Investoren sein, die das hypothekenbesicherte Wertpapier halten, das Ihr Darlehen enthält.

Arten von hypothekenbesicherten Wertpapieren

Hypothekenbesicherte Wertpapiere können viele Merkmale aufweisen, je nachdem, was der Markt verlangt. Die Schöpfer von MBSs betrachten ihren Hypothekenpool als Cashflow-Ströme, die 10, 15 oder 30 Jahre lang laufen können – die typische Laufzeit von Hypotheken. Aber die zugrunde liegenden Darlehen der Anleihe können refinanziert werden, und die Anleger werden ihr Kapital zurückgezahlt und verlieren im Laufe der Zeit den Cashflow.

Indem die Eigenschaften der Hypothek als Strom von Risiken und Cashflows betrachtet werden, können die Aggregatoren Anleihen erstellen, die bestimmte Risikoniveaus oder andere Eigenschaften aufweisen. Diese Wertpapiere können sowohl auf Eigenheimhypotheken (Residential Mortgage Backed Securities) als auch auf Krediten an Unternehmen auf Gewerbeimmobilien (Commercial Mortgage Backed Securities) basieren.

Je nach Struktur und Komplexität gibt es verschiedene Arten von hypothekenbesicherten Wertpapieren:

Pass-Through-Wertpapiere

Bei dieser Art von hypothekenbesicherten Wertpapieren hält ein Trust viele Hypotheken und weist seinen verschiedenen Anlegern Hypothekenzahlungen zu, je nachdem, welchen Anteil der Wertpapiere sie besitzen. Diese Struktur ist relativ einfach.

Collateralized Mortgage Obligation (CMO)

Diese Art von MBS ist eine Rechtsstruktur, die durch die Hypotheken abgesichert ist, die sie besitzt, aber sie hat eine Wendung. Denken Sie noch einmal an die Tortenmetapher. Aus einem gegebenen Hypothekenpool kann ein CMO verschiedene Klassen von Wertpapieren mit unterschiedlichen Risiken und Renditen erstellen. Beispielsweise kann es eine sichere Klasse von Anleihen schaffen, die vor anderen Anleiheklassen bezahlt werden. Die letzte und riskanteste Klasse wird nur ausgezahlt, wenn alle anderen Klassen ihre Zahlungen erhalten.

Stripped Mortgage-Backed Securities (SMBS)

Diese Art von Sicherheit teilt die Hypothekenzahlung grundsätzlich in zwei Teile auf, die Kapitalrückzahlung und die Zinszahlung. Anleger können dann entweder das Wertpapier kaufen, das den Kapitalbetrag zahlt (das zu Beginn weniger auszahlt, aber wächst) oder dasjenige, das Zinsen zahlt (das mehr auszahlt, aber im Laufe der Zeit abnimmt).

Diese Strukturen ermöglichen es Anlegern, mit bestimmten Risiken und Erträgen in hypothekenbesicherte Wertpapiere zu investieren. Beispielsweise könnte ein Investor ein relativ sicheres Stück eines CMO kaufen und eine hohe Chance auf Rückzahlung haben, jedoch auf Kosten einer geringeren Gesamtrendite.

Vor- und Nachteile einer Investition in MBS

Wie bei jeder Art von Investition gibt es Vor- und Nachteile, und keine Investition ist ohne Risiko.

Vorteile

Zahlen Sie einen festen Zinssatz
In der Regel höhere Renditen als US-Staatsanleihen
Weniger mit Aktien korreliert als andere festverzinsliche Wertpapiere mit höheren Renditen, wie z. B. Unternehmensanleihen

Nachteile

Wenn ein Kreditnehmer seine Kreditzinsen und -tilgungen nicht zurückzahlt, verliert der Investor letztendlich Geld
Der Kreditnehmer kann sein Darlehen refinanzieren oder schneller als erwartet zurückzahlen, was sich negativ auf die Rendite auswirken kann
Höheres Zinsrisiko, da die Kosten von MBS sinken können, sobald die Zinsen steigen

Geschichte der hypothekenbesicherten Wertpapiere

Das erste moderne hypothekenbesicherte Wertpapier wurde 1970 von der Government National Mortgage Association, besser bekannt als Ginnie Mae, herausgegeben. Diese hypothekenbesicherten Wertpapiere wurden tatsächlich von der US-Regierung gedeckt und waren wegen ihrer niedrigen Zinsen verlockend.

Ginnie Mae begann mit der Bereitstellung von hypothekenbesicherten Wertpapieren, um zusätzliche Mittel einzubringen, die dann für den Kauf von mehr Wohnungsbaudarlehen und die Erweiterung erschwinglichen Wohnraums verwendet wurden. Kurz darauf begannen auch die Bundeswohnungsagenturen Fannie Mae und Freddie Mac, ihre Version von MBSs anzubieten.

Die erste private MBS wurde erst 1977 ausgegeben, als Lew Ranieri von der inzwischen aufgelösten Investmentgruppe Salomon Brothers die erste Wohn-MBS entwickelte, die von Hypothekenanbietern und nicht von der Regierung unterstützt wurde. Die MBS von Ranieri wurden in 5- und 10-jährigen Anleihen angeboten, was für Anleger attraktiv war, die schneller Renditen sehen konnten.

Im Laufe der Jahre haben sich hypothekenbesicherte Wertpapiere weiterentwickelt und sind erheblich gewachsen. Bis November 2021 haben Finanzinstitute hypothekenbesicherte Wertpapiere im Wert von 293,5 Milliarden US-Dollar ausgegeben.

Hypothekenbesicherte Wertpapiere heute

Während hypothekenbesicherte Wertpapiere in den Jahren 2008 und 2009 im Mittelpunkt der globalen Finanzkrise standen, sind sie auch heute noch ein wichtiger Teil der Wirtschaft, weil sie echten Bedürfnissen dienen und den Akteuren in der Hypotheken- und Wohnungswirtschaft greifbare Vorteile bieten.

Die Verbriefung von Hypotheken bietet nicht nur eine erhöhte Liquidität für Investoren, Kreditgeber und Kreditnehmer; Es bietet auch eine Möglichkeit, den Wohnungsmarkt zu unterstützen, der einer der größten Motoren des Wirtschaftswachstums in den USA ist. Ein starker Wohnungsmarkt stärkt oft eine starke Wirtschaft und hilft, viele Arbeitnehmer zu beschäftigen.

Endeffekt

Während Sie in Ihrem täglichen Leben vielleicht nicht mit hypothekenbesicherten Wertpapieren zu tun haben, sind sie Teil der Maschinerie, die das Finanzsystem am Laufen hält und Kreditnehmern hilft, günstiger auf Kapital zuzugreifen. Es kann hilfreich sein zu verstehen, dass der MBS-Markt einen starken Einfluss darauf hat, wie man sich für ein konformes Darlehen qualifiziert und wer wie viel Geld bekommt.

Höhepunkte

Mortgage-Backed Securities (MBS) machen eine Bank zu einem Vermittler zwischen dem Eigenheimkäufer und der Investmentbranche.
Für den Anleger ist ein MBS so sicher wie die Hypothekendarlehen, die ihn besichern.
Die Bank wickelt die Kredite ab und verkauft sie dann mit einem Abschlag, um sie als MBS an Investoren als eine Art besicherte Anleihe zu verpacken.

FAQ

Welche Arten von Mortgage-Backed Securities (MBS) gibt es?

Es gibt zwei gängige Arten von MBS: Pass-Throughs und Collateralized Mortgage Obligations (CMO). Pass-Throughs sind als Trusts strukturiert, in denen Hypothekenzahlungen eingezogen und an Investoren weitergeleitet werden. Sie haben typischerweise Laufzeiten von fünf, 15 oder 30 Jahren angegeben. CMOs bestehen aus mehreren Pools von Wertpapieren, die als Slices oder Tranchen bezeichnet werden. Die Tranchen erhalten Bonitätsratings, die die Zinssätze bestimmen, die an die Anleger zurückgezahlt werden.

Welche Beziehung besteht zwischen MBS und einer Bank?

Im Wesentlichen macht das hypothekenbesicherte Wertpapier die Bank zu einem Vermittler zwischen dem Hauskäufer und der Investmentbranche. Eine Bank kann ihren Kunden Hypotheken gewähren und diese dann mit einem Abschlag zur Aufnahme in eine MBS verkaufen. Die Bank verbucht den Verkauf als Plus in ihrer Bilanz und verliert nichts, wenn der Hauskäufer irgendwann in Verzug gerät. Dieser Prozess funktioniert für alle Beteiligten, solange jeder tut, was er tun soll. Das heißt, die Bank hält sich bei der Vergabe von Hypotheken an angemessene Standards; der Eigenheimbesitzer zahlt weiterhin pünktlich und die Ratingagenturen, die MBS prüfen, führen Due Diligence durch.

Was ist ein Asset-Backed Security (ABS)?

Ein Asset-Backed Security (ABS) ist eine Art von Finanzinvestition, die durch einen zugrunde liegenden Pool von Vermögenswerten besichert ist – normalerweise solche, die einen Cashflow aus Schulden generieren, wie z. B. Kredite, Leasingverträge, Kreditkartenguthaben oder Forderungen. Es hat die Form einer Anleihe oder Note, die für einen festgelegten Zeitraum bis zur Fälligkeit Erträge zu einem festen Zinssatz auszahlt. Für ertragsorientierte Anleger können ABS eine Alternative zu anderen Schuldtiteln wie Unternehmensanleihen oder Rentenfonds sein. Für Emittenten ermöglichen ABSs die Aufnahme von Barmitteln, die für Kreditvergabe oder andere Anlagezwecke verwendet werden können.