Veðtryggt öryggi (MBS)

Hvað er veðtryggt verðbréf?

Veðtryggt verðbréf (MBS) er eins og skuldabréf sem er búið til úr vöxtum og höfuðstól frá íbúðarlánum.

Með hefðbundnu skuldabréfi lánar fyrirtæki eða ríki peninga og gefur út skuldabréf til fjárfesta. Venjulega með skuldabréfum eru vaxtagreiðslur greiddar og síðan er höfuðstóllinn greiddur til baka á gjalddaga. Hins vegar, með veðtryggðu öryggi, koma greiðslur til fjárfesta frá þeim þúsundum húsnæðislána sem liggja til grundvallar skuldabréfinu.

Veðtryggð verðbréf bjóða upp á mikilvægan ávinning fyrir leikmenn á húsnæðislánamarkaði, þar á meðal banka, fjárfesta og jafnvel lántakendur sjálfa. Hins vegar hefur fjárfesting í MBS kosti og galla.

Hvernig virka veðtryggð verðbréf?

Veðtryggð verðbréf samanstanda af hópi veðlána sem hafa verið skipulögð eða verðbréfuð til að greiða út vexti eins og skuldabréf. MBS eru búin til af fyrirtækjum sem kallast samanlagnir, þar á meðal stofnanir eins og Fannie Mae eða Freddie Mac. Þeir kaupa lán frá lánveitendum, þar á meðal stórbönkum, og skipuleggja þau í veðtryggt verðbréf.

Þó að við höfum öll alist upp við þá hugmynd að bankar láni og haldi síðan þeim lánum þar til þau eru á gjalddaga, þá er raunveruleikinn sá að það eru miklar líkur á því að lánveitandinn þinn sé að selja lánið inn á það sem er þekkt sem eftirmarkaði húsnæðislána. Hér kaupa og selja samansafnar húsnæðislán, finna rétta tegund húsnæðislána fyrir það öryggi sem þeir vilja skapa og selja til fjárfesta. Þetta er algengasta ástæðan fyrir því að húsnæðislánaþjónusta lántaka breytist eftir að hafa tryggt sér veðlán.

Hugsaðu um veðtryggt verðbréf eins og risastóra köku með þúsundum húsnæðislána kastað í það. Höfundar MBS gætu skorið þessa köku í hugsanlega milljónir sneiða - hver um sig kannski með smá stykki af hverju veði - til að gefa fjárfestum þá ávöxtun og áhættu sem þeir krefjast.

Söfnunaraðilarnir geta búið til margar mismunandi tegundir af skuldabréfasneiðum úr safni veðlána. Áhættan og ávöxtunin eru í samhengi við snið lántakenda á hinum enda húsnæðislánanna. Til dæmis, hvað varðar íbúðarhúsnæði, fá stöðugir launþegar með stöðuga tekjusögu og hátt lánstraust almennt lægri vexti af húsnæðisláninu sínu en lántakendur sem lánveitendur telja meiri áhættu og eru því með hærri vexti af láni sínu. Vextir tákna ávöxtun veðtryggðu bréfanna og eru í flestum tilfellum leiðréttar fyrir vaxtabreytingum og vanskilahættu í eignasafni húsnæðislána.

Veðtryggð verðbréf greiða venjulega út til fjárfesta mánaðarlega, eins og veðin á bak við verðbréfin. En ólíkt dæmigerðu skuldabréfi þar sem þú færð vaxtagreiðslur á líftíma skuldabréfsins og færð síðan höfuðstólnum þínum til baka, getur MBS oft greitt bæði höfuðstól og vexti yfir líftíma verðbréfsins, þannig að það verður ekki eingreiðsla kl. enda ævi MBS.

Hvernig hafa veðtryggð verðbréf áhrif á veðlánavexti?

Kostnaður vegna veðtryggðra verðbréfa hefur bein áhrif á vexti íbúðalána. Þetta er vegna þess að húsnæðislánafyrirtæki tapa peningum þegar þau gefa út lán á meðan markaðurinn er niðri.

Þegar verð á veðtryggðum verðbréfum lækkar hækka veðveitendur almennt vexti. Aftur á móti lækka húsnæðislánaveitendur vexti þegar verð á MBS hækkar.

Svo, hvað veldur því að veðtryggður öryggiskostnaður breytist? Það eru ýmsir þættir sem hafa áhrif á verð veðtryggðra verðbréfa og eru lánveitendur stöðugt að fylgjast með því. Allt frá hagnaði á hlutabréfamarkaði, til hærra orkuverðs og jafnvel atvinnuleysisfjölda hefur getu til að hafa áhrif á kostnaðinn.

Veðtryggð verðbréf og húsnæðismarkaður

Svo hvers vegna eru veðtryggð verðbréf skynsamleg fyrir þá leikmenn sem taka þátt í húsnæðislánaiðnaðinum? Veðtryggð verðbréf gera greinina í raun skilvirkari, sem þýðir að það er ódýrara fyrir hvern aðila að komast á markaðinn og fá ávinninginn af honum:

Lánveitendur: Með því að selja lán sín geta bankar einbeitt sér að því að búa til gjöld fyrir sölutryggingu, sem gerir þeim kleift að nýta fjármagn sitt á skilvirkari hátt. Þeir krefjast þess oft að lántakendur uppfylli samræmda lánastaðla svo að þeir geti selt húsnæðislán til safnaðila. Þeir geta líka selt lánin sem þeir vilja kannski ekki halda á meðan þeir halda þeim sem þeir kjósa.
Safnarar: Söfnunaraðilar pakka húsnæðislánum inn í MBS og vinna sér inn gjöld fyrir að gera það. Þeir geta gefið veðtryggð verðbréf eiginleika sem höfða til ákveðinna fjárfesta. Stöðugt framboð af samræmdum lánum gerir safnfyrirtækjum kleift að skipuleggja MBS á ódýran hátt.
Lántakendur: Vegna þess að safnaðilar krefjast svo margra samræmdra lána auka þeir framboð þessara lána og lækka vexti á húsnæðislánum. Þannig að lántakendur gætu notið meiri aðgangs að fjármagni og lægri húsnæðislánavexti en ella.

Auðveldara aðgengi að fjármögnun er auðvitað hagkvæmt fyrir húsnæðisiðnaðinn sem getur byggt og selt fleiri hús til neytenda sem geta nálgast lánsfé á ódýrari hátt.

Fjárfestar eins og veðtryggð verðbréf líka, vegna þess að þessi skuldabréf geta boðið upp á ákveðnar tegundir áhættu sem fjárfestar, aðallega stórir stofnanaaðilar, vilja hafa. Jafnvel bankarnir sjálfir geta fjárfest í MBS-fyrirtækjum og dreift áhættu sinni frá aðeins staðbundnum markaði.

Þó að lánveitandinn geti selt lánið, getur hann einnig haldið réttinum til að þjóna veðinu, sem þýðir að það fær lítið gjald fyrir að innheimta mánaðarlega greiðslu og almennt stjórna reikningnum. Þannig að þú gætir haldið áfram að borga lánveitanda þínum í hverjum mánuði fyrir húsnæðislánið þitt, en raunverulegur eigandi veðsins þíns gæti verið fjárfestarnir sem halda veðtryggðu örygginu sem inniheldur lánið þitt.

Tegundir veðtryggðra verðbréfa

Veðtryggð verðbréf geta haft marga eiginleika eftir því sem markaðurinn krefst. Höfundar MBS hugsa um veðlánasafn þeirra sem sjóðstreymi sem gæti staðið yfir í 10, 15 eða 30 ár - dæmigerð lengd húsnæðislána. En undirliggjandi lán skuldabréfsins geta verið endurfjármögnuð og fjárfestar fá endurgreiddan höfuðstól sinn og tapa sjóðstreyminu með tímanum.

Með því að hugsa um eiginleika veðsins sem áhættustraums og sjóðstreymis geta söfnunaraðilar búið til skuldabréf sem hafa ákveðin áhættustig eða önnur einkenni. Þessi verðbréf geta bæði byggst á húsnæðislánum (tryggð veð í íbúðarhúsnæði) eða á lánum til fyrirtækja á atvinnuhúsnæði (viðskiptaveðtryggð verðbréf).

Það eru mismunandi gerðir af veðtryggðum verðbréfum miðað við uppbyggingu þeirra og flókið:

Gengsverðbréf

Í þessari tegund veðtryggðra verðbréfa hefur sjóður mörg veð og úthlutar veðgreiðslum til ýmissa fjárfesta sinna eftir því hvaða hlut í verðbréfunum þeir eiga. Þessi uppbygging er tiltölulega einföld.

Veðskuldbinding með veði (CMO)

Þessi tegund af MBS er lagaleg uppbygging sem studd er af húsnæðislánum sem hún á, en hún hefur ívafi. Hugsaðu aftur um bökusamlíkinguna. Frá tilteknum hópi veðlána getur CMO búið til mismunandi flokka verðbréfa sem hafa mismunandi áhættu og ávöxtun. Til dæmis getur það búið til öruggan flokk skuldabréfa sem eru greidd á undan öðrum flokkum skuldabréfa. Síðasti og áhættusamasti flokkurinn er aðeins greiddur út ef allir aðrir flokkar fá sínar greiðslur.

Stripped veðtryggð verðbréf (SMBS)

Þessi tegund trygginga skiptir í grundvallaratriðum veðgreiðslunni í tvo hluta, höfuðstólsendurgreiðslu og vaxtagreiðslu. Fjárfestar geta þá keypt annað hvort verðbréfið sem greiðir höfuðstólinn (sem borgar minna út í upphafi en vex) eða það sem borgar vexti (sem borgar meira út en lækkar með tímanum).

Þessi uppbygging gerir fjárfestum kleift að fjárfesta í veðtryggðum verðbréfum með ákveðnum áhættum og ávinningi. Til dæmis gæti fjárfestir keypt tiltölulega örugga sneið af CMO og haft mikla möguleika á að fá endurgreitt, en á kostnað lægri heildarávöxtunar.

Kostir og gallar við að fjárfesta í MBS

Eins og með hvers kyns fjárfestingu eru kostir og gallar og engin fjárfesting er án áhættu.

Kostir

Borga fasta vexti
Hafa venjulega hærri ávöxtun en bandarísk ríkisskuldabréf
Minni fylgni við hlutabréf en önnur skuldabréf með hærri ávöxtun, svo sem fyrirtækjaskuldabréf

Gallar

Ef lántaki tekst ekki að endurgreiða lánsvexti og höfuðstól tapar fjárfestirinn á endanum peningum
Lántaki getur endurfjármagnað lánið sitt, eða greitt lánið sitt niður hraðar en áætlað var, sem getur haft neikvæð áhrif á ávöxtun
Meiri vaxtaáhætta vegna þess að kostnaður við MBS getur lækkað um leið og vextir hækka

Saga veðtryggðra verðbréfa

Fyrsta nútímaveðtryggða verðbréfið var gefið út árið 1970 af Ríkisveðlánasamtökunum, betur þekkt sem Ginnie Mae. Þessi veðtryggðu verðbréf voru í raun studd af bandarískum stjórnvöldum og voru tælandi vegna lágra vaxta.

Ginnie Mae byrjaði að útvega veðtryggð verðbréf í viðleitni til að fá inn auka fé, sem síðan var notað til að kaupa fleiri húsnæðislán og stækka viðráðanlegt húsnæði. Stuttu síðar byrjuðu alríkishúsnæðisstofnanirnar Fannie Mae og Freddie Mac einnig að bjóða upp á sína útgáfu af MBS.

Fyrsta einkarekna MBS var ekki gefið út fyrr en árið 1977, þegar Lew Ranieri hjá fjárfestingarhópnum Salomon Brothers sem nú er hætt, þróaði fyrsta íbúða MBS sem var stutt af húsnæðislánaveitendum, frekar en stjórnvöldum. MBS-bréf Ranieri voru boðin í 5 og 10 ára skuldabréfum, sem var aðlaðandi fyrir fjárfesta sem gátu séð ávöxtun hraðar.

Í gegnum árin hafa veðtryggð verðbréf þróast og vaxið verulega. Frá og með nóvember 2021 hafa fjármálastofnanir gefið út 293,5 milljarða dollara í veðtryggðum verðbréfum.

Veðtryggð verðbréf í dag

Þó að veðtryggð verðbréf hafi verið miðpunktur alþjóðlegu fjármálakreppunnar á árunum 2008 og 2009, halda þau áfram að vera mikilvægur hluti hagkerfisins í dag vegna þess að þau þjóna raunverulegum þörfum og veita áþreifanlegan ávinning fyrir leikmenn í húsnæðislána- og húsnæðisbransanum.

Ekki aðeins veitir verðbréfun húsnæðislána aukið lausafé fyrir fjárfesta, lánveitendur og lántakendur; það býður einnig upp á leið til að styðja við húsnæðismarkaðinn, sem er einn stærsti hagvaxtarbroddur Bandaríkjanna.

Kjarni málsins

Þó að þú gætir ekki tekist á við veðtryggt öryggi í daglegu lífi þínu, þá eru þau hluti af vélinni sem heldur fjármálakerfinu gangandi og hjálpar lántakendum að fá aðgang að fjármagni á ódýrari hátt. Það getur verið gagnlegt að skilja að MBS-markaðurinn hefur mikil áhrif á það hvernig á að fá lán í samræmi við það, hver fær peninga og fyrir hversu mikið.

Hápunktar

Veðtryggð verðbréf (MBS) breyta banka í millilið milli íbúðakaupanda og fjárfestingariðnaðarins.
Fyrir fjárfesta er MBS jafn öruggt og veðlánin sem styðja það.
Bankinn sér um lánin og selur þau síðan með afslætti til að pakka þeim sem MBS til fjárfesta sem tegund af veðskuldabréfum.

Algengar spurningar

Hverjar eru gerðir veðtryggðra verðbréfa (MBS)?

Það eru tvær algengar gerðir af MBS: gegnumgang og veðskuldbindingar (CMO). Framlög eru byggð upp sem traust þar sem veðgreiðslur eru innheimtar og sendar til fjárfesta. Þeir hafa venjulega tilgreindan gjalddaga upp á fimm, 15 eða 30 ár. CMOs samanstanda af mörgum laugum af verðbréfum sem eru þekkt sem sneiðar eða áföng. Áföngunum er gefið lánshæfismat sem ákvarðar vextina sem skila sér til fjárfesta.

Hvert er sambandið milli MBS og banka?

Í meginatriðum breytir veðtryggða öryggið bankanum í millilið milli íbúðakaupanda og fjárfestingariðnaðarins. Banki getur veitt viðskiptavinum sínum húsnæðislán og síðan selt þau með afslætti til inngöngu í MBS. Bankinn skráir söluna sem plús á efnahagsreikningi sínum og tapar engu ef húsnæðiskaupandi lendir í vanskilum einhvern tíma á leiðinni. Þetta ferli virkar fyrir alla hlutaðeigandi svo framarlega sem allir gera það sem þeir eiga að gera. Það er að segja að bankinn fylgir sanngjörnum kröfum um veitingu húsnæðislána; húseigandinn heldur áfram að borga á réttum tíma og lánshæfismatsfyrirtækin sem endurskoða MBS framkvæma áreiðanleikakönnun.

Hvað er eignastryggt öryggi (ABS)?

Eignatryggt verðbréf (ABS) er tegund fjármálafjárfestingar sem er tryggð af undirliggjandi safni eigna - venjulega þær sem mynda sjóðstreymi frá skuldum, svo sem lánum, leigusamningum, kreditkortastöðu eða kröfum. Það er í formi skuldabréfs eða seðils, sem greiðir tekjur á föstum vöxtum í ákveðinn tíma, fram að gjalddaga. Fyrir tekjumiðaða fjárfesta getur ABS verið valkostur við aðra skuldaskjöl, eins og fyrirtækjaskuldabréf eða skuldabréfasjóði. Fyrir útgefendur leyfa ABS þeim að safna reiðufé sem hægt er að nota til útlána eða annarra fjárfestinga.